Обратная сторона капитализации рынка девелопмента в России
В течение 2022 и 2023 гг. рынок российской недвижимости заметно изменился, сформировав тренд на однотипную застройку, доступную ипотеку и устойчивый рост стоимости жилья за квадратный метр. С одной стороны, ситуация позволила застройщикам сбалансировать свои бизнес-модели, обеспечивая непрерывный поток денежных средств и выживание на рынке. С другой стороны, это сопряжено с высокой ценой на недвижимость для потребителя.
Некоторые застройщики нашли путь к снижению ставок по ипотеке до 0,1% за счёт включения затрат в себестоимость жилья. Общая прибыль строительной отрасли подверглась серьезному воздействию валютных рисков и ограниченной платёжеспособностью населения, что отражается в коэффициенте поглощения. Анализ рынка недвижимости выявил серьёзные отклонения от средних значений, касающиеся выданных ипотек. Проблема рынка заключается в неспособности средней российской семьи собрать денежные средства на начальный взнос и поддержание ипотечного долга.
«Коэффициент поглощения» — это коэффициент используемый на рынке недвижимости для оценки скорости продажи доступных домов на конкретном рынке в течение определенного периода времени.
Центробанк России принял решительные меры по предотвращению перегрева рынка жилья, предоставив льготное кредитование и повысив ключевую ставку до 12% 15 августа 2023 года. Несмотря на относительно умеренный размер долговой нагрузки, такое резкое повышение ключевой ставки может оказать серьёзное воздействие на операционную деятельность консервативных инвестиционных мастодонтов, как свидетельствуют показатели DEBT/EBITDA: ГК «Самолет» — 1,67, «Группа ЛСР» — 5,07, «ПИК СЗ» — 1,78, ГК «Эталон» — 2,03. На примере таких финансовых институтов, как Credit Suisse, Silicon Valley Bank, First Republic Bank, Signature Bank и Silvergate Bank, видно, что даже частные компании могут столкнуться с подобными вызовами. Рост ключевой ставки и стоимости заемного капитала со стороны мегарегуляторов может привести к расширению списка подобных случаев, особенно в региональных финансовых институтах США, тесно связанных с рынком недвижимости. Важно отметить, что хотя российский рынок капитала в значительной мере оторван от мирового, он всё равно подвержен воздействию их процессов.
Поднятие ключевой ставки в России на 350 базисных пунктов оказало влияние на капитализацию крупнейших девелоперов, а рынок акций последовал за рынком облигаций крупных застройщиков, оказавшись под давлением. Несмотря на льготные программы Правительства РФ и всестороннюю поддержку отрасли со стороны Президента РФ, рост стоимости капитала и трудовых ресурсов могут привести к двум возможным сценариям:
- Дальнейшая олигополизация и монополизация рынка строительства, что приведет к сокращению количества игроков на рынке.
- Изменение подхода государства и местных властей к планировке и дизайну территорий. Рынок будет двигаться от массовости к индивидуальности. На таком рынке найдется место для малого и среднего бизнеса. То есть произойдет эволюционный процесс развития и на рынке появится конкуренция, как оно и должно быть.
Сдержанное отношение к рынку недвижимости в период 2022 — 2023 г. выявило не только его проблемы, но и потенциальные пути развития, включая пересмотр подходов к планированию и учету индивидуальных потребностей.