Итак, друзья, Турция, пережившая огромную катастрофу, потихоньку начинает восстанавливаться после этого сильнейшего удара. Безусловно это событие не могло не повлиять на сознание людей, а также на экономику и, в частности, сферу недвижимости и строительства. Cтатью и анализ рынка произвела Юлия Донская — эксперт по недвижимости Турции.
Сейчас строительная отрасль переживает самый сложный период масштабных проверок и ужесточения требований, которое безусловно повлечет за собой рост стоимости в ближайшем будущем, потому что хорошее качественное жилье не может быть дешевым.
Еще совсем недавно девелоперы вынуждены были вступать в конкуренцию с рынком вторичного жилья по стоимости, которое как мы уже поняли по результатам случившегося землетрясения, мягко говоря, оказалось не очень качественным. Теперь эта лазейка точно закрылась.
Более не будет возможности обойти или смягчить контроль. Государство, понесшее такие убытки и жертвы, навряд ли более будет экспериментировать с качеством жилья. Хотя Стамбул уже и прошел эти жесткие уроки в 1999 году, и здесь уже все хорошо с качеством нового жилья, все же еще остаются объекты, которые ждут своей очереди реновации. И эти объекты не безопасны для жилья.
Если мы посмотрим статистику продаж недвижимости от Turkstat с начала года, мы увидим, что год начался очень оптимистично с роста продаж по сравнению с прошлым годом на 10,6%. А вот дальше, как мы и ожидали, на рынке произошел серьезный спад продаж по-сравнению с февралем- 2022 год на 18%, в марте падение составило 24,1 % к прошлому году.
Давайте вспомним, как прошел февраль 2023 года.
Вся страна оказалась в оцепенении из-за случившегося. Никто не остался равнодушным к произошедшей трагедии. Все силы турецкого народа, а также иностранцев, проживающих в Турции, были брошены на спасение людей в пострадавших провинциях. Конечно же, думать о покупке и продаже жилья в такое тяжелое время было бы неуместным. Статистика нам показывает общий рост падения продаж по всем регионам Турции и включает в себя пострадавшие провинции в т.ч.
Надо понимать, падение продаж в данных провинциях было самым большим, например в Kahramanmaraş падение было на 400% по понятным причинам. Небольшое количество сделок 199 -было проведено до страшного события. В Hatay падение на 500%. Gaziantep на 150% Все эти цифры равномерно отражаются в общей статистике по стране.
Немаловажным фактором, который мы видим из цифр статистики является то, что за период январь-февраль 2023 года снижение было не таким уж глобальным в районе 11% по сравнению с тем же периодом в 2022 году. Что говорит о перераспределении спроса по месяцам.
Как бы ни было печально констатировать, но падение было не только в пострадавших провинциях. Продажи в Стамбуле упали на 25% и это тоже было вполне прогнозируемо. Все время спасательной операции все крупные строительные компании Стамбула участвовали в спасении людей и разборе завалов, отправляли гуманитарную помощь и транспортные средства в место катастрофы. Время было уж точно не для активных продаж.
К тому же, сразу после землетрясения на застройщиков было обращено пристальное внимание. Начались проверки и инспекции, которые в свою очередь тоже парализовали работу.
После землетрясения в СМИ и в различных тематических чатах было много рассуждений на тему того, что сейчас все иностранцы выйдут из Турции и рынок рухнет. Это по меньшей мере очень смешно, потому как рынок Стамбула, например, практически не зависит от иностранных инвестиций, их тут не более 10%.
А вот в Анталии российские инвесторы только наращивают обороты, несмотря ни на что. Но даже если гипотетически представить, что все инвесторы из-за рубежа выйдут, то на рынке это практически не отразится, по-крайней мере, в Стамбуле точно. Но давайте посмотрим, что нам показывают цифры статистики по иностранным инвестициям в феврале.
По основным городам российских инвестиций Анталия и Мерсин падения спроса среди иностранцев, а точнее будет сказать среди россиян не было, и даже наоборот есть небольшой рост. Что касается Стамбула, здесь есть просадка в 60% по иностранному инвестору. И если на Анталия и Мерсин иностранный спрос практически на 100% формируют россияне, то в Стамбуле другая ситуация, здесь много инвесторов со всего мира.
Давайте посмотрим кто стал меньше инвестировать в 2023 году.
Итак, спрос среди россиян вырос по сравнению с прошлым годом, также практически в 2 раза увеличились китайские инвестиции. А вот такие страны как Иран, Ирак, Йемен, Палестина, Пакистан стали инвестировать меньше. Связано ли это с землетрясением? Не уверена, тенденция спада спроса среди этих стран стала формироваться еще в январе. Поэтому очень сложно судить об общей картине по одному кварталу.
Динамика цен.
Давайте посмотрим, что в начале года происходило с ценами на рынке. Аналитику берем с сайта, Betam
С января по февраль годовой темп роста реальных продажных цен увеличился во всех трех мегаполисах:
• 0,8 пункта в Стамбуле
• 3,6 пункта в Анкаре
• 1,6 пункта в Измире
Годовой же темп роста реальных цен на жилье для продажи составил 46,3% в Стамбуле, 55,8% в Анкаре и 50,5% в Измире.
В то время количество объявлений о продаже жилой недвижимости уменьшилось по всей стране и в Анкаре, но увеличилось в Стамбуле и Измире. По сравнению с прошлым месяцем предложение жилья на продажу сократилось на 2,6% (с 822 581 до 801 219) по всей стране, на 3,5% в Анкаре (с 81 010 до 78 196) и на 0,7% в Стамбуле (с 222 440). в Измире он увеличился на 1,9 процента (с 57 636 до 58 711).
Что будет дальше?
На момент анализа, мы уже находимся во второй половине апреля, и с большей долей вероятности апрельская статистика будет похожа на мартовскую.
Сейчас страсти по поводу землетрясения понемногу утихают и на первый план выходит тема предстоящих выборов, которые, после катастрофы перенесли на месяц. Новая дата почти на месяц раньше планируемой, 14 мая. В этот день турецкий народ будет определяться в доверии или недоверии к нынешнему руководству страны.
Это событие имеет очень важное значение для всей Турции. Но, как всем нам известно, предвыборная кампания традиционно связана с раздачей «предвыборных плюшек». В Турции ожидаемо будут раздаваться льготные кредитные программы на жилье, поэтому, скорее всего уже в мае цифры статистики продаж возможно поползут вверх, и рынок начнет расти. Скорее всего, это случится ненадолго и уже после выборов мы увидим ситуацию, которая в случае отсутствия этого стимулирующего фактора, случилась бы раньше. А именно, снижение цен на фоне снижения спроса.
Это очень важный этап, на котором нужно определить в каком вы сейчас статусе! Продаете или покупаете. Если продаете, постарайтесь совершить сделку до выборов. Если покупаете, проявите терпение до окончания выборов, скорее всего цены немного снизятся.
Если вы уже приобрели недвижимость от застройщика и не оформили право собственности-оформляйте ТАПУ. Скорее всего, эта лазейка будет в ближайшее время закрыта. Это все касается ближайшей перспективы, хотя, если рассуждать в рамках 2023 года, Стамбул ждет очередной рост цен.
Что повлияет на рост рынка в 2023 году?
В первую очередь это конечно регулирование в сфере строительства. Как я уже не раз писала-хорошее жилье не может быть дешевым. Затраты на строительство такого жилья слишком высоки, и теперь уже точно не получится где-то сэкономить за счет снижения качества стройки.
Стамбул все также остается точкой притяжения жителей из провинции, здесь самое большое количество рабочих мест, а также возможностей для развития. Сейчас множество людей осталось без крова над головой. Правительство будет субсидировать покупку жилья для людей из пострадавших районов. Многие из них осядут в Стамбуле. Уже сейчас в Стамбуле большое количество автомобилей с номерами пострадавших регионов.
Инфляция, в Турции пока не снижает обороты и пока мы будем наблюдать высокий уровень инфляции, люди будут сохранять свои средства в реальном секторе недвижимости.
Кризис в банковском секторе США, а также перспектива глобального финансового кризиса не придает оптимизма инвесторам, которые сейчас в кэше. Сейчас идут активные вливания денег в недвижимость по всему миру, чтобы избежать больших потерь. Турция — это развивающаяся экономика, что делает ее привлекательной для инвестиций, а Стамбул один из важных мегаполисов, который притягивает инвесторов со всего мира.
«Сколько же могут расти цены?» —спросите вы. Столько, сколько будет расти спрос на недвижимость. Спрос порождает предложение. В Стамбуле спрос есть постоянно. По своему опыту могу сказать, что для того, чтобы продать недвижимость в Стамбуле требуется максимум 1 месяц. К тому же, в Турции цены растут не только на недвижимость, но и на продукты питания, машины и прочее.
Если мы посмотрим на то, как работают инвестиции в целом, то увидим, что каждый негативный инфоповод вызывает падение спроса, а каждый позитивный-рост. Но наш мозг устроен таким образом, что он воспринимает черное-черным, а белое-белым.
Поэтому, когда случаются такие события, большинство людей впадают в панику и избегают инвестиций в «проблемные» рынки. Совсем по-другому ведут себя профессиональные инвесторы. Зачастую, особенно в рынках акций и валюты запускаются фейковые инфоповоды, чтобы уронить цену. Именно в этот момент заходят квалифицированные инвесторы и покупают по низкой цене.
Я не хочу сказать, что рынок Турции сейчас «проблемный», но определенная стагнация здесь все же наблюдается, и продлится это, скорее всего недолго.
Поэтому, всем кто давно наблюдает и планирует инвестировать, выпал шанс зайти по более низкой цене, чем могло бы быть!
Всем удачных инвестиций!
Спасибо, что читаете меня!
Я помогу вам в выборе инвестиционной недвижимости в Турции. Вы можете доверить мне:
• Подбор инвестиционного объекта
• Оценку рентабельности
• Сопровождение сделки
• Помощь в переводе денег
• Оформление гражданства и ВНЖ
• Управление недвижимостью
Консультирую по вопросам приобретения недвижимости в Турции, а также получения гражданства и ВНЖ за инвестиции.
Юлия Донская эксперт по зарубежному рынку недвижимости
WhatsApp +90 (534) 810-12-46
Читайте мои экспертные статьи: