Итак, 2022 рекордный за всю историю республики год в Турции по продажам недвижимости закончен. Cтатью и анализ рынка произвела Юлия Донская — эксперт по недвижимости Турции и автор телеграм канала Pro Stambul. В течение этого года россияне инвестировали в Турцию и вышли на первое место по количеству приобретенного жилья, среди всех иностранцев.
Что будет дальше? Это вопрос, который волнует не только тех, кто все еще хочет приобрести недвижимость, но и тех, кто ее уже приобрел.
Чтобы понимать перспективы рынка жилья, необходимо проанализировать несколько факторов, которые прямо или косвенно влияют не него.
В первую очередь, предлагаю рассмотреть законодательное регулирование в области иностранных инвестиций. Ни для кого не секрет, что Турция заинтересована в притоке иностранного капитала, именно поэтому, она предлагает достаточно простой путь натурализации и получения турецкого паспорта через инвестиции. И в этом, пожалуй, она вне конкуренции.
В конце года, вышло постановление о внесении изменений в порядок рассмотрения заявлений на получение гражданства по инвестициям. Но, если внимательно ознакомиться с этим документом, мы видим, что кардинальных изменений, препятствующих приобретению недвижимости, либо ограничивающих покупку не произошло.
Правительство просто нашло все узкие места, где были лазейки, позволяющие получить гражданство, инвестируя меньшую сумму, путем совершения различных манипуляций. Теперь эти дырки в законе закрыты. Если бы правительство хотело отказаться от выдачи гражданства за инвестиции, скорее всего, достаточно было просто повысить стоимость, т.к. еще совсем недавно, турецкое гражданство стоило 1 млн.$.
Проще говоря, правительство все также стимулирует приобретение гражданства за инвестиции.
Теперь посмотрим, будет ли падать спрос на недвижимость. На сегодняшний день Турция, пожалуй, единственная страна, в которой можно легко и быстро получить гражданство. Геополитическая ситуация в мире пока не дает предпосылок для ощущения стабильности, причем не только для россиян, Европа также находится в состоянии волнения по поводу дальнейших событий.
Вызывает сомнение тот факт, что россияне и другие иностранцы будут меньше приобретать зарубежной недвижимости в целом и в Турции в частности в 2023 году.
Чтобы понимать истинную стоимость недвижимости в Турции, а в частности в Стамбуле, необходимо произвести сравнительный анализ цены на недвижимость в других крупных городах а также сопоставить инвестиционную привлекательность Турции по отношению к другим странам.
Международная консалтинговая компания A. T. Kearney и исследовательский центр Чикагский Совет по международным отношениям (The Chicago Council on Global Affairs) ежегодно публикуют рейтинг городов по Индексу глобализации (The Global Cities Index).
Данный индекс показывает самые «глобальные» города, а это значит, что жители этих городов максимально вовлечены в международные отношения, имеют доступ к передовым технологиям, крупнейшим выставкам и максимально участвуют в создании международных новостей.
Понятие «Глобальный город» (Global City) подразумевает город, выступающий в качестве движущей силы роста для своей страны и всего региона, а также считающийся важным элементом мировой экономической системы и оказывающий значительное влияние на большие регионы планеты.
Составители Индекса пытаются определить — как глобальные города распространяют экономическое, политическое и культурное влияние, ценности и идеи.
Исследование позволяет увидеть картину полностью и не сводится к оценке делового климата или качества жизни, отмечают эксперты. Если уж говорит совсем по-простому, то наиболее глобальные города — это те, которые чаще всего упоминаются в мире (людьми, в фильмах, в газетах).
Стамбул в данном списке показывает динамику +6 за период с 2020 года он поднялся с 34 места на 28, что можно оценивать как усиливающуюся роль города на мировой арене.
В 2022 году Стамбул стал мировым лидером в метрике самых посещаемых городов иностранными туристами.
Далее, я бы хотела рассмотреть политическую и экономическую ситуацию в Турции на сегодняшний день.
В 2022 году уровень инфляции в Турции составил 83% и это не могло не повлиять на рынок недвижимости. Чтобы сохранить свои сбережения турецкие граждане очень много инвестировали в недвижимость и не зря!
При уровне инфляции в 83% рост цен на недвижимость доходил до 203 %. Инвестировать в недвижимость было выгодно даже в условиях высоких ставок по ипотеке, не говоря уже о том, что практически все застройщики в Турции предоставляют рассрочку. При сохранении или увеличении уровня инфляции, мы неизменно будем видеть такую же динамику рынка недвижимости.
Что касается инвесторов из России, тут, скорее всего тоже продолжится тренд на покупку в Турции по нескольким причинам:
1) Турция предоставляет комфортные условия для получения гражданства и легального нахождения на территории для инвесторов
2) Турция ужесточила правила пребывания на территории для людей с туристическим ВНЖ, поэтому, все кто планирует здесь остаться вынуждены будут задуматься над приобретением жилья
3) Стоимость входа в рынок недвижимости Турции доступен для инвестора как среднего уровня, так и тех, кто предпочитает люксовый сегмент.
4) Сложности приобретения недвижимости для россиян в других локациях из-за санкций
5) Предстоящие события в 2023 году-100-летие республики и окончание срока действия Лозаннского договора
Похоже Турция ждала этих инвестиций еще перед пандемией, когда опустила порог получения гражданства за инвестиции до $250 000. Но тогда случилась пандемия, которая притормозила все планы, многие объекты были заморожены, а инвесторы предпочли занять выжидательную позицию.
Поэтому с 2022 года весь отложенный спрос вышел на рынок. Те, кто успел быстро сориентироваться, успел купить лоты по самой низкой цене, после чего, движение пошло вверх.
Теперь давайте проанализируем привлекательность инвестирования в Стамбул, сравнивая его с другими городами. Данные статистики взяты с сайта
*Расшифровка индексов:
1) Отношение цены к доходу является основным показателем доступности покупки квартиры (чем ниже, тем лучше). Обычно он рассчитывается как отношение медианных цен на квартиры к среднему располагаемому доходу семьи, выраженному в годах дохода
2) Ипотека в процентах от дохода представляет собой отношение фактической ежемесячной стоимости ипотеки к семейному доходу (чем меньше, тем лучше).
3) Индекс доступности кредита является обратным показателем ипотечного кредита в процентах от дохода.
4) Соотношение цены и арендной платы — это средняя стоимость владения, деленная на полученный доход от аренды (при покупке для сдачи в аренду) или расчетная арендная плата, которая будет выплачиваться при аренде (при покупке для проживания). Более низкие значения предполагают, что лучше покупать, чем арендовать, а более высокие значения предполагают, что лучше арендовать, чем покупать
5) Валовой доход от аренды — это общая годовая валовая арендная плата, деленная на цену дома (выраженную в процентах). Чем выше, тем лучше.
Что мы видим в данной таблице, доступность покупки жилья в Стамбуле выше, чем в Москве, в то же время и доход от сдачи в аренду тоже выше, практически в 2 раза!
Цифры в данной таблице будут важны для тех, кто все еще сомневается в перспективах дальнейшего роста Стамбула, не буду их комментировать, по-моему, очевидно, что недвижимость в Стамбуле, несмотря на значительный рост в последний год, все еще остается недооцененной и имеет перспективы роста.
В последнее время стало популярно направление инвестиций в Юго-Восточную Азию, давайте посмотрим, что происходит на этом рынке и сравним со Стамбулом:
Из данной статистики мы тоже видим преимущество Стамбула перед Бангкоком, например.
Чтобы наша статистика не была однобокой, и Стамбул не казался единственно привлекательным городом для инвестиций, давайте сравним его с очень популярным направлением у российских инвесторов Дубае:
Здесь мы видим другую ситуацию-пассивный доход при инвестиции в Дубай приносит больше прибыли, нежели в Стамбуле.
Тут не лишним будет уточнить, что в целом стоимость жизни в Дубае сильно отличается от Стамбула, и сюда заходить не каждому инвестору по карману. К тому же, в Дубае, не дают гражданство за инвестиции. Давайте посмотрим следующую таблицу
Вам потребуется около 2 396,4 долларов США (45 020,2 турецких лир) в Стамбуле , чтобы поддерживать тот же уровень жизни, который вы можете иметь с 5 172,9 долларов США (19 000,0 дирхамов ОАЭ) в Дубае (при условии, что вы снимаете квартиру в обоих городах). В этом расчете используется наш индекс стоимости жизни плюс арендная плата для сравнения стоимости жизни. Это предполагает чистую прибыль (после уплаты подоходного налога).
Остановлюсь немного на Дубае, инвестиционная картинка здесь выглядит очень привлекательно, но, я всегда придерживаюсь мнения, что в рынки куда «уже все зашли» заходить поздно! Слишком велика вероятность, что на вас все закончится. Главное компетенция инвестора-увидеть перспективный рынок и зайти туда в самом начале его роста. Как же определить, куда лучше заходить?
Я всегда смотрю на динамику, если инвестиционные показатели страны (города) растут из года в год это хороший знак, что в скором будущем вложенные сюда инвестиции дадут хороший прирост.
«Но в Турции уже цены выросли в 2 раза!»-скажете вы.
Да, цены выросли под влиянием факторов, которые я уже озвучила в начале этой статьи. Этот рост лишь привлек внимание к Турции больших инвесторов, потому что все, что происходило до сих пор это была вынужденная миграция, большой инвестор сюда еще не заходил, я считаю, что это произойдет как раз в текущем 2023 году.
Справедливости ради, стоит сказать, что, не только русские внесли рекордные инвестиции в рынок недвижимости Турции. Если ситуация с поставками газа в Европу не урегулируется, Турция может претендовать и на Европейского инвестора, который уже сейчас активизируется на рынке. Давайте вновь обратимся к статистике.
Например, немцы в 2022 году купили на 11,5% больше, чем в 2021, британцы на 12 % больше, чем в 2021. И если по Европе мы можем предположить причины увеличения спроса, то китайцы, которые приобрели на 22% больше объектов, заставляют задуматься о перспективности данного рынка.
Учитывая активное развитие страны и все еще недооцененную недвижимость, привлекает в международных инвесторов, которые перекладывают свои деньги из более раскрученных локаций, потолок цен в которых уже близок.
В целом ситуация с иностранными инвестициями имеет положительную динамику. В среднем по году в 2021 процент иностранных инвестиций составил 3,9, против 4,6 % в 2022 году. Также изменился тип инвестора.
Ниже таблица, отражающая сколько объектов недвижимости в Турции, было приобретено иностранцами в 2021 и 2022 годах и процент иностранного участия в общих продажах.
Сегодняшний рынок недвижимости в Турции немного стабилизировался после ажиотажного спроса лета и осени 2022, и вскоре начнет плавное движение вверх.
Скорее всего таких резких скачков уже не будет, по-крайней мере, я на это очень надеюсь, ведь все серьезные колебания связаны с серьезными событиями. НО, по-моему мнению, рост продолжится, но будет он более плавным в 2023 году.
И все-таки, стоит ли инвестировать в Турции или уже поздно? Это самый популярный вопрос, который мне задают.
Инвестировать-стоит, рост будет! Скорее всего, он будет плавный и постепенный, инвесторы будут принимать более осознанные решения при покупке. Мой прогноз на 2023 год — это продолжающийся восходящий тренд, с доходностью 30-50% от стоимости объекта в течение года.
В какие же города Турции стоит инвестировать в 2023 году?
Мой ответ вас не удивит-конечно это Стамбул-космополитичный город с высоким уровнем занятости населения и большим турпотоком. Здесь высокая деловая активность и постоянный спрос на недвижимость.
На данный момент еще существует дефицит жилья в Стамбуле и строительные компании успешно используют этот тренд. Не нужно забывать и о том, что спрос в Стамбуле более органический, нежели на Средиземноморском побережье Турции, где объем иностранных инвестиций превысил критическую отметку в 30%.
Покупать недвижимость стоит в недооцененных спальных районах в значительном удалении от центра города под долгосрочные проекты. Благодаря активному развитию новых локаций в Стамбуле рекомендую брать квартиру со всей инфраструктурой от застройщика в районах новой застройки. Через 5 лет, вы гарантировано получите до 300% прибыли.
Из-за повышения цен на рынке, а также, в связи с ограничениями по туристическому ВНЖ, предполагаю рост спроса на отдаленные районы Стамбула и пригороды, где цена еще доступна и подойдет для не крупных инвесторов, решающих главным образом проблему получения ВНЖ по инвестициям.
На данный момент в Стамбуле осваивается сразу несколько новых локаций, расположенных в относительной удаленности от исторического центра. Дома возводятся на свободных территориях, что позволяет тщательно спланировать всю инфраструктуру внутри жилых комплексов, а также вокруг них.
Это крупные проекты, которые совместно формируют целый кластер зданий, включающих в себя жилые и коммерческие зоны. В застройке участвуют крупнейшие девелоперы, а инфраструктура района дороги и транспорт обеспечивается государством.
Такие проекты очень привлекают инвесторов, заходящих на этапе котлована, получающих прекрасную возможность извлекать прибыль на росте цен, благодаря маркетинговой политике проводимой застройщиком.
Не менее привлекательны для инвестиций и небольшие бутиковые проекты, расположенные внутри уже сформировавшихся районов. Благодаря ограниченному предложению, цены за период строительства вырастают практически в 2 раза.
Еще одним перспективным направлением для инвестиций является приобретение недвижимости для извлечения пассивного дохода, путем сдачи в аренду.
В Стамбуле множество способов управления недвижимостью, позволяющих инвестору не участвовать в процессе. Для этой цели можно приобрести объекты в новостройках, предлагающих концепцию Home&office и работающих по системе Rental Guarantee.
Какую бы стратегию инвестирования вы ни выбрали, вам понадобится грамотный проводник на рынок Стамбула, который сложно сравнивать с каким-либо другим городом в мире. Стамбул очень специфичный город и это отражается в сфере недвижимости в том числе.
Больше актуальных новостей и свежей информации про жизнь и недвижимость в Турции можно узнать в нашем Telegram-канале “PRO STAMBUL. Недвижимость и инвестиции в Турции”
Комментарий недоступен
Я считаю, что нужно инвестировать в той стране, где это выгодно, это не исключает инвестиции в 2 или более стран одновременно. В наше время вопрос управления недвижимостью давно решен, для этого не нужно физически присутствовать в стране. В своей стране тоже нужно платить налоги, фиксированные платежи и агентам тоже нужно платить, иначе это не пассив, а самозанятость.
Долларовые цены в Турции за 2 года выросли в 4-5 раз в приличных локациях.
Доход от аренды в лирах. Что на фоне инфляции в 100% и курсовой в 3 раза от 2020 г очень сомнительная перспектива.
Вложите 200 тыс, получать будете 300-400 в мес , минус налоги и износ/ремонты . Остаток ?
Продадите когда все будут сливать за 100 тыс.
Отличный план 👍
Не совсем понятен меседж, вся статистика у меня приведена в долларах, перспективные локации также указаны. Зачем инвестировать в неперспективные? Расчет в чем? Куда? Почему все должны сливать?
Да все вроде расписал. Добавлю про Стамбул.
Туркстат:
Падение покупок жилья в Стамбуле иностранцами ноябрь 2022/ноябрь 2021 -47% .
В целом на результаты по году это не повлияло, просто спрос перераспределился на другие месяцы, активный спрос переместился на другие месяца, Turkstat
Это понятно, ажиотаж прошёл. Неликвид в бейликдюзю подслили на волне. Тренд на резкое снижение продаж иностранцам видно.
Ждём выборы в мае и дальше будет видно.
По поводу Бейликдюзю не соглашусь про неликвид, наоборот, это один из самых ликвидных районов. Знаю об этом не понаслышке, сама туда инвестирую. Иностранцы в целом не делают погоду на рынке Стамбула, тут высокое внутреннее потребление, и похоже тренд будет только усиливаться.
там сейчас получить внж почти нереально
Есть некоторые ограничения по туристическому ВНЖ, по аренде. По инвестициям проблем нет, по крайней мере в Стамбуле.