{"id":14287,"url":"\/distributions\/14287\/click?bit=1&hash=1d1b6427c21936742162fc18778388fc58ebf8e17517414e1bfb1d3edd9b94c0","hash":"1d1b6427c21936742162fc18778388fc58ebf8e17517414e1bfb1d3edd9b94c0","title":"\u0412\u044b\u0440\u0430\u0441\u0442\u0438 \u0438\u0437 \u0440\u0430\u0437\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0447\u0438\u043a\u0430 \u0434\u043e \u0440\u0443\u043a\u043e\u0432\u043e\u0434\u0438\u0442\u0435\u043b\u044f \u0437\u0430 \u0433\u043e\u0434","buttonText":"","imageUuid":""}

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Всем привет!

На прошлой неделе мы с супругой потратили один из вечеров в замечательной беседе на тему "своя квартира или аренда". Я думаю здесь наверное вполне понятно кто за какую "коняшку" топил :)

Но давайте обо всем по порядку и в цифрах.

Что имеем

Для того, чтобы наш анализ был максимально приближенным к реальности, я буду производить все расчеты основываясь на стоимости аренды и квадратного метра той локации, в которой мы проживаем в настоящий момент - это Московская область, город Солнечногорск, микрорайон Рекинцо-2 (ссылка на Яндекс.Карты).

В данный момент мы арендуем здесь двухкомнатную квартиру общей площадью 70 м2. Ставка аренды составляет 26 тысяч рублей в месяц. Также мы платим ежемесячно за водоснабжение и электричество по счетчикам порядка 2.5 тысяч рублей. То есть принимаем, что наши суммарные затраты составляют 28.5 тысяч рублей в месяц.

Что касается стоимости аналогичной квартиры, то будем отталкиваться от средней стоимости квадратного метра в данной локации. Согласно объявлениям на популярных интернет досках она составляет порядка 130т.р./м2 (есть конечно и экземпляры по 147т.р./м2, но я возьму среднее по больнице). Таким образом стоимость квартиры, которую мы снимаем мы примем как 9.1 миллиона рублей (70м2*130т.р.).

Также будем исходить из того допущения, что мы имеем достаточную сумму, чтобы купить квартиру на собственные средства.

Так давайте посчитаем, что интереснее с экономической точки зрения: аренда или покупка квартиры? И если покупка - то разом на свои или вписаться в ипотеку? Все расчеты будем делать на горизонте в 10 лет.

Погнали считать

Вариант №1. Покупка на свои или аренда

В случае аренды мы ежемесячно тратим 28.5 тысяч рублей. Также мы имеем капитал в 9.1 миллиона рублей и инвестируем его под скромные 10% годовых (средняя доходность индекса Мосбиржи за последние 10 лет - 18%; пруф). Ежемесячных пополнений на инвестиции мы не имеем, т.к. по легенде отдаем их за аренду. Подключаем Excel:

Через 10 лет мы не имеем квартиры, но имеем капитал в 23.6 миллиона рублей. Если годовой доход поделить на 12 месяцев, то получается что данный капитал приносит нам почти 180 тысяч рублей в месяц и по сути, он покрывает расходы на аренду более чем в 6 раз. Более того, с таким ежемесячным доходом можно говорить о том, что для тебя наступает финансовая независимость. Но нет недвиги... Но есть, как говорится, Financial Independence...

Теперь же посчитаем вариант с покупкой на свои. По сути мы обнуляем весь свой накопленный капитал и начинаем все с нуля: мы ежемесячно экономим на аренде 28.5к в месяц и пускаем их в инвестиции.

Через 10 лет мы имеем свою собственную квартиру и капитал чуть менее чем 6 миллионов рублей, который дает доход эквивалентный 45к рублей в месяц. Сложно говорить здесь о финансовой независимости, но зато есть свой угол.

Для наглядности можно посмотреть на финансовый разрыв между двумя подходами:

Динамика роста капитала
Динамика роста дохода

Вариант №2. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (10%) или аренда

Для расчетов ипотеки мы будем рассматривать покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Применим калькулятор одного зеленого банка и получим, что ежемесячный платеж составит 113 281 рубль:

Принимаем, что ежемесячный взнос я выплачиваю со своей заработной платы. Диву даюсь со своей платежеспособности, но плачу. При этом 10% на первоначальный взнос я беру из капитала:

Тогда через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с героически закрытой ипотекой, капитал в 21.2 миллиона рублей и заслуженная непосильным трудом финансовая независимость.

И здесь давайте посчитаем альтернативу в виде аренды. Если я смогу доставать ежемесячно на ипотечный платеж 113 281 рубль, то почему бы мне разницу между этим платежом и арендной платой, а именно 84 781 рубль, не заносить на инвестиции? Ну чтобы уж справедливо оценивать два частных случая. Тогда картинка следующая:

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 41.4 миллиона рублей или почти 314 тысяч рублей ежемесячного дохода. Согласитесь - очень существенная сумма.

Разрыв более чем в 2 раза

При этом нужно понимать, что переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 5.4 миллиона рублей при сумме кредита 8.19 миллиона рублей или 66%.

Вариант №3. Покупка в ипотеку с первоначальным взносом 50% или аренда

Ипотечный калькулятор говорит о том, что наш ежемесячный платеж составит 61 650 рублей:

Половину капитала пускаем на первоначальный взнос, остальное продолжает расти с доходностью 10% годовых:

Через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с закрытой ипотекой и капитал в 11.8 миллиона рублей. Говорить здесь о финансовой независимости сложнее, скорее хорошая прибавка к основным доходам. Я понимаю, что многие скажут, что мол "89к в месяц мало, да ты ох**л", но я отвечу - "ребята, 10 лет прошло! 89к сейчас и 89к через 10 лет - это разные 89 тысяч рублей".

Рассмотрим альтернативный вариант с арендой и разницу между ежемесячным платежом за ипотеку и арендной ставкой, а именно 33 150 рублей, отправляем на инвестиции:

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 30.6 миллиона рублей или почти 232 тысячи рублей ежемесячного дохода. Здесь снова прослеживается финансовая независимость.

При этом переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 2.85 миллиона рублей при сумме кредита 4.55 миллиона рублей или 63%.

Вариант №4. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом 75% или аренда

Лишь в случае с первоначальным платежом в 75% ежемесячный платеж практически приближается к арендной ставке и составляет 30 825 рублей:

Если прикинуть, что наш капитал обнулится на 3/4 (вынем деньги на первоначальный взнос), то выглядеть это будет вот так:

Результат практически такой же, как и в случае покупки квартиры целиком и полностью на свои: квартира в собственности и капитал почти 6 миллионов рублей. В таком случае не имеет никакого смысла с таким огромным первоначальным платежом влезать в ипотеку ибо мы впустую отдадим 1,4 миллиона рублей переплатой за проценты (63% от суммы кредита).

Давайте для соблюдения всех процедур пересчитаем аренду: 28 500 рублей отдаем собственнику арендуемой квартиры и оставшиеся 2 325 рублей заносим в инвестиции:

И снова через 10 лет мы достигаем Financial Independence.

Резюме

Я понимаю, что все мои расчеты выполнены упрощенно и не учитывают множество факторов. Сторонники покупки собственной квартиры упрекнут меня в том, что я не учел рост арендной ставки на протяжении 10 лет. Да, это так.

Но с другой стороны, при покупке квартиры я не учитывал:

  • затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, амортизацию всего этого при эксплуатации на протяжении 10 лет.;
  • затраты на все необходимые страховки при покупке квартиры в ипотеку;
  • ежегодный имущественный налог.

В общем - все то, от чего мы избавлены снимая квартиру. Все эти "неучтенные" статьи нивелируют друг друга при сравнении аренды и покупки.

Если же проанализировать рассмотренные выше четыре варианта сравнений, то мы понимаем, что выбирать приходится по сути из трех. Брать ипотеку с 75% первоначальным платежом не имеет никакого экономического смысла, дешевле купить за свои.

Оценим ниже экономику при том или ином варианте покупки квартиры:

Если смотреть в данном разрезе, то самым экономически слабым вариантом является покупка квартиры на свои собственные средства. Но здесь есть и свои плюсы - спокойный сон, т.к. мы не влезаем в кредитные займы.

Если же искать самый экономически интересный вариант, то здесь конечно же ипотека с минимальным первоначальным платежом выходит на первое место. Но тут не нужно обманываться, ведь минимальный платеж несет за собой максимальные ежемесячные платежи, которые придется тянуть на протяжении 10 лет. И здесь покой нам будет только сниться - ведь 120 месяцев подряд придется работать на полную катушку чтобы не допустить просрочек в платежах. Если же "вывозить" платежи не получится - придется влезать в капитал и изымать средства оттуда и здесь уже сложно прогнозировать, какой экономический эффект будет на выходе. Одно можно будет сказать точно - он будет явно ниже планируемого.

А теперь давайте сравним такой показатель как "капитал через 10 лет" в сопоставимых случаях аренды и покупки квартиры. Я осознанно исключаю из этого сравнения стоимость квартиры, т.к.:

  • Во-первых, ее очень сложно предсказать на горизонте 10 лет. Кто-то скажет, что "недвига в нашей стране только растет". Скорее всего вы даже правы, но я не Нострадамус. Вы уверены, что после недавнего скачка стоимости недвижимости на 30-50% она не будет болтаться в боковике последующие 10 лет?! У меня такой уверенности нет.
  • Во-вторых, нужно понимать, что вы не будете относиться к своей собственной квартире, в которой проживает ваша семья, как к некому активу, который можно будет продать на пиках ее стоимости и откупить обратно при падении. Поэтому нет смысла ориентироваться на ее стоимость в той или иной фазе рынка.
  • В-третьих, кто-то упомянет такой аргумент как "вот, я купил однушку в свое время - она сейчас выросла в цене - я ее продам, немного добавлю и куплю двушку". Якобы я все сделал правильно. Но не стоит забывать, что вместе с вашей однушкой выросла и стоимость двушки, причем практически пропорционально. Рынок недвижимости же растет общим фронтом. Поэтому профит здесь скорее мифический и кроется в психологической плоскости.

Потому давайте посмотрим, как будет выглядеть наш капитал через 10 лет:

Разрыв от 2 до 4 раз в сопоставимых ситуациях.

Также глянем как у нас будет выражаться "ежемесячный" доход с капитала через 10 лет:

Аналогично: разрыв от 2 до 4 раз. Не удивительно, ведь потенциальный доход это по сути производная от капитала.

Я думаю здесь цифры говорят сами за себя. При наличии достаточного капитала для покупки недвижимости необходимо в первую очередь отталкиваться от того, какие долгосрочные цели ставит перед собой каждый:

  • Для тех, кто стремится к финансовой независимости самым разумным и, как показывают цифры, экономически обоснованным является аренда жилья с параллельным инвестированием средств. В случае же, если появляется или же уже имеется достаточный ежемесячный доход, который позволит воспользоваться ипотекой, все равно будет более логичным направить его на инвестиции, нежели на платежи по кредиту;
  • Для тех же, кто стремится во что бы то ни стало обзавестись своей собственной квартирой, придется выбирать стратегию исходя из своего "аппетита" к риску. Кто не приемлет кредитов ни в каком виде - придется брать на свои. Других инструментов еще не придумали. Кто готов к ипотеке и кто имеет достаточный доход для того, чтобы потянуть ипотеку с минимальным платежом - стоит рассмотреть кредит. В лучшем случае вы будете иметь в собственности квартиру и достаточный капитал, который позволит чувствовать себя финансово независимым. А ежели что пойдет не так - вас всегда подстрахует капитал и покроет платежи в случае перебоев в доходах. То есть это такой опцион со ставкой на лучший исход.

Что касается меня, то я планирую продолжить арендовать и затем уже годика через 2-3 вернуться к жилищному вопросу: оценить возможности своего накопленного капитала, состояние рынка недвижимости и исходя из этого уже принимать решение о дальнейших шагах.

Честно признаться, при последнем переезде я уже начал осознавать, что начинаю уставать от этого: организация перевозки семейного скарба, постоянное общение с собственниками квартир, решение и согласование тех или иных вопросов и т.п.

Плюс, здесь есть другой момент - в нашей стране рынок аренды более менее развит только в Москве, ближайших городах к ней городах Московской области, Санкт-Петербурге и наверное еще в городах миллионниках. В других же частях нашей необъятной родины говорить об этом сложно: очень мало предложений и они такого качества (ремонт и т.п.), что выбирать по сути то и не из чего.

И здесь такой момент - если я через несколько лет захочу осесть в каком-нибудь городке подальше от столицы - элементарно не будет такой арендной квартиры, в которой меня будет все устраивать. А жить всю жизнь в компромиссном жилье - такое себе удовольствие. Можно словить когнитивный диссонанс :) Когда с одной стороны обладаешь приличным капиталом, обеспечивающим твою финансовую независимость, а с другой стороны не можешь позволить себе жилье, в котором тебе и твоей семье было бы комфортно жить.

На сем заканчиваю. Спасибо что дочитали :)

P.S. По любому в комментариях найдутся люди, которые напишут что все инвестиции сгорят/обнулятся/спишутся (нужное подчеркнуть), а вот бетон - это на века. Спорить не буду, т.к. эта тема тянет на отдельный пост) Но в любом случае буду признателен за ваше мнение.

***

О своих личных финансах и том, как я пытаюсь их сохранить и приумножить, рассказываю в своем блоге.

0
608 комментариев
Написать комментарий...
Alex F

Кстати, ТС. Если пост для жены. А зачем тебе жена? Гораздо выгоднее девушки на почасовке. А сэкономленные на жене деньги можно куда нибудь инвестировать :)

Ответить
Развернуть ветку
13 комментариев
Юрий Гудков

Очевидно, автор целиком и полностью за инвестиции (он же новоиспеченный Баффет), а жена за квартиру.

Путать собственную гениальность и бычий рынок это минимум странно. То что было раньше, не является доказательством того что будет в будущем. Если путем манипуляции данных где-то насчитали +10% в год, не говорит что вы заработаете.

Те кто купили газпром в 2008, только в 2021 вышли в 0% доходности. 0%, Карл! 0% в рублях за 13 лет. В вечно зеленых там до сих пор минус. Где 10% в месяц?))

Все что приведено в рассчетах - бумажная прибыль. Вы не сможете ее тратить на улучшение жизни вокруг себя. Пока не продадите - это всего лишь цифры на экране смартфона. Будете продавать и тратить - и капитала станет меньше, и прирост в следующие периоды станет ниже. Акции с дивами хорошими - только РФ. Дивы не гарантируют роста стоимости акций. Плюс это РФ, привет геополитика, санкции и прочие радости жизни. В США, Европе, Канаде, Австралии большие дивы редкость.

Имхо: заниматься высокорискованными инвестициями странно, если вы не гений или если не закрыты базовые потребности жизненные, если у родителей есть проблемы, если есть дети и т.д. Вот когда родители не нуждаются в деньгах, когда дети одеты, обуты, учеба обеспечена, у жены все хорошо - тогда излишек можно и в инвестиции направлять. Иначе вы рискуете своим благополучием, благополучием своей семьи. И через 10 лет может не быть ни капитала, ни семьи.

Ваша жена более дальновидна.

Ответить
Развернуть ветку
Вадим Смирнов

А если бы автор купил акции Сбербанка в 2008 г., то в 2021 г. заработал бы 300%
Автор писал про индекс ММВБ, а не про отдельные акции

Ответить
Развернуть ветку
10 комментариев
Рашн сосайти

То есть влезать в ипотеку на 10 лет в РФ с ее гарантиями, геополитикой и прочими "люди- новая нефть", а также уровнем дохода, способного ее обеспечивать, - это и есть дальновидность? Аренда всегда гибкая, в отличие от. И да, в развитых странах при уровне дохода несопоставимо выше нашего, люди не носятся как угарелые с целью покупки жилья во что бы-то ни стало, если только затраты на эту собственность не снижают привычное качество жизни.

Ответить
Развернуть ветку
11 комментариев
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Сергей Иванов

ну а те кто купили 10 лет назад получили +80%, и что))

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Анатолий Круглов

Только не учёл дивы за 10 лет по Газпрому, корове дали 200%

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S
В США, Европе, Канаде, Австралии большие дивы редкость

По S&P дивдоходность 5% к ценам 2010го

Ответить
Развернуть ветку
Денис Мамаев

Упражнения полезные, но:
1) 10% в год ))). "Пруф" пандемийных лет доказывает только то, что вся "поддержка" от властей пошла на фондовый рынок, а не на больных, бедных и убогих.
2) Не учтен рост купленной недвижки.
3) Налог на доход с роста капитала. Когда-то же придется продавать растущую каждый год на 10% корову)))
4) Съэкономили 100500 бабла и через 10 лет таки решили купить жилье там же))) И сколько оно будет стоить? И какая выйдет экономия?

Ответить
Развернуть ветку
Jay Green

А какой смысл писать комментарий не проверяя цифры? В чем смысл этого набрасывания?
1) Доходность рынка США за последние лет 20 около 8%. туда же докидываем обесценивание рубля в 2 раза вот и получается.
2)Возьмите индекс цен на жилье, посчитайте, а потом пишите по существу.
Так вот, если в расчетах учитывать рост цен на жилье, то в Мск / Спб квартира покупается лет за 8-10 в отличии от ипотеки на 20 лет.
Это даже с учетом последнего года бурного роста недвижки. Спасибо гос помащи и американскому печатному станку.
3) Если бы были в теме, знали бы что при долгом владении (от 3х лет) вы освобождаетесь от уплаты налога. Да и налог этот не такой большой, 13% от чистой прибыли.

Ответить
Развернуть ветку
26 комментариев
Valuation Factory

3) В случае долгосрочного владения активом, нет НДФЛ при его продаже.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Дизайнер

Лучше муж с квартирой

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Yarro S

С 2010 цены на недвигу в долларах по России вообще упали

Ответить
Развернуть ветку
Василий Степанофф

Сейчас можно без всяких бирж положить деньги на депозит под 9,5-10,2%

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Velemir Hasidov

Сьъйэкономили

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
M Bot

Вы хотели написать – подешевели в 2 раза? То, что в 12 году продавалось за 250 тысяч USD, сейчас едва ли стоит 125.

Ответить
Развернуть ветку
28 комментариев
Дмитрий Казаков

Автор, вы совершаете ошибку в самом начале - у вас с женой разные цели.

Поэтому все дальнейшие расчёты не нужны.

Жена - хочет жильё в виде "своей". Она её хочет купить т.к у неё будет безопасное место где можно строить свой быт. Эта квартира будет фундаментом для устойчивого положения в жизни

Муж - хочет играть в инвестиции и в качестве инструмента рассматривает квартиру/капитал и другие инструменты. Для мужа эта возможность "попробовать себя" и поиграть с "большим" капиталом.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Печально будет, когда муж проиграется в пух и прах, а годы продуктивности уже позади, все может закончится крахом семьи.

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Vladimir Semenov

Кстати да, цели разные, но обе - крайности. В действительности лучше никогда не класть все яйца в одну корзину. Поэтому вариант с покупкой и вложениями одновременно - с одной стороны снизит предполагаемый доход, но также снизит и риски. Везде нужен баланс и диверсификация.

Ответить
Развернуть ветку
Valeratal Val

Мне кажется тут чет не то
1. Что, реально 10% ежегодно и на протяжении 10-лет? есть у кого опыт?\
при том, что ставки по ипотеки крутились около 6%, банкам выгоднее было бы не ипотеку выдавать, а вкладывать в индексы мосбиржи?
Т

2. инфляция рубля и рост стоимости жилья. За 10 лет вполне вероятно ваше жилье вырастет в 2 раза (может и больше)

3. Аренда в 2 раза скорее всего не вырастет, но подрасти вполне может

4. Нафига вам двушка на 70 метров. 60-и более чем. Если уж брать много-метров, то трёху (это в плане покупке своего)

На самом деле с жильем для себя все просто -нужно жилье, покупаете жилье. Не путать с инвестициями
Расчеты интересны тем, кто излишек денег хочет сохранить в бетоне. И тут совсем другой коленкор. Покупка на стадии котлована и последующая продажа готового жилья. Рост стоимости жилья от года в год. Если угадать и купить в стадии котлована в районе, где через пару лет будет метро...

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
60 комментариев
Ленин-гриб

Ну, хз, можно раз в месяц машину за 1 млн покупать и продавать за 1.2-1.3, вот тебе и прирост процентов. Когда есть свободный капитал, то он может работать, когда капитала нет, то работать будет человек :)

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Vladislav

Если не угадать - придется стоять с плакатом "Путен помоги вернуть деньги" у здания мэрии

Ответить
Развернуть ветку
Сергей М

Прочитайте про ставку рефинансирования ЦБ РФ. Много нового узнаете!

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ayka Mustafayev

Повышение цен сильно зависит от региона, например на юге цены выросли в 2, а иногда и больше раз, из-за отсутствия предложений и повышенного спроса. В Москве и Питере тоже спрос только нарастает

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Vasya Pupkin

Судя по всему, автор относится к тем людям, которые в сознательную жизнь вступили в последние относительно стабильные 5 лет, которые не видели как их рубли превращаются в фантики, которые верят в надежность брокеров и банков и в то что государство будет тем же самым через 10 лет.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Демидов

Все такие статьи пытаются опереться на цифры как будто деньги (экономика) это точная наука.
Почему-то никто не учитывает влияние различных страхов (особенно твоей половинки) на твою продуктивность когда ты живешь в арендной квартире и не можешь там делать все, что захочешь, любой чих нужно с владельцем согласовывать, а ведь в деньгах это может оказаться намного больше пресловутых 10%.
Это как экономить на своей машине пользуясь такси, вроде что-то сэкономил, а вроде и стресса словил и сократил свою продуктивность.

Ответить
Развернуть ветку
11 комментариев
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Mesye Sharl-Maximilyen
и, как следствие, способность оплачивать съемное жилье

А на способность выплачивать ипотеку?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Wera Ferat

Согласна с предыдущим мнением, уж очень много непредсказуемых рисков, чтобы подсчитывать прибыль за несколько лет наперед.

Ответить
Развернуть ветку
Анон Плиз

Этот совет был бы хорош ровно 2 года назад, но не сейчас с оверпрайсом цен на жилье

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Roman Vyatkin

У нас же рынок аренды нецивилизованный совсем. А все делают вид как будто это прям равнозначные варианты с покупкой.

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Petrov

Ребята! Все мы проживаем разные этапы жизни. И взгляды на вещи тоже меняются. В 25 лет снимать квартиру для меня и супруги было удобнее. Это старт карьеры и куда он переведёт не понятно. Потом со временем видны перспективы и возможности для большего заработка если вы активны. Затем появляются дети и все заботы с ними в виде садиков школ кружков английского и тп. Проще устроиться из своего жилья в котором вы прописаны. Затем стареют родители и им нужна помощь. Бросить их, уехав например в Канаду, я уже не хочу. К 40 годам нужно постараться жить в своём удобном для вас жильё без долгов и с кубышкой хотя бы в размере годового дохода. В случае внезапной смерти кормильца вашим близким не достанутся от вас долги. Если бы молодость знала, если бы старость могла.
Короче нет стабильного сценария. Ипотека возможна в меру с четким фин Планом из разряда: а если заболеем, что мы будем кушать? Про фондовый рынок: на мой взгляд это история про ден. средства которые у вас скопились после закрытия нижнего уровня базовых потребностей. Те в случае их частичной или полной потери вы должны быть на плаву.
Всем успехов в делах!

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum

Наебал супругу кучей графиков🤷‍♀️

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Ard Sarad

Полагаю, что люди с амбициями и человеческим капиталом не особо интересуются такими статьями и такими комментариями. Они могут самостоятельно всё оценить и принять решение без посторонней помощи.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Roma Kopylov

Как показывает практика: основные инвестиции при аренде квартиры в отдых, суши роллы, тачки и тд

Ответить
Развернуть ветку
Оксана Катышева

У простого человека нет никакой стратегии. Простой (обычный человек) работает на работе и получает зарплату. Он никуда ничего не будет инвестировать, нет достаточных знаний, жена не даст, детей надо в школу собрать… много забот у обычного человека, есть куда потратить заработанные деньги. И инвестиции, реинвестиции, в этом списке важных дел, стоят где-то совсем на последнем месте. Обычному, простому, человеку нужна квартира и желательно своя. Потому что, скоро дочь подрастёт и хочется что бы у неё что то было и вообще своя квартира для обычного человека это хорошо, это благо, потому что есть дети, кошка, собака и может быть даже маленькая золотая рыбка и как со всем этим скарбом жить на съемной квартире я мало себе представляю. Поэтому когда у молодой семьи, с планами на будущее, появляется возможность взять ипотеку они ее берут. Без расчета и сомнений. Надо брать, думают они, брать и жить дальше. Потому что кто его знает как оно дальше будет.
Ну если ты молод, прекрасен и умён, то конечно не надо тебе никакую ипотеку брать. Деньги надо приумножить, вложить и ещё раз приумножить и строить жизнь, выстраивать стратегии и может быть даже тоже взять ипотеку, только уже не в России, а где нибудь в Лондоне.
Я все это написала, что бы объяснить, что зачастую жизнь не предоставляет никакого выбора. Есть возможность бери и живи дальше.

Ответить
Развернуть ветку
Илья Зеленчук

Интересная статья. Вот что меня смутило, вы сравниваете рост капитала со статичным доходом и статичной стоимостью квартиры. Так нельзя.

1. Добавьте рост вашего дохода, хотя бы на уровень инфляции.
2. Добавьте рост стоимость купленного жилья, как минимум на уровень инфляции, а лучше найти реальный рост стоимости жилья.
3. Добавьте 13% налога на доход.
4. Добавьте налоговый вычет с покупки жилья.
5. Добавьте рост стоимости аренды.

Иначе вы очень далеки от реальности.

Ответить
Развернуть ветку
Valeratal Val

Доход кстати может и не совпадать с инфляцией. У прогеров - выше инфляции, у остальных - чаще ниже

Ответить
Развернуть ветку
29 комментариев
Richard Jones

Поддерживаю Ваши замечания к статье автора по всем пунктам кроме п. 3. Автор собирается вкладывать в индекс Мосбиржи, а значит для ценных бумаг будет действовать Льгота долгосрочного владения

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Крановщик шестой бригады

Цены на недвижку в рублях не падают - это распространенное заблуждение.

Посмотрите на график индекса стоимости жилья. После обвального падения в 2008 и затяжного падения в 2014, цена к прежнему уровню возвращалась по 5-6 лет.

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Николай Лебедев

Когда вдвоем или один, то мне кажется, даже этих убеждений не нужно, выбираем аренду.
Как только замаячит "дорогой, а не завести ли нам ребенка?", боюсь не поможет никакая экономика, так как безопасность, гнездование и тп инстинкты могут стать главным аргументом за приобретение своего жилья

Ответить
Развернуть ветку
Анон Плиз

И желание жены попилить "совместно нажитое" при разводе))

Ответить
Развернуть ветку
bjl

Да банально в сад ребёнка без прописки не устроить, так что квартира нужна.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Максим Рачицкий

эмс... ну так облигации сейчас по 10% годовых

Ответить
Развернуть ветку
17 комментариев
Аполлон Степанов

Индекс s&p500 за пять лет вырос в двое. Вы можете вложиться в индекс и получить даже больше.

Ответить
Развернуть ветку
9 комментариев
Сергей Иванов

про облигации слышал? там и 12-13 можно иметь при умелом подборе среднерисковых предложений

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
17 комментариев
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Ware Wow

Один вопрос.
Причем тут СВОЯ квартира и инвестиции?!
Две разные категории.

Вы же не сравниваете "нормально питаться" или "инвестировать"?

Кто-то может себе позволить купить жилье, кто-то нет.
Жена так и ответит, что у тебя просто нет денег, причем тут инвестиции.

Ну и как тут заметили уже, расчеты интересные, но не очень точные. В России брать недвижку в ипотеку нормально, отдавать будете фантиками, а переплата равна аренде (если срок 10 лет), потерь никаких.

Согласен с тем, что снимать геморно, нет рынка нормального где ты покупаешь сервис, как гостиницу, без взаимодействия с физ лицами, ну и дизайн, ремонт.

Ответить
Развернуть ветку
Олег Ивахнов

10 лет инвестируешь а потом оказывается, что квартира которая стоила 9млн стоит уже 23млн.

Ответить
Развернуть ветку
Анон Плиз

Надо сказать, что за прошедшие 10 лет появились ЖК с качественно иной жилой средой и внутри, и извне дома с квартирой. Просто так бетонометры сравнивать странно

Ответить
Развернуть ветку
Backlog blog
В случае аренды мы ежемесячно тратим 28.5 тысяч рублей.

Сережа, привет! В марте будет повышение аренды до 35. Извини, но приходится, ничего не поделаешь.

Ответить
Развернуть ветку
Себастиан Перейра

рыночек порешал

Ответить
Развернуть ветку
Dasha Denisova

Очень интересно, но дофига читать. У меня вся математика "своё или снимать" укладывается вот в какие цифры: 5 лет назад я зарабатывала совокупно 100к/мес, взяла ипотеку за 30к/мес, снимала за 28к/мес. Сейчас мой совокупный доход х2.5 от пятилетней цифры, ипотека 23к/мес, аренда в Москве аналогичной квартиры +/- 50к/мес.
Да, и квартира выросла в цене примерно в 3 раза. Вот и вся математика.

Ответить
Развернуть ветку
Serhii Borodai

Т.е. за вас все решил присевший рубль.

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Госпожа Белладонна

Женщина хочет жить в своей квартире, а не скитаться по съемным углам, и никакими графиками вы её не переубедите.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
8 комментариев
Vasya Pupkin

Такую портянку накатать исходя из изначально неверных предположений: якобы 10% стабильные ежегодно и якобы аренда через 10 лет будет все те же 28тыщ, а стоимость квартиры через 10 лет будет равна 0. Автор, вы в пузыре живете?

Ответить
Развернуть ветку
Valeratal Val

ну вообще это лайфхак. Берете о чем-то примитивно рассуждаете, кидаете на виси, у людей бомбит и они "допиливают" ваше стратегию до нужной кондиции
Автор сегодня много нового узнал, я уверен :)

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Anton Golubchik

Почему-то мало кто задумывается, что когда он выйдет на пенсию или лишится средств к существованию (мы в России живем, помните?) - то добро пожаловать на улицу.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Loginov

Никто не предложил более выгодный вариант - найти жену с жилплощадью и не парится с этим вопросом вовсе. Недвижимость ничего не стоит в вымирающей стране, городе, локации

Ответить
Развернуть ветку
Себастиан Перейра

почему-то рыночек недвижки говорит о другом

я летом умудрился продать свой двухкомнатный хрущ в умирающем рабоче-крестьянском посёлке на северо-западе страны на 2000 человек за 300 тыс руб

даже в какой-то безнадёжной жопе недвижа что-то да стоит

так что свои пафосные изречения приберегите для другого случая

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Mesye Sharl-Maximilyen

Начитаются всяких бабайкиных и смирновых, и давай писать свои статейки.

На деле, если вы все предыдущие 10 лет не инвестировали, то все ваши расчеты - пшик. Ввалив 9 лямов в инвестиции вы просто будете делать -10-15% в год первые три года.
Да, в расходы к аренде квартиры еще добавьте расходы на психолога, успокоительные, снотворное и прочее. Потому что маловероятно, что раз вы предыдущие 10 лет не инвестировали, вы будете жить в неврозе.
+расходы на семейного психолога, потому что жена будет пилить. А может и -50% от ваших активов за развод.

Ответить
Развернуть ветку
Себастиан Перейра

бабайкина давно сдеанили
этого персонажа в миру зовут анар бабаев

был соучредителем крипто-скама cryptobox, на чём и заработал, а не на том, что в пятёрочку со своим пакетом ходит или удачно инвестирует

кстати в этой пирамиде пострадали граждане сша, и американская SEC наложила штраф на эту шарагу, в частности на её соучредителей, который естественно никто выплачивать не стал

Эта одна из причин любви бабаева к отдыху в россии и к росиийским ценным бумагам, так как есть вероятность, что на него выдан ордер на арест

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

здесь описан результат неправильных инвестиций в жену : )

Ответить
Развернуть ветку
kav

Авто еще не указал минусы съемного жилья, такие как: не сделать нормальный ремонт/перепланировку, в любую секунду арендодатель может передумать и тебе надо будет искать новое жилье

Ответить
Развернуть ветку
Василий Степанофф

Минусы своего жилья - не переехать поближе к работе, в другой город, в другую страну.

Ответить
Развернуть ветку
8 комментариев
Александр Семшов

Снимать нужно изначально с нормальным ремонтом и мебелью и сегмент чуть выше среднего брать там всегда хороший выбор и арендодатели как правило реальные те живут этим бизнесом !

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Alexandrovich

Рубли дешевеют очень быстро. Ваш вклад в облигации с воображаемым 10% ростом не покроет и половины упущенного роста стоимости недвижки.
Оглянитесь на 5, 10 и 15 лет назад - посмотрите на цены недвижимости и доллара.
Берите хату сразу, сейчас. Потом вторую в ипотеку.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
19 комментариев
m0a0k0s

ага, пусть банк и застройщик подзаработают, пока недвижимость на хаях

Ответить
Развернуть ветку
Сергей Катеринич

Вопросов больше чем ответов на самом деле....
1. 70 квадратов за 28к рублей? Какие-то фантастически низкие цены...
Циан и Авито за эти деньги в данном районе предлагает максимум 40-45 квадратов.
Ценник за 70 квадратов составляет 35-40к (возможно зависит от дома/ремонта).
2. Почему за 10 лет не учтен рост стоимости аренды? За 10 лет ипотеки она точно вырастит раза в 2 минимум.
3. Не учтен рост стоимости недвижимости за эти года. Тут блин за 2 года пандемии ценник чуть ли не в 2 раза вырос (в рублях). На 10-летнем сроке рост может быть и выше.
P.S. Но при этом согласен, что аренда в некоторых случаях может обойтись дешевле, чем покупка. Плюс дает больше свободы в плане смены места жилья.

Ответить
Развернуть ветку
Цкуро Бесцветный

Если давно живут, то стоимость аренды может быть такой.

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Вадим Смирнов

Во всех случаях, когда Вы вносите какие-то суммы для инвестиции, 10% годовой доходности вы считаете на всю сумму на конец года. Но ее не было весь год.

Поясню. В самом первом примере с ежемесячным взносом на инвестиции 28 500 руб. За год это 342 00 руб. И 10% годовой доходности вы считаете от нее. Но это не так. Первый месяц дохода не будет. Второй месяц будет доход 10%/12 на внесенную сумму 28 500 руб. И так далее.

Ответить
Развернуть ветку
Олег Виноградов

Автор просто не знает про сложный процент. И про то, что 40 т.р .инвестиций в месяц под 10 процентов в месяц в течении 10 лет дают более 400 млн. кэша. Пусть берет ипотеку.)

Ответить
Развернуть ветку
Alex Moren

На самом деле не 28500, потому что в них 2500 - это квартплата, которую он почему то в экономию отправил, типа у своей квартиры ее не будет, с такими расчетами только инвестированием заниматься.

Ответить
Развернуть ветку
Жельмандо

Ну да, тоже когда-то убеждал себя такими теоретическими расчетами и топил за аренду, когда не было денег.
Практика: купил двушку в регионе за 2.7 млн в 2019 на этапе строительства.
В 2021 г. они уже по 4.6 млн при сдаче дома.
+1.9 ляма, или 70% доходности просто так, менее чем за 2 года. Просто, даже примитивно и с минимальными рисками.
Что там с SP500 за этот период?

Ответить
Развернуть ветку
ctqwa
Что там с SP500 за этот период?

В рублях где-то ближе к +100%

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

Это бумажная доходность, попробуй теперь найти кому её продать за эти деньги

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Анон Плиз

Может оказаться, что хата 4.6 стоит при покупке в ипотеку 5% на первичку. А за вторичку банк попросит уже 10% и никому Вы её по цене застроя уже не продадите, буратин с живым кэшем щас на всех бетоноинвесторов не хватает. Второе: через 5 лет она вполне может так же стоить 4.6 млн, непрерывный многолетний рост цен на недвигу был только в тучные нулевые. Но виртуальная доходность красива, это да

Ответить
Развернуть ветку
Roman Kuvshinnikov

Очень забавляют такие графики и расчеты). Давайте попробуем добавить некоторые факторы, которые (как правило) никто не учитывает:

- Волатильность рубля и других валют / акций
- Невозможность самостоятельно модернизировать квартиру в аренде
- Не самое высокое качество арендного жилья (как правило)
- Инфляция / Рост стоимости жилья / Увеличение стоимости аренды квартиры (почему-то все думают, что она не будет меняться на протяжении 10 / 20 / 30 лет). А ставка и платеж по ипотеке - зафиксированы в ипотечном договоре
- Резкие изменения в жизни (увольнение / смена работы / проблемы со здоровьем / изменение семейного положения и др обстоятельства)
- Увеличение заработной платы, что делает ипотеку для вас все более "дешевой" спустя 5-10 лет
- Плохо защищенные фин активы в РФ (для брокерских счетов нет законов страхования вкладов, что делает сомнительной идею держать все деньги на брокерских счетах)
- Плохо защищенные фин активы за пределами РФ (санкции и прочие неприятности, которые не так давно случились с акками из РФ в IB)

Ответить
Развернуть ветку
Valuation Factory

А что случилось в IB?

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Вадим Смирнов

Денежные средства на брокерском счет не застрахованы, но автор денежные средства не планирует там держать. А ценные бумаги принадлежат не брокеру.

Ответить
Развернуть ветку
Alex F

Прекрасный тескт, хорошо написан. Но фундаментально совершенно неверный. Вы относитесь к недвиге в которой живете как к активу. Но это не актив. Актив это то, что приносит вам деньги а не тратит. Делить затраты на активы и пассивы это база, которую должен знать каждый, даже если он не инвестор. Это основы финансовой грамотности. Пассивы также важны как и активы, они дают нам возможность нормально функционировать. Что вы будете делать когда заболеете на полгода? А на год? А когда родите двоих детей? А когда ваш арендодатель выставит вас с беременной женой на улицу зимой - съезжайте в течении недели? Это как, норм?
Купить квартиру не единственный ответ в этом вопросе, но пока он не закрыт, как вы можете рассматривать свои покупки пассивив как инвестиции? Такой анализ уместен когда вы покупаете третью квартиру под сдачу, но как бы не наоборот

Ответить
Развернуть ветку
Александра Добрушина

Вся эта математика - ни о чём; просто потому, что ваша квартира - это ваша, а чужая - это чужая. Это как сравнивать, что дешевле - ездить на машине или на метро. Покупая свою квартиру, вы платите за комфорт. Возможно, больше, чем при съеме (хотя в долгосрочной перспективе - очень спорно, все эти выкладки ничего не стоят в условиях отсутствия стабильности), но вопрос в том, нужен вам этот комфорт, или вы готовы всю жизнь мыкаться по съёмным квартирам, спать в чужих кроватях, смотреть на чужие обои и быть готовым съехать по чьей-то прихоти.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Семшов

"Просто потому, что ваша квартира - это ваша,"- не Ваша, а банка!

" Всю жизнь мыкаться по съёмным квартирам,"
"Спать в чужих кроватях, смотреть на чужие обои и быть готовым съехать по чьей-то прихоти".
Все зависит в каком ценовом сегменте Вы снимаете квартиру ,если выше среднего то 1000-1500 /месяц - это будет достойная квартира ,там все в порядке , а платить ту же сумму за проценты по ипотеке , порой даже без гашения и жить в "залупе" то же мало приятного!

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Николай Петров

Это не расчёты, а гадание на кофейной гуще.
Вначале коммуналка почему-то учтена в арендной квартире, а в своей нет. И дальше все в таком же духе.

Ответить
Развернуть ветку
Alex Moren

Это первое, что я заметил, отправить квартплату в экономию)

Ответить
Развернуть ветку
Make Luv

Вся математика кончается, когда хочешь поставить дома посудомойку (шкаф/кровать/картину, что угодно, чего нет и что некуда всунуть).
Что там будет с твоими накоплениями через 10 лет одному богу известно, а жить хочется сейчас. И жить комфортно, а не в хозяйской обстановке.

Ответить
Развернуть ветку
Анон Плиз

Для любителей кастомизаций есть квартиры (почти) без мебели, часто - с одной только кухней и санузлом. Такие и стоят дешевле, и квартиранты, думаю, меняются реже

Невозможность сделать ремонт для многих мужчин вообще плюс))

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

Стоимость недвижимости растёт на уровне инфляции, фондовый рынок растёт выше уровня инфляции, с финансовой точки зрения аренда выгоднее, есть много подробных выкладок на других ресурсах. Тем более при текущих низких ставках аренды, и сильно ограниченном росте из-за падающих доходов населения. Только лучше не в рублёвые активы вкладывать.
Если есть деньги на комфортную большую квартиру с ремонтом, хочется кофорт и ещё останутся свободные средства нет проблемы заплатить за комфорт.
Основная масса покупателей выбирает в других условиях, когда единственный вариант лезть в ипотеку на 20-30 лет. А для них свои стабильные метры - это психологическая категория оценки, в большей части построенная на массе заблуждений. Если за время ипотеки что-то случиться и не будет возможности её гасить, сразу выясниться что квартира не своя и это будет потеря и денег и квартиры. Без ипотеки на накопления можно было бы прожить этот период без существенных потерь. На жильё вполне могут поднять налоговые ставки до 1% годовых как на западе или взлетит коммуналка, и разница с арендой будет слабо заметна - так же каждый год надо будет отваливать существенную сумму за то чтобы просто жить в своём жилье, поэтому там за него и не держаться. При покупке жилья также есть риски недостроя, потери права владения вторичкой из-за различных нюансов https://youtu.be/g2MY-AvmL6Q , можно попасть под реновацию или купить жильё в каком-нибудь гетто и потерять там здоровье. При вложение в недвижимость так же присутствует масса рисков, просто они не осознаются в основном покупателями.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry

В России недвижка самый надежный актив в том смысле, что он "никуда не денется", так было всегда и пока нет поводов чтобы это изменилось. Рынок аренды дикая, в которой у арендатора прав никаких нет (в отличие от стран запада где перекос уже в другую сторону). Про наши финансовые институты стоит помнить, что они могут банкротиться, схематозить (брокеры дают акции другим участникам торгов в шорт и в кризис это может принести сюрпризы) или просто аккаунт поломают - у многих банков/брокеров в РФ вся авторизация это один код из смс.

Ответить
Развернуть ветку
Denis K

Видимо ты ещё слишком молод и не имеешь детей. Иначе учитывал бы такой немаловажный фактор, как комфорт. Вопрос цены здесь не стоит. Своя квартира/дом - это всегда своё и нет необходимости с кем-то что-то согласовывать.

Ответить
Развернуть ветку
Ware Wow

Да причем тут дети...
Даже если у тебя вещей больше чем рюкзак, уже хочется иметь свою базу, да и вообще свой дизайн, системы безопасности и так далее.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Максим Кольцов
Также будем исходить из того допущения, что мы имеем достаточную сумму, чтобы купить квартиру на собственные средства.

вы эту фразочку пожирнее выделите. А то люди вправду начинают вчитываться и проверять расчёты, хотя ни у кого 10 млн капиталов нет и не предвидится. Подозреваю что у вас тоже

Ответить
Развернуть ветку
Хамитов Ильшат

Отличный пост! Все верно. Многими при покупке движет чистая психология (иметь свой угол). Аренда гораздо выгоднее нежели покупка, если смотреть на жилье чисто как на инвестицию. Но если семье или бизнесмену важно иметь свой угол, то разумеется для него Аренда менее подходит. Это как с машиной, понятно что как инвестиция это так себе (бензин, ремонт, падение цены ежегодно). Но мы же машину не для инвестиций покупаем, а для решения каких-то своих целей. Так же и с жильем.

Что касается повышения цены квартиры, то народ совсем забывает, что в долларах скорее всего квартира теряет в цене. Так что как вариант у брокера покупаются доллары, на них долларовые акции, так представленная экономика выглядит ещё лучше.

Есть варианты с коммерческой недвижимостью, если кто в акции не верит. Если квартира (сдающаяся в Аренду) окупается в среднем за 25 лет, то коммерческая за 8-9 лет. Минус коммерческой-капиталоёмкость. Квартиру можно купить за 5 млн и сдавать ее, за коммерческую надо выложить более 10 млн, где окупаемость менее 10 лет. Хотя в регионах есть и с 7-летней окупаемостью.

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

Автор упускает ещё один важный момент. Появятся дети, захочет трёшку. И все эти инвестиции в своё, в ремонт и удобства сейчас пойдут коту под хвост, так как это стоимость жилья не увеличивает и новые покупатели переделывают ремонт под себя. А правильное управление капиталом на более длинном сроке позволит взять квартиру большей площади без дополнительных затрат. Это размен больше удоств сейчас или в будущем.

Ответить
Развернуть ветку
Valeratal Val

ну ремонт же делают для себя. Да, стоимость жилья хороший ремонт не сильно увеличивает (хоть и дает плюс)
Правильное управление капиталом? деньги на единственное жилье это не капитал
А вариант обменять свою двуху на треху с доплатой - вполне реален

Ответить
Развернуть ветку
ImPReZ

Как представлю весь этот ипотечный кошмар, банки, бумажки, платежи, заселяться, делать ремонт, выбирать мебель, терпеть ремонт соседей лет 10, жить где то в жопе мира потому комфортная локация стоит в 2 раза дороже...
Нахуй
Я лучше буду снимать и переезжать каждые пару лет, а там и наследство случится или сам отъеду

Ответить
Развернуть ветку
Артём Валерьевич

Забыли написать в конце или в лотерею выйграю

Ответить
Развернуть ветку
Igor Batkovich

Отнюдь)

Ответить
Развернуть ветку
Степан Фадеев

Где пост от жены? А то свою коняшку вы знатно приукрасили

Ответить
Развернуть ветку
Эразм Хемуль

Жена сбежала уже от "успешного инвестора" к чуваку с хатой

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Chyvakoff

Пост от жены будет выглядеть так: Ой, всё...

Ответить
Развернуть ветку
A K

На самом деле все немного проще. Если вы уверены что вы собираетесь хотя бы лет 5-10 жить в этом городе и у вас есть возможность купить квартиру не в кредит - нужно покупать. Все эти подсчеты про доходность, цифры и тд ничего не стоят. С вами может что-то случится, или со страной или с курсом или с ценами...

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Максим Кольцов

если вложиться в квартиру то доходность от аренды будет в районе 3% в год
автор утверждает что на бирже у него будет 10% в год поэтому лучше вложиться туда

к чему там эти таблицы и графики я тоже не понял

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Виктор Комаровский

Подобные расчеты почему то не учитывают возможность гиперинфляции и полного обесценения валюты, как в 1991. И тут уж бетон есть бетон.

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

Сколько бетон стоил в 91, одну зп?

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Loginov

Почем бетон на Донбассе?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Александр

Вроде все верно, но есть несколько НО.
1. Многое будет зависеть от рынка недвижимости. Он, действительно, может как лечь в боковик, так и вырасти в 2-3 раза за 10 лет. И если будет рост сильный, то толку от инвестиций, если захочется купить квартиру потом? А вот рынок аренды растет медленней, хотя тоже может подняться неплохо за 10 лет.

2. Риски, связанные с арендой. Никто не гарантирует проживание 10 лет в одной квартире. Вас могут выселять каждый год (хотят продать, дочь замуж вышла, родственники приехали). А если не повезет, то чаще. Это напрягает.

3. Если это не договор длительной аренды, то невозможность что-то изменить. Поменять мебель, сделать ремонт - это или сложность или дополнительные риски. Не чувствуешь себя полноценным хозяином в пространстве, все надо согласовывать.
Не устраивает шкаф. Что с ним делать? Вывозить некуда. Половина хозяев не даст выкинуть. Другие скажут выкидывайте, покупаете новый, но если съезжаете, он мой. И через полгода не продлят с вами аренду.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Стас Николаев

Интересно, почему все игнорят тот факт, что кроме боковика и роста недвижимости, может быть еще и падение:)

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Niko

а где расчет, что покупаешь квартиру за кеш и вносишь 140к ежемесячно на инвестиции?

Ответить
Развернуть ветку
Александр Ненадо
140к ежемесячно на инвестиции

Долларов)

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Mkha Stas

Есть масса факторов которая влияет на конечный результат:
1. Инфляция и рост потребительских цен, к слову последний с 2000 вырос в 6 раз (пруфы можно найти на сайте росстата). Т.е. за последние 10 лет ваш "капитал" подешевел бы в три раза, при этом стоимость "бетона" в рублях вырастет, на какой процент вырастет можно взять усреднено с того же сайта росстата (Индексы цен на рынке жилья);
2. Есть льготная ипотека на новостройки, там % пониже чем 10+;
3. За доходы на фонде нужно платить налоги (хотя есть конечно ИИС), а за недвижку можно получить вычет;
4. Жилье в своей квартире комфортнее чем в съемном, в цифрах это не посчитать, но нет проблем сделать ремонт под себя, будет проще получить социальные плюшки, типа детского сада. Опять же, жене будет спокойнее, а это много стоит, поверьте;
5. Расчеты никак не учитывают форс-мажоры, типа доллар за 200, или банкротство эмитента ваших 10% - облигаций. Понимаю что это сложно посчитать, но надо иметь ввиду что вероятность таких событий ненулевая.

Ответить
Развернуть ветку
Richard Jones

Извините меня за занудство, но согласен со всеми Вашими замечаниями кроме пункта 3. Кроме ИИС есть еще льгота долгосрочного владения (действует на ценные бумаги, купленные на обычном брокерском счете, если их не продавать 3 года с момента покупки).

Ответить
Развернуть ветку
Richard Jones

Автор, спасибо Вам за выкладки. В свое время также для жены рисовал, но всё упирается в психологию (личный комфорт, ощущение своего "бетона"). Ну, и мне сложно было отделаться от ощущения, что доходности прошлого не гарантируют будущих доходностей, что есть сложно-прогнозируемые параметры (тот же рост аренды или амортизация и прочие издержки в случае варианта "свой бетон").

Ответить
Развернуть ветку
John Doe

Абсолютно некомпетентные расчеты. Вы не учитываете инфлацию. Даже без понимания экономики, представьте, что сейчас прошло 10 лет, что вы купите на 21 миллион сейчас и что могли купить на 9 миллионов 10 лет назад.

Ответить
Развернуть ветку
Valuation Factory

На мой взгляд, вопрос можно разделить на два:
1) покупать ли для себя или жить в съёмной?
2) стоит ли инвестировать в квартиру под дальнейшуб её сдачу?

В принципе, участники дискуссии уже привели все основные доводы. Поэтому для краткости просто дам свои (не факт, что приемлемые для всех) ответы.

1) Для себя, если есть возможность, то лучше купить, поскольку, как минимум, строить финмодель на 20 лет — это вообще утопия само по себе: в коммерческом кредитовании модель на 5 лет — это уже очень много. 2–3 года горизонт планирования обычно.
2) Покупать под сдачу — смысла нет. Доходность очень низкая, а если речь о покупке в кредит, то просто отрицательная. Банк и заберёт прибыль.

P. S. На мой взгляд, вообще стоит смотреть в сторону активов в валюте. На горизонте тех же 5 лет рубль дешевеет всегда.

Ответить
Развернуть ветку
tadassana

В стране где высокая инфляция, нет смысла сидеть в кэше, тем более рублевом. Даже если кэш инвестирован в акции или на депозите. Брал Авто б/у в 19 году за 1.2млн, сегодня 1.7млн. И это не плюс, всё выросло а доход прежний. Через 10 лет 30 тысяч или 50 в месяц будут ни о чём

Ответить
Развернуть ветку
Ivan Susanin

При том, что статья полезная и я даже сам в целом склоняюсь к вашему же выводу (снимаю, а не покупаю) - у вас есть два допущения, которые приводят к заблуждению. Вот они. С одной стороны, вы верите, что индекс будет расти и дальше:

инвестируем его под скромные 10% годовых (средняя доходность индекса Мосбиржи за последние 10 лет - 18%; пруф)

но с другой стороны - не думаете, что недвижка будет расти дальше:

Кто-то скажет, что "недвига в нашей стране только растет". Скорее всего вы даже правы, но я не Нострадамус. Вы уверены, что после недавнего скачка стоимости недвижимости на 30-50% она не будет болтаться в боковике последующие 10 лет?! У меня такой уверенности нет.

Но если посмотреть на динамику цен на недвижимость и индекс, то как раз у недвижимости более стабильный рост и меньше указаний на перегрев (к сожалению, данные по недвижимости только по 2019 нашел).

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Anton

На бирже доходность такая высокая? (На депозите сколько будет пара процентов с таких сумм? С валюты ещё меньше) А в минус на бирже не уйти? А то депозит в 20 миллионов рублей рискует или просто превратиться в 20 тысяч рублей или из 250 тыс $ в 125...
Но с квартирой конечно не все так просто, ремонт очень затратно, потом поддерживать в приличном виде, но с другой стороны жить всегда на съемной где все не так как хочется в своем семейном гнезде не каждому понравится.

Ответить
Развернуть ветку
Evgenii Malikov

А почему считаете что в своём жилье не платится коммуналка? В сэкономленные нужно только сумму аренды записывать, коммуналку так и так платить

Ответить
Развернуть ветку
Богдан В.

Ваша статья про сферического коня в вакууме - упражнение ради упражнения, не имеющего отношения к реальности. Причем с кучей натяжек.

А теперь сами ответьте - сколько семей в стране имеют капитал, равный стоимости квартиры?

зы В реальности лучший вариант - аренда и накопление денег на квартиру.

Ответить
Развернуть ветку
Mikhail Dragunov

На горизонте 10 лет ваш "капитал" превратится в фантики, если отталкиваться от реалий в рублях. ММВБ индекс? А вы, РТС посмотрите, а там около 0.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
Timur Sobolev

Необязательно, раздельный бюджет решает.

Ответить
Развернуть ветку
Розовый единорожка

Вы классно доказали, что иметь миллионы лучше, чем не иметь😄 Очевидно, что если человек без квартиры и без накоплений, то и инвестировать ему нечего, а значит, вариантов богатеть сильно меньше, чем вы описали.
Ну а если представить 9 миллионов или хотя бы квартиру на 9 миллионов, то можно и дальше пофантазировать на тему финансовой независимости😉

Ответить
Развернуть ветку
Where Filmed

Самый ужасный расчет в мире.
Стоимость жилья выросла за последние пару лет процентов на 50, причем в долларах тоже сильно выросла.
Аренда квартиры растет постоянно.
Учитывайте, что каждый переезд из арендной в арендную - это затраты на поиски, покупки недостающих вещей и т.д., а за 10 лет можно менять квартиру неоднократно.
Риски с инфляцией вообще неучтены, риски с падением рынка вообще не учтены.

Вы очень долго и упорно публично доказывали себе что хотели доказать.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Прадийчук

Вставлю и свои 5 копеек
Больше всего в рассматриваемых сравнениях смущает допущение с наличием денег на покупку квартиры.
В большинстве случаев денег на покупку квартиры у людей нет. Стоило бы исходить из такого варианта. Да могут быть какие-то сбережения, которые могут быть в инвестициях или потрачены на первый взнос по ипотеке.
При таких условиях сравнение может уже кардинально отличаться.

Ответить
Развернуть ветку
m0a0k0s

Богатые люди покупают активы, бедные покупают обязательства, которые как они думают являются активами. Мой дом это мои обязательства, если кто-то думает что его дом это лучшая инвестиция в его жизни то у человека проблемы с головой - Роберт Киосаки

Ответить
Развернуть ветку
k. p.

уверен, у киосаки не один дом куплен))

Ответить
Развернуть ветку
Артем Сададинов

Много я читал таких рассуждений о том, что "выгоднее", решил накатать все-таки комментарий.
Я тоже в свое время очень много считал что выгоднее и аренда, конечно, всегда выходит по деньгам более привлекательной: вы можете подбирать то жилье, которое нужно сейчас, однушка, двушка, трешка, с плохим ремонтом, хорошим, вы не покупаете лишний раз бытовую технику потому что потом с ней придется возиться при переезде, не заводите собаку, потому что хозяева не разрешают. Это экономит довольно много средств. Ну и высвободившиеся средства можно направить в инвестирование. Я для себя принял формулу, что с учетом инфляции инвестиции приносят 2-3% выше инфляции, больше - это уже очень хорошо понимать рынок и, по сути, работать на второй работе связанной с управлением своими деньгами. В итоге доход от всей этой затеи не такой уж и большой.
К примеру. Имеем недвижимость стоимостью 10 млн, имеем первый взнос 5 млн и зарплату позволяющую платить ипотеку. Такая квартира в аренде в СПБ будет примерно 35-45 тысяч, возьмем 40, платеж по ипотеке на 30 лет под 8% будет так же где-то 40 (коммуналку надо и там и там платить, так что в расчет не берем). Итого имеем два варианта: 1) А арендатора есть 5 млн в кармане и примерно 100 000 в год средств выше инфляции (остальное надо оставлять вместе с капиталом, чтобы он не потерял покупательную способность). 2) У купившего нет 5 млн и 100 000 р, но после 30 лет у него будет квартира.
Если и аренда и стоимость квартиры будут расти ровно на уровень инфляции, а капитал будет приносить всегда ровно на 2% больше инфляции, то через 30 лет 5 млн превратятся примерно в 9 млн. Т.е. даже меньше, чем изначальная стоимость квартиры. Если инвестору удается получать 2,5% над инфляцией, то через 30 лет он накопит как раз 10 млн. В нашем случае, поскольку платеж равен ипотеке, мы получаем доход только от того, что нам удалось заработать с сэкономленного первого взноса и то только то, что выше инфляции.
Ну а теперь нематериальные блага:
При аренде: мы имеем возможность переехать когда и куда захотим без лишних заморочек в случае смены работы или изменившихся условий проживания (буйные соседи), или если место просто разонравится; у нас есть капитал в банке, который нехило может подстраховать, если жизненные обстоятельства изменятся.
При своем жилье: мы можем обустраивать свое жилье как хотим: покупать мебель какая нравится, приглашать кого нравится и когда нравится, заводить маленьких детей не спрашивая арендодателя, заводить домашних животных; не надо думать, что делать с деньгами, не надо постоянно следить за рынком бумаг и управлять портфелем (что весело только в первые пару лет, а потом превращается во вторую работу); нет соблазнов жить на широкую ногу, как при наличии 5 млн в кармане и постоянных доходов от инвестиций.
По сути это все плюсы. Такие плюсы как безопасность, свой угол - довольно спорны: кто-то чувствует себя безопаснее с деньгами на счете, кто-то с квартирой в ипотеке.
Но я для себя выбрал ипотеку потому что, как человек, который почти десять лет жил в съемных квартирах, могу сказать, что свое жилье гораздо комфортнее, а деньги для того и нужны, чтобы оплачивать ими свои потребности.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт удален

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку