Гасить ипотеку досрочно или инвестировать? Разбираемся, как не оказаться без денег и без квартиры

Кто-то говорит, что ипотека – это жуткая переплата банку, и ее нужно закрывать всеми силами как можно скорее. А кто-то, наоборот – что это дешевый кредит, который лучше не гасить, а направить эти деньги на инвестиции (в STONKS). В этой статье мы попробуем понять, каким образом лучше подходить к гашению ипотеки, и что там может пойти не так.

Иногда читатели присылают мне в личку всякие разные вопросы про финансы, а я пытаюсь дать на них короткий и разумный ответ. В этот раз получилось не очень коротко – поэтому я решил оформить ответ в небольшую заметку.

C чисто финансовой точки зрения, иметь долгосрочную ипотеку с зафиксированным невысоким процентом (а 7,2% по российским меркам не особо высоко) – это хорошо. Прямо сейчас можно, например, открыть банковский вклад на год под 8,0–8,5% (лучше в пределах страховой суммы АСВ 1,4 млн рублей, конечно). И гособлигации ОФЗ с погашением через 1–2 года дадут примерно такую же доходность. Вот этот один процентный пункт разницы между ипотечной ставкой и доступной ставкой доходности – это, можно сказать, «бесплатный бонус» от непогашения ипотеки.

Правда, с получаемого дохода вам придется еще и платить НДФЛ 13%, что несколько снижает возможность «арбитражной» игры на разнице в ставках. Но и это в ряде случаев не является проблемой. Во-первых, если это ваша первая купленная квартира в жизни – то вы имеете право на налоговый вычет в том числе по ипотечным процентам (в общей сумме набежавших процентов не более 3 млн рублей). Во-вторых, если инвестировать через ИИС, то можно еще и нивелировать налог с инвестиционного дохода.

UPD: Как справедливо напоминают в комментариях, при сравнении ставок надо еще не забывать про страховку, которую вас заставит сделать банк при взятии ипотеки (точнее, даже две: страхование жизни и самой квартиры). Совокупная стоимость этих страховок может составить 0,3–1,3% годовых. С другой стороны, вы страхуете-то свою квартиру и свою жизнь – так что, в каком-то смысле настоящую выгоду от этих страховок в любом случае получите вы как заемщик (за счет списания долга в случае наступления страхового случая).

Но это всё рассуждения первого порядка – а они не столь важны, как более хитрые последствия второго порядка. Дело в том, что российская ипотека имеет одно важное качество – она дает вам асимметричную опциональность. У вас всегда есть возможность в случае чего погасить кредит досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку. А вот у банка возможности отказать вам в досрочном погашении, либо принудительно «пересадить» вас на более высокий процент, отсутствует. И это очень ценно для вас!

Грубо говоря: процентные ставки в экономике могут идти либо вверх, либо вниз. Если через год рыночный уровень ставок в России будет, ну, например, 20% годовых – вы будете очень рады, что не гасили свою ипотеку (ведь можно будет на достаточно консервативных вложениях зарабатывать в разы больше зафиксированной у вас ставки). Если же вдруг случится удивительное, и ставки упадут до ~4% (было такое в 2020-м, если помните) – то вы сможете просто частично загасить имеющимися деньгами свою «дорогую» ипотеку, а то и вообще перекредитовать ее под более низкую ставку. Короче, оба варианта развития событий для вас являются, в общем-то, неплохими.

Но это всё финансы и математика. В реальной жизни важна еще и психология: многие люди от нависшего над ними кредита испытывают существенный дискомфорт. Если этот дискомфорт настолько силен, что вы буквально «кушать не можете» – то, может быть, имеет смысл наплевать на расчеты и просто гасить ипотеку ускоренными темпами.

Выше я рассматривал вопрос «гасить ли досрочно ипотеку?» с точки зрения наиболее безрисковых альтернативных стратегий – когда ты вместо досрочного погашения кредита кладешь деньги на банковский депозит в пределах суммы страхования АСВ, или покупаешь короткие государственные облигации ОФЗ. Но кто-то предлагает пойти еще дальше – долгосрочно инвестировать средства во что-то более рискованное (и, соответственно, более доходное).

Давайте тут сделаем шаг немного в сторону и вспомним, что сама покупка квартиры в ипотеку – это уже, по сути, инвестирование с плечом. Вы приобретаете актив в виде недвижимости (Кийосаки, даже не начинай!) за счет займа в рублях – это не то чтобы концептуально сильно отличается от покупки с плечом каких-нибудь акций Газпрома через вашего брокера.

Хотя, нет: одно важное отличие есть. В случае с акциями, если их стоимость резко упадет и начнет приближаться к объему взятых в долг у брокера денег (то есть, плеча) – то брокер объявит вам «маржин колл». Это означает требование «либо довнеси свежих денег в погашение долга, чтобы мне было не так очково, – либо я принудительно продам твои акции, из полученных денег погашу твой долг, ну а ты уж там довольствуйся оставшимся кукишем». Margin call – весьма неприятная штука, короче.

Так вот, хорошая новость: в ипотеке нет маржин коллов! Пока вы исправно платите ежемесячные взносы, даже если на рынке недвижимости случился коллапс, и ваша ипотечная квартира внезапно стала стоить почти как оставшаяся сумма непогашенного долга – то банк не имеет права сказать «так, что-то мне страшненько стало, ну-ка быстро гаси половину задолженности досрочно – а не то я конфискую жилплощадь!».

Получается, ипотечник защищен от всяких там поползновений банка в большинстве случаев, кроме одного – когда он по каким-то причинам перестает вносить ежемесячные платежи по ипотеке. И вот тут-то и кроется потенциальная засада с идеей «буду долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки».

Представьте, что Павел (герой нашего вопроса) с ипотекой под 7,2% годовых решил вместо досрочного погашения кредита вложиться в надежные ОФЗ на 20 лет под 11,5% внутри ИИС (а что – и ставка повыше, и срок как раз с ипотекой совпадает!). А через год экономика РФ захворала, Павел потерял работу и доход, финансовая подушка быстро исчерпалась – так что он теперь не может платить по ипотеке. Ставка процента в экономике резко подросла, и долгосрочные облигации в моменте просели почти в два раза (они отрастут обратно, но небыстро) – их продажа для совершения ипотечных платежей будет означать фиксацию убытка. А если перестать платить – то банк принудительно продаст квартиру по текущим просевшим ценам (кризис же, ну), так что после гашения остатка долга денег для Павла не останется.

Вот и получится, что Павел просто заплатил первоначальный взнос по ипотеке и все предыдущие платежи «в никуда» – ничего не получив в итоге взамен. Можно сказать – почти что маржин колл вышел!

Отдельно отмечу: я не хочу сказать, что долгосрочно инвестировать вместо погашения ипотеки ни в коем случае нельзя. Просто неплохо бы понимать риски такого решения. И, конечно, не забывать про важность надежной и пухлой финансовой подушки!

Я бы не стал досрочно гасить ипотеку, если:

• Ставка по кредиту зафиксирована на долгий срок на низком уровне (ниже текущих ставок по банковским депозитам, или просто близко к историческим минимумам процентных ставок в стране).
• Текущая инфляция существенно превышает ставку по кредиту, и ваши доходы в целом плюс-минус растут на уровне не сильно ниже инфляции.
• У вас «льготная» околонулевая ставка (типа 0,1%) – то есть, вы фактически сразу переплатили застройщику/банку за объект существенно выше рыночной цены. Досрочное погашение в такой ситуации будет означать, что вы как бы «подарили» им эти деньги зря.
• Вы накопили внушительную финансовую подушку и уверены, что сможете гасить из нее ипотечные платежи без всяких проблем при любом раскладе как минимум в течение года.

Досрочное гашение кредита, вероятно, вам подходит, если:

• Ставка по кредиту зафиксирована на высоком уровне – по крайней мере, выше текущих ставок по депозитам. Вообще, если ставки снизились с того момента, как вы брали ипотеку – неплохо бы в любом случае обсудить с банком вопрос рефинансирования вашего кредита под более низкий процент.
• У вас образовался дисбаланс между валютой кредита и валютой текущих доходов, из которых вы его гасите. См. истории валютных ипотечников, которые в начале 2010-х брали долларовые кредиты «потому что по ним низкая ставка и платеж ниже», а в 2014 году обнаружили, что после резкого обесценения рубля гасить их они уже не могут.
• Вы не можете противостоять искушению тратить любые свободные деньги на счете – так что сбережения, не направленные на погашение ипотеки, скорее всего будут просто потрачены на что-то не сильно важное.
• Сама мысль о нависшем над вами кредите причиняет вам сильные душевные страдания и беспокойство.

Фактор, который слабо влияет на решение о погашении ипотеки:

• Сколько времени осталось до конца срока ипотеки. Часто встречающийся тезис «гасить ипотеку досрочно выгодно именно в самом начале срока, когда большая часть платежей приходится на проценты» – это миф. Выгодность здесь будет зависеть в первую очередь от доходности, которую вам может принести альтернативное вложение капитала, а не от срока.

Если материал оказался для вас полезным – буду благодарен за подписку на мой ТГ-канал RationalAnswer про разумные подходы к личным финансам и инвестициям.