На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры
В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.
Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.
Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.
Это ликвидная, комфортная квартира. В Питере важен век (!) строительства, потому что много объектов 18-19 веков. Поэтому дом 2014 года постройки будет считаться новым еще лет 30))).
Привожу цифры по аренде и цене с 2017 года, когда я начал отслеживать этот район и этот комплекс.
Стоимость аренды приводится чистая, за вычетом коммунальных платежей, но до уплаты налогов.
Цену на квартиру корректировал на индекс BN (https://www.bn.ru/analytics/), и в целом это соответствует цене предложения на авито минус 10% (я не принимаю в расчет пару офигевших объявлений, где такая квартира предлагается к продаже за 12 млн.)
Зависимость такая: снижается ключевая ставка – снижается ставка по ипотеке – растет цена на недвижимость (то есть жилье доступнее не становится). Влияние ежемесячного платежа на цену мы проходили здесь.
То есть, покупатели готовы стерпеть рост цен, если платить они будут примерно столько же, но увеличение платежа в полтора раза из-за роста ставки они просто физически не смогут себе позволить. Да, цены в моменте могут не упасть, но спрос рухнет (уже рухнул). И более сговорчивые продавцы, кому надо продать быстрее – будут и более уступчивыми.
Пропагандирую идею, что недвижимость – это просто инвестиционный инструмент (если это не покупка квартиры для себя), такой же как и акции, облигации, или вклад. Просто со своими особенностями.
Тогда почему вложения в недвижимость должны подчиняться другим законам? – только законы экономики. И первый – доходность.
Теперь рассмотрим привлекательность такой инвестиции, как будто покупаем эту квартиру сегодня.
Тогда дополняем мою таблицу прогнозными данными:
Аренду индексируем на 5% в год. Цена у нас неизменна, необходима для расчета доходности.
В примере я не капитализирую проценты, равно как не делаю это с доходом от ОФЗ.
Что получается?
За пять лет ОФЗ дадут 5,3 млн. рублей или окупят инвестиции на 76%. Квартира даст 2,4 млн. руб., и окупит инвестиции на треть. И это не считая необходимости ремонта, риска простоя, страхования, и других расходов.
Может быть разницу компенсирует рост цены на недвижимость? Но во всех своих статьях я пишу, что не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции. И если комментарии про девальвацию были актуальны, когда доллар был выше 100 – сейчас ситуация отличается.
Чтобы инвестиции в эту квартиру только догнали ОФЗ, цене нужно вырасти на 42% за 5 лет.
Моделируя ситуацию, вариант, который мне кажется адекватным – это снижение цен на 15-20% и далее – отсутствие роста.
Подведу итог
Я отлично отношусь к недвижимости и тоже считаю, что это очень хороший инструмент накопления (помимо того, что это просто необходимость иметь крышу над головой). Если семье нужна квартира - нужно умать о ее покупке. И сейчас, и завтра, и вчера. Но как только мы начинаем смотреть на квартиру, как инвестицию - она перестает быть уникальной. И сейчас я вижу перспективы снижения цены на 15-20%.
----------
Мой Телеграм - кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Вы же вроде разбираетесь, но пишите странные вещи:
1."Стоимость аренды приводится чистая, за вычетом коммунальных платежей, но до уплаты налогов" - НЕЛЬЗЯ вычитать коммунальные платежи из дохода по сдачи в найм.
Если вы сдаете "квартиру найм за коммуналку", то весь этот доход- ваша налогооблагаемая база. ФНС это четко дала понять.
2."За пять лет ОФЗ дадут 5,3 млн. рублей или окупят инвестиции на 76%" - а это откуда у вас?
Завтра скажут, что по ОФХ платить не будут или будут 5% годовых "для устойчивого развития государства в период санкций". Или просто заморозят торговлю на Х дней. Что тогда?
Вы смотрите на 5 лет вперед в стране, в которой нельзя даже на три месяца уже загадывать в будущее.
3. "Но во всех своих статьях я пишу, что не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции" - а чего вы взяли, что если ВЫ не видите, что этого НЕ БУДЕТ?
Решения о ценах на рынке недвижимости в России принимает не рынок, а государство в лице Минтсрой и г-н Мутко. Странно, что вы этого не видите.
1. Зачем их вычитать если их можно просто не включать в сумму по договору?
Если же тебя все же заманали налоговики.
2. С 5-7 000 4% это 200-350 руб потерь в месяц.
3. делаешь ИП 15% (В этом случае если заворачиваться, к стати, можно списать большую часть налога в принципе)
1. Зачем их вычитать если их можно просто не включать в сумму по договору? - это как? 30 000 найм без коммнулки? Или коммуналку в черную получать? Чтобы потом за копейки налоговик е....ли как могли мозг?
2) Это если самозанятый. Который не всегда выгоден, если ты не тольк отдаёшь квартиру в найм
3) Если вы сдаете как ИП свою квартиру, то налоговый вычеты с продажи квартиры можете не получить - ведь квартира как актив бизнеса рассматривается.
1. почему в темную? Не включаешь и честно пишешь, что коммунальные платежи лежат на арендаторе. Если ты денег не касаешься это никак не является твоим доходом.
Или тогда надо еще включать стоимость шампуня, лампочек, туалетной бумаги, да и содержимого холодильника.
2. Сейчас при любых раскладах выгодно, конечно если у тебя не 20 квартир. Там с коммуналкой к стати вопрос вообще стоит. Оплата по чеку. Выплатил тебе арендатор 30 т.р. чек пробил 4% сняли все.
3. Вы о чем? УСН 15%. Доходы минус расходы. Если заморачиваться можно в легкую половину с дохода списывать. Как раз если у тебя 20 квартир это самое оптимальное решение.
1. почему в темную? Не включаешь и честно пишешь, что коммунальные платежи лежат на арендаторе. - если платежи лежат на арендаторе, то ФНС посчитает это доходом наймодателя. В 2016 так было (личный пример беседы с сотрудником ФНС). Думаете, стало по-другому?
2) "Сейчас при любых раскладах выгодно" - вот сам расклад: Я ИП и занимаюсь тем, что под самозянатого не подходит и доход мой больше 2.4 млн в год. И тут я решу сдавать квартиру.
Придется платить 13%.
3) Я о налоговый вычетах при продаже квартир, принадлежащих физическим лицам.
К ИП, который сдает свою квартиру в найм получить такие вычеты не получится.
1. "Не включаешь и честно пишешь, что коммунальные платежи лежат на арендаторе. - если платежи лежат на арендаторе, то ФНС посчитает это доходом " так туалетную бумагу и продукты то же включаем? это же тоже доходы согласно вашей логики.
2. какая-то экзотика, что мешает дополнить список доступных ОКВЭД?
3. А я про то что для такого вида деятельности УСН 15% оптимальней если объемы помещений большие.
Какой ещё его логике? Вам ФНС цитируют. Не облагается НДФЛ только оплата по счётчикам фактического потребления воды, электричества и подобного.
Какая ещё туалетная бумага и продукты арендатора как доход собственника? И неужели непонятно, что по счётчикам потребляет арендатор, а остальное, кап ремонт например, собственник так и так платит ежемесячно, хоть пустует квартира совсем. Поэтому компенсация этого арендатором и является доходом собственника, облагающимся НДФЛ.
Так что чтобы брать с арендатора компенсацию коммуналки, честно платить налоги и при этом не вычитать из своих, надо брать коммуналку + 14,943% от неё, чтобы от всего этого взять 13% и отдать государству!
если есть арендатор и собственник не живет то и не платит.
а если собственник живет то и за туалетную бумагу он сам платит.
разве нет?
За туалетную бумагу платит тот, чья жопа вытирается этой туалетной бумагой. А коммуналку обязан платить всегда собственник, это закон. И поэтому если платит арендатор, это доход собственника, и 13% от этого собственник должен государству.
можно номер закона, по которому туалетная бумага не доход, а комуналка доход?
К стати, я бы в качестве арендатора послал бы в одиночное плавание арендодателя за предложение платить комуналку + налог.
153 ЖК РФ
собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса
Наниматели только по соц найму.
пункт какой про комуналку то?
Пункт процитировал. Если собственник по закону обязан её платить, то и просто так перекладывать эту обязанность он не может. Надеюсь, объяснил.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
и? где там про налоги? или мы в игру играем кинь рандомную ссылку на консультант?
Это пункт про соц найм. Про налоги там ничего и не будет, так как собственник при оплате за самого себя налог не платит. Налог возникает при уплате стороной договора.
В письме от 29.04.2019 № 03-04-07/31733 Минфин указал, что деньги, которые наймодатель получает в виде платы за пользование жилым помещением, являются его доходом и подлежат обложению НДФЛ. Оплата коммунальных услуг - это обязанность собственника, и если он включил эту сумму в арендную плату, то и налог должен заплатить со всей полученной суммы.
Комментарий недоступен
в какой момент я беру эти деньги с арендатора, если я не беру?
Вы берёте их путём получения платы за ЖКУ, это называется в натуральной форме.
я не обслуживающая компания. платы не получаю.
Какая ещё обслуживающая компания? Получаете.
https://journal.tinkoff.ru/news/ndfl-za-kommunalku/
Даже если текущий ремонт, отопление и домофон за собственника будет оплачивать наниматель, это все равно доход собственника. Считается, что он получил его в натуральной форме — в виде оплаты своих расходов другими людьми.
И полностью прочитайте.
Когда у журнала Тинька статус стал выше закона? ГК РФ я уважаю больше, особенно если он на моей стороне.
Я возможно плохо знаю ГК, но насколько я помню он имеет приоритет над письмами чиновников.
Так вот там есть такая статья ГК РФ Статья 421. Свобода договора по которой я могу договорится с арендатором, что бремя комуналки на время проживания лежит на нем.
И утверждать иное есть прямое вмешательство чиновников в частную деловую сделку, таким правом минфин не обладает.
Оформите ООО и заключайте с работниками трудовые договоры, в которым напишете, что никакие НДФЛ в бюджет вы не платите, и вообще покупаете работника в качестве раба, который должен будет минимум раз в день есть говно. Или вспомните, что договор не может быть выше закона?
короче пошла херня. пока.
Ой, вэй. А ИПшники то на 6% и не знают, что если в договоре указать, что арендатор компенсирует коммунальные расходы, а не называть это как "аренда в размере коммунальных платежей", то налоговая (но не все, лучше уточнять в местной налоговой), это не учитывает как доход для обложения 6%. Слышал такое мнение и по поводу сдачи квартир физлицами, что коммуналку можно зачесть в расходы и не облагать. Сам не сталкивался с этим. Говорю как знаю. Занимаюсь сдечей в аренду некоммерческих помещений отца и свою квартиру сдаю, как самозанятый. В своём договоре прописал сумму аренды, а коммуналку оплачивает арендатор сам. Вся суть вопроса в том, что коммуналка - это материальные и нематериальные блага, которыми пользуется арендатор (уборка помещений, двора, вывоз мусора и т.д.), когда арендует, потому и дохода этого у собственника нет в этот период.
Посмотрел что пишут официальные органы - всё же пишут что считают компенсацию за доход. Однако можно для сдачи использовать патент. Я для коммерческой недвижимости именно так и делаю. В нашем регионе выгоднее патент оформить, чем налог 6% платить.
коммерческая это другая история. Там да, либо патент, либо УСН15.
В нашем регионе выгодно 4% с самозанятости с жилой, но через самозанятость нельзя коммерцию сдавать.