Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Всем привет!

На прошлой неделе мы с супругой потратили один из вечеров в замечательной беседе на тему "своя квартира или аренда". Я думаю здесь наверное вполне понятно кто за какую "коняшку" топил :)

Но давайте обо всем по порядку и в цифрах.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Что имеем

Для того, чтобы наш анализ был максимально приближенным к реальности, я буду производить все расчеты основываясь на стоимости аренды и квадратного метра той локации, в которой мы проживаем в настоящий момент - это Московская область, город Солнечногорск, микрорайон Рекинцо-2 (ссылка на Яндекс.Карты).

В данный момент мы арендуем здесь двухкомнатную квартиру общей площадью 70 м2. Ставка аренды составляет 26 тысяч рублей в месяц. Также мы платим ежемесячно за водоснабжение и электричество по счетчикам порядка 2.5 тысяч рублей. То есть принимаем, что наши суммарные затраты составляют 28.5 тысяч рублей в месяц.

Что касается стоимости аналогичной квартиры, то будем отталкиваться от средней стоимости квадратного метра в данной локации. Согласно объявлениям на популярных интернет досках она составляет порядка 130т.р./м2 (есть конечно и экземпляры по 147т.р./м2, но я возьму среднее по больнице). Таким образом стоимость квартиры, которую мы снимаем мы примем как 9.1 миллиона рублей (70м2*130т.р.).

Также будем исходить из того допущения, что мы имеем достаточную сумму, чтобы купить квартиру на собственные средства.

Так давайте посчитаем, что интереснее с экономической точки зрения: аренда или покупка квартиры? И если покупка - то разом на свои или вписаться в ипотеку? Все расчеты будем делать на горизонте в 10 лет.

Погнали считать

Вариант №1. Покупка на свои или аренда

В случае аренды мы ежемесячно тратим 28.5 тысяч рублей. Также мы имеем капитал в 9.1 миллиона рублей и инвестируем его под скромные 10% годовых (средняя доходность индекса Мосбиржи за последние 10 лет - 18%; пруф). Ежемесячных пополнений на инвестиции мы не имеем, т.к. по легенде отдаем их за аренду. Подключаем Excel:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы не имеем квартиры, но имеем капитал в 23.6 миллиона рублей. Если годовой доход поделить на 12 месяцев, то получается что данный капитал приносит нам почти 180 тысяч рублей в месяц и по сути, он покрывает расходы на аренду более чем в 6 раз. Более того, с таким ежемесячным доходом можно говорить о том, что для тебя наступает финансовая независимость. Но нет недвиги... Но есть, как говорится, Financial Independence...

Теперь же посчитаем вариант с покупкой на свои. По сути мы обнуляем весь свой накопленный капитал и начинаем все с нуля: мы ежемесячно экономим на аренде 28.5к в месяц и пускаем их в инвестиции.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы имеем свою собственную квартиру и капитал чуть менее чем 6 миллионов рублей, который дает доход эквивалентный 45к рублей в месяц. Сложно говорить здесь о финансовой независимости, но зато есть свой угол.

Для наглядности можно посмотреть на финансовый разрыв между двумя подходами:

Динамика роста капитала
Динамика роста капитала
Динамика роста дохода
Динамика роста дохода

Вариант №2. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом (10%) или аренда

Для расчетов ипотеки мы будем рассматривать покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Применим калькулятор одного зеленого банка и получим, что ежемесячный платеж составит 113 281 рубль:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Принимаем, что ежемесячный взнос я выплачиваю со своей заработной платы. Диву даюсь со своей платежеспособности, но плачу. При этом 10% на первоначальный взнос я беру из капитала:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Тогда через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с героически закрытой ипотекой, капитал в 21.2 миллиона рублей и заслуженная непосильным трудом финансовая независимость.

И здесь давайте посчитаем альтернативу в виде аренды. Если я смогу доставать ежемесячно на ипотечный платеж 113 281 рубль, то почему бы мне разницу между этим платежом и арендной платой, а именно 84 781 рубль, не заносить на инвестиции? Ну чтобы уж справедливо оценивать два частных случая. Тогда картинка следующая:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 41.4 миллиона рублей или почти 314 тысяч рублей ежемесячного дохода. Согласитесь - очень существенная сумма.

Разрыв более чем в 2 раза
Разрыв более чем в 2 раза
Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

При этом нужно понимать, что переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 5.4 миллиона рублей при сумме кредита 8.19 миллиона рублей или 66%.

Вариант №3. Покупка в ипотеку с первоначальным взносом 50% или аренда

Ипотечный калькулятор говорит о том, что наш ежемесячный платеж составит 61 650 рублей:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Половину капитала пускаем на первоначальный взнос, остальное продолжает расти с доходностью 10% годовых:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы имеем в собственности квартиру с закрытой ипотекой и капитал в 11.8 миллиона рублей. Говорить здесь о финансовой независимости сложнее, скорее хорошая прибавка к основным доходам. Я понимаю, что многие скажут, что мол "89к в месяц мало, да ты ох**л", но я отвечу - "ребята, 10 лет прошло! 89к сейчас и 89к через 10 лет - это разные 89 тысяч рублей".

Рассмотрим альтернативный вариант с арендой и разницу между ежемесячным платежом за ипотеку и арендной ставкой, а именно 33 150 рублей, отправляем на инвестиции:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Через 10 лет мы не имеем квартиры, т.к. все это время арендовали, но зато имеем капитал в 30.6 миллиона рублей или почти 232 тысячи рублей ежемесячного дохода. Здесь снова прослеживается финансовая независимость.

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках
Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

При этом переплата процентов от ипотеки на дистанции 10 лет составит 2.85 миллиона рублей при сумме кредита 4.55 миллиона рублей или 63%.

Вариант №4. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом 75% или аренда

Лишь в случае с первоначальным платежом в 75% ежемесячный платеж практически приближается к арендной ставке и составляет 30 825 рублей:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Если прикинуть, что наш капитал обнулится на 3/4 (вынем деньги на первоначальный взнос), то выглядеть это будет вот так:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Результат практически такой же, как и в случае покупки квартиры целиком и полностью на свои: квартира в собственности и капитал почти 6 миллионов рублей. В таком случае не имеет никакого смысла с таким огромным первоначальным платежом влезать в ипотеку ибо мы впустую отдадим 1,4 миллиона рублей переплатой за проценты (63% от суммы кредита).

Давайте для соблюдения всех процедур пересчитаем аренду: 28 500 рублей отдаем собственнику арендуемой квартиры и оставшиеся 2 325 рублей заносим в инвестиции:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

И снова через 10 лет мы достигаем Financial Independence.

Резюме

Я понимаю, что все мои расчеты выполнены упрощенно и не учитывают множество факторов. Сторонники покупки собственной квартиры упрекнут меня в том, что я не учел рост арендной ставки на протяжении 10 лет. Да, это так.

Но с другой стороны, при покупке квартиры я не учитывал:

  • затраты на ремонт, мебель, бытовую технику, амортизацию всего этого при эксплуатации на протяжении 10 лет.;
  • затраты на все необходимые страховки при покупке квартиры в ипотеку;
  • ежегодный имущественный налог.

В общем - все то, от чего мы избавлены снимая квартиру. Все эти "неучтенные" статьи нивелируют друг друга при сравнении аренды и покупки.

Если же проанализировать рассмотренные выше четыре варианта сравнений, то мы понимаем, что выбирать приходится по сути из трех. Брать ипотеку с 75% первоначальным платежом не имеет никакого экономического смысла, дешевле купить за свои.

Оценим ниже экономику при том или ином варианте покупки квартиры:

Своя квартира или аренда?! Пост для жены. Ищем истину в цифрах и графиках

Если смотреть в данном разрезе, то самым экономически слабым вариантом является покупка квартиры на свои собственные средства. Но здесь есть и свои плюсы - спокойный сон, т.к. мы не влезаем в кредитные займы.

Если же искать самый экономически интересный вариант, то здесь конечно же ипотека с минимальным первоначальным платежом выходит на первое место. Но тут не нужно обманываться, ведь минимальный платеж несет за собой максимальные ежемесячные платежи, которые придется тянуть на протяжении 10 лет. И здесь покой нам будет только сниться - ведь 120 месяцев подряд придется работать на полную катушку чтобы не допустить просрочек в платежах. Если же "вывозить" платежи не получится - придется влезать в капитал и изымать средства оттуда и здесь уже сложно прогнозировать, какой экономический эффект будет на выходе. Одно можно будет сказать точно - он будет явно ниже планируемого.

А теперь давайте сравним такой показатель как "капитал через 10 лет" в сопоставимых случаях аренды и покупки квартиры. Я осознанно исключаю из этого сравнения стоимость квартиры, т.к.:

  • Во-первых, ее очень сложно предсказать на горизонте 10 лет. Кто-то скажет, что "недвига в нашей стране только растет". Скорее всего вы даже правы, но я не Нострадамус. Вы уверены, что после недавнего скачка стоимости недвижимости на 30-50% она не будет болтаться в боковике последующие 10 лет?! У меня такой уверенности нет.
  • Во-вторых, нужно понимать, что вы не будете относиться к своей собственной квартире, в которой проживает ваша семья, как к некому активу, который можно будет продать на пиках ее стоимости и откупить обратно при падении. Поэтому нет смысла ориентироваться на ее стоимость в той или иной фазе рынка.
  • В-третьих, кто-то упомянет такой аргумент как "вот, я купил однушку в свое время - она сейчас выросла в цене - я ее продам, немного добавлю и куплю двушку". Якобы я все сделал правильно. Но не стоит забывать, что вместе с вашей однушкой выросла и стоимость двушки, причем практически пропорционально. Рынок недвижимости же растет общим фронтом. Поэтому профит здесь скорее мифический и кроется в психологической плоскости.

Потому давайте посмотрим, как будет выглядеть наш капитал через 10 лет:

Разрыв от 2 до 4 раз в сопоставимых ситуациях.
Разрыв от 2 до 4 раз в сопоставимых ситуациях.

Также глянем как у нас будет выражаться "ежемесячный" доход с капитала через 10 лет:

Аналогично: разрыв от 2 до 4 раз. Не удивительно, ведь потенциальный доход это по сути производная от капитала.
Аналогично: разрыв от 2 до 4 раз. Не удивительно, ведь потенциальный доход это по сути производная от капитала.

Я думаю здесь цифры говорят сами за себя. При наличии достаточного капитала для покупки недвижимости необходимо в первую очередь отталкиваться от того, какие долгосрочные цели ставит перед собой каждый:

  • Для тех, кто стремится к финансовой независимости самым разумным и, как показывают цифры, экономически обоснованным является аренда жилья с параллельным инвестированием средств. В случае же, если появляется или же уже имеется достаточный ежемесячный доход, который позволит воспользоваться ипотекой, все равно будет более логичным направить его на инвестиции, нежели на платежи по кредиту;
  • Для тех же, кто стремится во что бы то ни стало обзавестись своей собственной квартирой, придется выбирать стратегию исходя из своего "аппетита" к риску. Кто не приемлет кредитов ни в каком виде - придется брать на свои. Других инструментов еще не придумали. Кто готов к ипотеке и кто имеет достаточный доход для того, чтобы потянуть ипотеку с минимальным платежом - стоит рассмотреть кредит. В лучшем случае вы будете иметь в собственности квартиру и достаточный капитал, который позволит чувствовать себя финансово независимым. А ежели что пойдет не так - вас всегда подстрахует капитал и покроет платежи в случае перебоев в доходах. То есть это такой опцион со ставкой на лучший исход.

Что касается меня, то я планирую продолжить арендовать и затем уже годика через 2-3 вернуться к жилищному вопросу: оценить возможности своего накопленного капитала, состояние рынка недвижимости и исходя из этого уже принимать решение о дальнейших шагах.

Честно признаться, при последнем переезде я уже начал осознавать, что начинаю уставать от этого: организация перевозки семейного скарба, постоянное общение с собственниками квартир, решение и согласование тех или иных вопросов и т.п.

Плюс, здесь есть другой момент - в нашей стране рынок аренды более менее развит только в Москве, ближайших городах к ней городах Московской области, Санкт-Петербурге и наверное еще в городах миллионниках. В других же частях нашей необъятной родины говорить об этом сложно: очень мало предложений и они такого качества (ремонт и т.п.), что выбирать по сути то и не из чего.

И здесь такой момент - если я через несколько лет захочу осесть в каком-нибудь городке подальше от столицы - элементарно не будет такой арендной квартиры, в которой меня будет все устраивать. А жить всю жизнь в компромиссном жилье - такое себе удовольствие. Можно словить когнитивный диссонанс :) Когда с одной стороны обладаешь приличным капиталом, обеспечивающим твою финансовую независимость, а с другой стороны не можешь позволить себе жилье, в котором тебе и твоей семье было бы комфортно жить.

На сем заканчиваю. Спасибо что дочитали :)

P.S. По любому в комментариях найдутся люди, которые напишут что все инвестиции сгорят/обнулятся/спишутся (нужное подчеркнуть), а вот бетон - это на века. Спорить не буду, т.к. эта тема тянет на отдельный пост) Но в любом случае буду признателен за ваше мнение.

***

О своих личных финансах и том, как я пытаюсь их сохранить и приумножить, рассказываю в своем блоге.

175175
608 комментариев
150 ₽

Кстати, ТС. Если пост для жены. А зачем тебе жена? Гораздо выгоднее девушки на почасовке. А сэкономленные на жене деньги можно куда нибудь инвестировать :)

126
Ответить