Ипотека под 14%, ажиотаж на рынке недвижимости и рост цен — итоги первых двух недель после повышения ключевой ставки

Разбираем свежие новости недвижимости: про ипотеку, спрос, цены на жилье и дальнейшие перспективы рынка

Банки достаточно быстро подняли ипотечные ставки, многие — в течение первой же недели. В среднем ставки выросли на 2 п. п. и теперь предлагаются минимум по 13-14%. В реальности, если у вас нет зарплатного счета в банке или вы не приобретаете доп. опции, они приближаются к 15%.

За счет роста ставок ежемесячный платеж по ипотеке подорожал на 13%, а общая переплата по кредиту — почти на 22%. Цифры варьируются в зависимости от первого взноса, конкретной ставки и срока, но плюс-минус оно так и выходит.

Если покупать квартиру стоимостью 12 млн в ипотеку на 20 лет и с первым взносом 50%, расчеты будут следующие:

При ставке 12% — ежемесячный платеж 66 тыс. руб, переплата банку 9,9 млн.

При ставке 14% — ежемесячный платеж 75 тыс., переплата банку 11,9 млн.

Чтобы компенсировать удорожание ипотеки, достаточно найти квартиру на 10% дешевле, тогда ипотечные показатели останутся такими же, подсчитали в компании «Этажи».

Речь тут идет только про рыночную ипотеку. Планов поднимать ставку по льготной ипотеке в Минфине пока нет. Однако останется ли она без изменений до самого конца, 100% гарантии тоже нет.

Как бы парадоксально ни звучало с учетом выросших ставок, на рынке новый ажиотаж — все в очередной раз стремятся успеть купить недвижимость. «Инком», «Миэль» и другие агентства недвижимости говорят, что звонков на вторичке стало больше на 15-20%. У некоторых застройщиков спрос вырос на 50%.

Видя, что люди покупают, продавцы логичным образом поднимают цены. Квартиры на вторичке на радостях выставляют на 200-300 тысяч дороже. Цены у застройщиков тоже выросли на 2-3%.

Тем не менее, нужно понимать, это вполне себе ожидаемая и временная история. Осенью она, скорее всего, сойдет на нет, если нам не подкинут что-нибудь эдакое вроде новых программ с господдержкой или альтернативы околонулевой ипотеке.

Да, в СМИ вы можете найти публикации, где некоторые «эксперты» не из рынка предрекают рост цен чуть ли не на 10%. Однако это всего лишь хайп на актуальной для многих теме.

Тем временем Банк России представил отчет с итогами 2 квартала 2023 в проектном финансировании строительства жилья. И дал в нем свое мнение насчет того, что будет с продажами и ценами у застройщиков.

Несмотря на рекордные 1 трлн рублей, которыми пополнились во 2 квартале эскроу-счета застройщиков, аналитики ЦБ в дальнейшем прогнозируют падение продаж.

Во-первых, на рынке намечается переизбыток предложения. Из-за того что сейчас активно запускаются новые проекты (не только по желанию самих застройщиков — об этом просит сам президент), доля проданного жилья в новостройках снижается. На момент ввода дома в эксплуатацию она составляет уже 73%. В 1 квартале было 75%, год назад — 80%.

Во-вторых, ЦБ тоже видит риски замедления спроса. Помимо роста ставок по ипотеке, он еще и напоминает про свое намерение повысить качество заемщиков. Сейчас 39% ипотечников закредитованы на 80% своего дохода, и с 1 октября ЦБ вводит серьезные ограничения для банков, которые выдают «плохие» кредиты. Подробнее о грядущих изменениях можно почитать здесь.

И третье — растут ставки проектного финансирования (по которым банки кредитуют застройщиков). Во 2 квартале ставка выросла на 0,2 п. п. — до 4,9%. И дальше она тоже вырастет, т. к. повысилась ключевая ставка и еще, вероятно, просядут продажи. Связь такая: чем меньше квартир продают застройщики, тем медленнее пополняются эскроу-счета, тем выше для них ставки по кредиту.

Все это, считает ЦБ, вынудит застройщиков ограничить рост цен, чтобы стимулировать продажи в дальнейшем.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал «Недвижимость | Что Где Почём» с разборами новостей, событий и интересных новостроек Москвы и МО.