Что такое PropTech? Разбираемся в потенциале инноваций в сфере недвижимости

За последнее десятилетие слово PropTech если не стало нарицательным, то точно было на слуху у многих интересующихся технологиями или недвижимостью. Понятие это настолько широко, насколько многогранен сам сектор недвижимости. Для людей по всему миру становится нормой использование технологий в этой сфере, и часто они не задумываются, что продукт, которым они пользуются, относится к понятию PropTech.

В этой статье разбираемся, что вкладывается в понятие PropTech, какие продукты могут относить к данному сегменту, какой потенциал у этого рынка и какие тренды определят его развитие в грядущем году.

Прежде чем углубляться, интересно посмотреть на масштаб самой индустрии и текущий статус её цифровизации.

Недвижимость –самый большой класс активов в мире (больше, чем акции и облигации вместе взятые!) Вся недвижимость в мире оценивается в $326.5 трлн по состоянию на 2020. Для понимания маштаба - общемировой ВВП в 2022 году немногим $100 трлн. Поверх этого, рынок строительства оценивается в 7.3 трлн по состоянию на 2021.

Тем не менее, недвижимость это один из последних секторов экономики, который внедряет технологии. Это отражает консервативный характер сектора, который всегда с задержкой реагирует как на кризисы, так и на новые тенденции и инновации.

По данным McKinsey в недвижимости один из самых низких уровней цифровизации относительно других секторов. При этом, по данным того же исследования, отрасль обладает (хоть и не самым высоким) потенциалом автоматизации.

Что это все означает? Одна из крупнейших (если не крупнейшая) отрасль экономики в мире стоит на пороге радикального изменения.

Недвижимость - отрасль очень многогранная. Именно поэтому в последние годы стартапы пытаются повысить эффективность по всей цепочке - строительство, продажа/аренда, доступ к капиталу, обслуживание. PropTech быстро наращивает темпы и идет гонка по всем видам технологий, чтобы занять свободные ниши.

Согласно последнему отчету о венчурном финансировании Центра технологий и инноваций в сфере недвижимости (Center for Real Estate Technology & Innovation, CRETI) около 26% мирового финансирования пришлось на инвестиции в технологии, ориентированные на недвижимость, и это огромный скачок по сравнению с прошлыми годам.

В 2022 году в эту сферу было инвестировано почти 20 млрд долларов США. Из них примерно 60% было инвестировано в посевные раунды и раунды A, а 40% - в более поздние раунды. Крупнейшими секторами, на которые были нацелены инвестиции, были жилая и индустриальная недвижимость (по 26%), за которыми следуют гостиничный бизнес (20%), коммерческая недвижимость (12%), строительство (11%) и остальные (5%).

При этом, эти 20 млрд не включают в себя ту часть стартапов, которые финансируются внутри корпораций и вообще не выходят на рынок в поисках венчурного капитала. Так, например, происходит на российском рынке, где большая часть разработок в области жилого сегмента культивируется внутри крупных застройщиков (ПИК, Самолет и пр.), а повышение эффективности транзакций – внутри государственных систем или банковских холдингов (Сбер, ВТБ и пр.).

Многие приложения PropTech имеют большие целевые рынки, направленные, как на широкий круг участников рынка, так и на разные стадии девелопмента. Все продукты PropTech можно классифицировать по следующим признакам:

Сегмент недвижимости: Жилая, коммерческая недвижимость или альтернативные виды недвижимости (гостиничный бизнес, студенческое жилье, дома престарелых, life science, дата центры, здоровье и т.п.). Дополнительно развиваются продукты, относящиеся к shared economy - коллаборативной экономике: коворкинги, коливинги, склады self-storage, краткосрочная аренда по принципу Airbnb и т.п.

Тип предоставляемой услуги: Цепочку создания стоимости недвижимости можно разбить на 4 процесса, которые соответствуют циклу жизни любого актива: (1) управление проектом и строительство, (2) купля/продажа и аренда (3) управление и обслуживание здания (4) финансирование и страхование.

Причем, часть этих процессов можно унифицировать для жилой и коммерческой недвижимости одновременно, что уже успешно имплементируется и масштабируется. Например, мы можем увидеть маркетплейсы по купле-продаже или аренде как жилья, так и коммерческой недвижимости. Однако, большая часть услуг будет фундаментально разная из-за разницы конечного пользователя (B2B, B2C).

Уровень владения активом: Стартапы можно различать по уровню прямого владения базовыми активами недвижимости в рамках их бизнес-модели. Например, Airbnb, Циан или любое другое листинговое приложение не владеет предлагаемой недвижимостью, соответственно, имеет низкий уровень владения активами. Opendoor, напротив, имеет высокий уровень владения активами, поскольку покупает недвижимость, чтобы продать ее позже. Эта разница является фундаментальной, поскольку инвестирование в компании с высоким уровнем активов в сфере недвижимости означает инвестирование не только в компанию, но и в стоимость самих активов.

Фактически, с 1980-х годов было три волны PropTech, и каждая волна отражала тренды своего времени.

PropTech 1.0: недвижимость в эпоху Microsoft (~1980–2000 гг.)

Первая волна развития PropTech пришлась на 1980-е годы, после появления персональных компьютеров, а затем и популяризации таких инструментов, как Lotus и Excel. Компании, занимающиеся недвижимостью, начали внедрять технологии для внедрения более количественных подходов к инвестициям и управлению портфелем. Компании-разработчики программного обеспечения появились, чтобы удовлетворить спрос отрасли на более совершенные инструменты для критически важных функций, таких как андеррайтинг, бухгалтерский учет и аналитика. В отличие от корпоративных программных решений, которые мы видим сегодня, продукты, представленные в этот период, представляли собой корпоративные службы закрытой формы, которые не взаимодействовали и не интегрировались друг с другом, и во многих случаях они требовали дорогостоящей настройки со стороны конечного пользователя. Несмотря на эти ограничения, ведущие компании, основанные в то время — Autodesk, CoStar и Argus и другие — по-прежнему занимают лидирующие позиции на рынке.

PropTech 2.0: появление онлайн-агрегаторов (~2000–2010 гг.)

После бума доткомов эра интернета открыла новый период доверия потребителей к онлайн-транзакциям. В начале PropTech 1.0 было трудно найти информацию о недвижимости в Интернете и почти невозможно купить или арендовать дом в интернете. Однако, со временем появление крупных онлайн-агрегаторов в социальных сетях и электронной коммерции приучило потребителей к онлайн-покупкам, создало базу для доверия в более крупных сделках, и аналогичные модели начали формироваться в сфере недвижимости. Интернет-порталы, такие как Zillow и Trulia, нацелены на цифровизацию транзаций в сфере жилья, учитывая ее относительный размер и доступность данных. Эти команды начали устранять посредников, масштабироваться на большие аудитории и превратились в платформы, являющиеся сегодня отраслевыми стандартами.

PropTech 3.0: (~2010 гг. – сегодня)

Вдохновленные значительными достижениями в области обработки, хранения и приема данных, последние десять лет существования PropTech привели к появлению компаний с большими амбициями. Предпочтение потребителя к доступу, а не к собственности, сделало такие компании, как WeWork и Airbnb, популярными. Эти компании использовали shared economy или экономику совместного использования, чтобы сделать физические пространства более взаимозаменяемыми, включая дома, офисы, розничные магазины и складские помещения. Во многих случаях компании считают, что вертикальная интеграция имеет решающее значение для повышения эффективности. Например, Katerra вертикально интегрирует всю цепочку поставок строительства от начала до конца, в то время как Opendoor выступает в качестве покупателя, ремонтника, продавца и агента по сделкам с жильем.

Пандемия COVID-19 также подсвятила вопросы, связанные со здоровьем, безопасностью и инициативами ESG ( Environmental, Social, and Corporate Governance; экология, социальная политика и корпоративное управление). Эта волна заствила индустрию PropTech сосредоточиться на умных зданиях, безопасности блокчейна и дополненной/виртуальной реальности.

За последние 30 лет индустрия недвижимости претерпела большую волну изменений и инноваций. Первоначально технологии не играли значительной роли в отрасли, однако за последние несколько лет она существенно изменилась и продолжает трансформироваться.

По опросу Deloitte, проведенному в сентябре 2022 г., две трети собственников и менеджеров бизнеса коммерческой недвижимости в мире будут готовы инвестировать в технологические решения для повышения операционной эффективности и конкурентоспособности.

Среди основных мировых трендов PropTech на 2023 год можно отметить:

1. Облачное программное обеспечение (SaaS, Software-as-a-Service)

2. Интернет вещей и умные здания (IoT, Internet of Things)

3. Дополненная реальность для строительных проектов (AR, Augmented reality)

4. Платформы искусственного интеллекта и предиктивной аналитики (AI, Artificial intelligence)

5. Технология блокчейна для финансирования объектов недвижимости

6. Безопасность данных

В силу широкого использования заемного капитала, сектор недвижимости особенно чувствителен к процентным ставкам. Поэтому неизбежно, что резкое изменение денежной политики ведущих экономик мира в сторону повышения базовых ставок отразится и на инвестициях в PropTech. Возросшая стоимость денег подстегнёт два тренда в 2023 году: (1) ориентация на устойчивый рост и (2) консолидация сектора.

С точки зрения устойчивого роста, стартапам придётся переориентироваться на минимизацию темпа "прожигания денег", улучшение юнит экономики и создание денежной подушки. Тем же, кому не удастся это сделать, придётся пасть жертвами неизбежной консолидации, когда более устойчивые и крупные компании будут приобретать или сливаться со своими менее успешными конкурентами.

Глобально это наверняка приведёт к замедлению инвестиций в отрасль, так как инвесторы будут гораздо более ответственно принимать решения о вложении капитала.

В то же время, невозможность для стартапов просто "купить" рост подстегнёт их к более глубокой проработке своей бизнес-модели и развитию продукта. А необходимость улучшать операционную эффективность для устоявшихся компаний сферы недвижимости будет стимулировать спрос на эти инновационные решения.Так что в 2023 году мы увидим более зрелую индустрию PropTech и развитие новых технологий и бизнес-моделей.