Гасить ипотеку досрочно или инвестировать? Разбираемся, как не оказаться без денег и без квартиры
Кто-то говорит, что ипотека – это жуткая переплата банку, и ее нужно закрывать всеми силами как можно скорее. А кто-то, наоборот – что это дешевый кредит, который лучше не гасить, а направить эти деньги на инвестиции (в STONKS). В этой статье мы попробуем понять, каким образом лучше подходить к гашению ипотеки, и что там может пойти не так.
Как сделал я, это было лет 10 назад: положил на вклад 6 месячных платежей в банк где ипотека. На чёрный день. А далее гасить по максимуму ипотеку т.к. я считаю что это лучший вариант. Объясняю. Даже если ипотека под 1% а вклад под 10 ты ни чего не выигрываешь т.к. у тебя 10% годовых (проценты платят тебе в конце срока), а банку ты с первого месяца оплачиваешь проценты по сложному проценту . Вот и ты уже в минусе.
В таком случае нужно посчитать Внутреннюю Норму Доходности и Эффективную Процентную Ставку
В Excel есть отличная функция для этого, называется XIRR
Хотя давайте я вам посчитаю.
Допустим у вас есть 1 миллион рублей, и вы думаете: Либо купить квартиру за 1 миллион наличными, либо взять 1 миллион в ипотеку под 8%, а свои деньги вложить под 10% вклад.
Итак, ипотеку вы взяли вчера, на 10 лет, под 8% годовых. И вчера же вы положили на вклад 854406 рублей под 10% (так как вам нужно отложить на платежи, которые начинаются со следующего месяца)
Ваш ежемесячный платёж 12132,76
По вкладу даю вам фору, между снятием и новым вкладом 1 месяц, ну мало ли там банк не работает, приложение глючит, выходной или просто лень идти.
Ваш баланс при этом не должен никогда снижаться ниже платежа по ипотеке, у вас в любой момент времени есть деньги на 1 платёж.
Итак: Ипотека 8% Вклад 10%
Ваша Эффективная Процентная Ставка по кредиту составила 8,287%
Ваша Внутренняя Норма Доходности Вклада составила 11,468%
За 10 лет вы заработали 109196 рублей
Расчёты ниже:
Чтобы сложный процент заставил 1% годовых обогнать 10% годовых без капитализации - это нужно прямо ОЧЕНЬ долго ждать. =) Но вообще, в статье речь идет про короткие инструменты - капитализацию в любом случае можно организовать самому регулярно.
Комментарий недоступен