Эволюция прямых инвестиций: как инвестировать в недвижимость на Манхэттене стоимостью $30 млн

Что общего между тюльпаном, бутылкой виски, Super Mario 64 и будущим проектом развития недвижимости?

Если вы смекалистый, то догадались из названия этой статьи, что все это альтернативные инвестиции. Все это есть или были – успешные возможности для вложения денег. Каждый из активов вознаграждал умных инвесторов, которые осмелились вложить свои деньги в нетрадиционные инвестиции, а не в акции или облигации.

Альтернативные инвестиции в широком смысле — это любые финансовые инвестиции, за исключением акций, облигаций или инструментов, связанных с деньгами. Некоторые альтернативные инвестиции существуют уже несколько столетий. Самая ранняя форма торговли товарами возникла между 4500 и 4000 годами до нашей эры. Фактически, эти обязательства с оговорками о времени и дате поставки очень напоминают современный фьючерсный контракт.

Частные продажи произведений искусства восходят к римским временам, в то время как Стокгольмский аукционный дом — старейший аукционный дом в мире — был открыт в 1674 году. Один из самых популярных спекулятивных пузырей в истории возник из-за торговли редкими голландскими тюльпанами в 1600-х годах. На пике своего развития луковицы продавались по цене, в шесть раз превышающей годовую зарплату рядового гражданина. Еще в 1787 году в трудах Томаса Джефферсона были представлены первые доказательства того, что взималась премия за вина более старых урожаев. Если мы говорим о предметах коллекционирования, то нельзя не вспомнить про коллекционные монеты и почтовые марки.

Альтернативные инвестиционные инструменты, описанные выше, это интересно, но более традиционные и структурированные финансовые механизмы имеют гораздо более короткую историю. Первый частный семейный офис (Бессемер Траст) был основан в 1907 году. Эндрю Уинслоу Джонсу приписывают создание первого хедж-фонда в 1940 году. Менее чем через 10 лет были созданы первые частные венчурные фирмы. Хотя землевладение и недвижимость имеют богатую историю, первый американский REIT был создан только в 1960 году.

Индустрия альтернативных инвестиций развивалась множеством способов. Во-первых, вовлекается больше инвесторов и фирм, чем когда-либо прежде. В 2020 году опрос состоятельных людей показал, что 87% планируют сохранить или увеличить свои вложения в альтернативные активы в течение следующих двенадцати месяцев. Число учреждений, инвестировавших в частный капитал в 2015 году, составило 6 170; сегодня в нем участвуют более 8 400 фирм. Почти 1 800 управляющих фондами владеют частными долговыми обязательствами — в два раза больше, чем всего пять лет назад. Активы в сфере недвижимости под управлением выросли до рекордных $992 млрд летом 2019 года, что стало четвертым подряд ежегодным увеличением.

История альтернативных инвестиций создается каждый день в пространстве альтернативных активов из отдельных транзакций. В июле 2021 года продажа запечатанной копии The Legend of Zelda за $870 000 побила рекорд самой дорогой видеоигры, когда-либо проданной. Два дня спустя запечатанная копия Super Mario 64 была продана за $1 560 000. Также ранее в этом году продажа Magnum Opus от Beeple за 69,3 млн долл. стала третьей по величине аукционной ценой, достигнутой живым художником за всю историю. Не забывайте о коллекционных автомобилях — самый дорогой McLaren F1 в истории был продан ранее в том же году.

По мере того, как альтернативные инвестиции меняются и развиваются, не все аспекты этих инвестиций имеют положительную динамику для инвесторов.

Посредники увеличивают комиссионные в ответ на рост спроса. Аукционный дом Christie's трижды повышал премии покупателям произведений искусства в период с 2016 по 2019 год, в то время как Sotheby's ввел новую “административную премию” в размере 1% со всех продаж, начиная с 1 августа 2020 года.

Кроме того, не все области альтернативных инвестиций продолжают расти. Хотя хедж-фонды восстановились в 2021 году, примерно 11 600 хедж-фондов закрылись в период с 2008 по 2020 год. По оценкам, у инвесторов в отрасли было изъято $58,76 млрд, при этом только в декабре 2020 года из хедж-фондов было выведено почти $10 млрд. В последнее время драгоценные металлы также не демонстрируют хороших результатов. С середины 2020 года цена золота не имела никакой выраженной динамики. Несмотря на то, что обычно используется в качестве хеджирования инфляции, цены на драгоценные металлы испытывают давление из-за потери интереса со стороны финансовых инвесторов, а также сохраняющегося спроса на доллар США.

Мы уже видим, как выглядит будущее альтернативных инвестиций, и это всеобщая демократизация возможностей. Благодаря использованию технологий инвесторы могут избежать высоких барьеров входа или значительных требований к капиталу, чтобы получить доступ к активам, в которые они верят. Уже сейчас платформы для инвестирования в музыкальные роялти, такие как Royal Exchange, допускают публичные списки роялти для продажи.

У вас нет винного погреба, или вы беспокоитесь о физическом обеспечении ваших инвестиций в алкоголь? Vinovest приобретает, хранит и отправляет инвестиции в вино. В настоящее время он предлагает ранний доступ к новым инвестиционным возможностям через свою новую платформу WhiskeyVest. На российском рынке вы можете попробовать себя в роли инвестора в вино с компанией SimpleWine. Наконец, частные инвесторы теперь имеют доступ к предложениям прямых инвестиций через инвестиционные платформы для приобретения доли в непубличных компаниях или для предоставления прямого займа уже действующим компаниям для расширения их операционной деятельности.

Еще одна развивающаяся тенденция в мире альтернативных инвестиций - токенизация. Токенизация – это процесс разделения довольно крупных инвестиций на удобоваримые части для более мелких инвесторов. Этот процесс, также называемый фракционированием, позволил законно разделить “14 маленьких электрических стульев” Энди Уорхола на цифровые токены, каждый из которых представляет частичное право собственности на произведение искусства. Спенсер Динвидди, разыгрывающий "Бруклин Нетс", токенизировал свой контракт с NBA, что позволило ему получить деньги за свой трехлетний контракт немедленно, а инвесторам это дало возможность инвестировать в контракт NBA, который будет выплачиваться в течение нескольких лет.

Многочисленные рынки коммерческой недвижимости требуют минимальных инвестиций в размере около 300 000 рублей, а инвесторы могут выбирать между возможностями инвестирования в недвижимость в разных секторах и странах. Благодаря токенизации вы даже можете инвестировать в недвижимость на Манхеттене стоимостью $30 млн. Для любителей блокчейн технологий и криптовалют существует биржа, где можно торговать токенизированными акциями, индексами, товарами и валютами.

В то время как альтернативные инвестиции ранее были эксклюзивными, теперь существует минимальный денежный барьер для входа на владение частью чего-то великого.

Повышенный спрос со стороны инвесторов – ключевой фактор роста отрасли. Альтернативные активы больше не являются выбором, предназначенным для избранной группы искушенных инвесторов, они выросли и составляют значительную часть портфелей многих институциональных инвесторов. Число инвесторов, вкладывающих капитал в альтернативные варианты, по данным Preqin выросло с 3 500 в 2008 году до более чем 11 000 десять лет спустя, в 2018 году. Рост отрасли, вероятно, продолжится и в будущем.

Еще одним ключевым фактором стало расширение развивающихся рынков. Азиатско-Тихоокеанский регион, Ближний Восток и Латинская Америка – в частности, Юго–Восточная Азия, Китай, Индия и Бразилия - играют все более важную роль как в качестве источника капитала для инвесторов, вкладывающих средства в альтернативные варианты, так и в качестве центра инвестиционных возможностей для управляющих фондами, стремящихся привлечь капитал.

С одной стороны, альтернативные инвестиции существуют уже несколько столетий. С другой стороны, новые нетрадиционные инвестиции создаются каждый день, используя традиционные возможности с богатым прошлым и внедряя инновационные приложения будущего. Для инвестора, стремящегося диверсифицировать свой портфель, это захватывающее время, чтобы стать частью этого этапа эволюции альтернативных инвестиций.