Личный фонд - налоговые выгоды для инвесторов в недвижимость

Давайте разберем "налоговые стратегии" инвесторов в недвижимость, получающих пассивный арендный доход, в зависимости от того, кто является собственником активов и какой режим налогообложения применяется.

Владелец недвижимости – ИП; остаточная стоимость недвижимости ≤ ₽150 млн. (здесь и далее предполагаем, что иных активов и/или доходов от иной деятельности нет):
ИП может применять либо УСН, либо патент, либо оба режима. Налог на имущество не платится.
Налоговых выгод от использования личного фонда нет, но нет и налоговых потерь. Т.е. можно использовать личный фонд для иных неналоговых выгод (защита от кредиторов, передача бизнеса наследникам, упрощение администрирования и т.п.). Механизм такого использования предоставляется по запросу.

Владелец недвижимости – ИП; остаточная стоимость недвижимости ≥ ₽150 млн.; общий максимальный объем арендных поступлений не может превышать 279,2 млн. руб. в год:
Если ИП хочет применять специальные налоговые режимы, то: по части «площадей» ИП должен применять ПСН (патент), доходы от данного вида деятельности не должны быть выше ₽60 млн. в год, требований к предельной остаточной стоимости активов нет. По остальной части «площадей» (общей остаточной стоимостью ≤ ₽150 млн.) ИП может применять УСН.
Налоговых выгод от использования личного фонда нет, но нет и налоговых потерь. Т.е. можно использовать личный фонд для иных неналоговых выгод (защита от кредиторов, передача бизнеса наследникам, упрощение администрирования и т.п.).

NB: В соответствии с пп.2.1 п.8 ст. 346.43 НК РФ субъекты РФ вправе устанавливать ограничения для ПСН, в частности, по общей площади сдаваемых в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. В Ростовской области пока таких ограничений нет, в Смоленской области, например, ПСН можно применять, если общая площадь «арендной недвижимости» не превышает 2 000 кв.м.

Владелец недвижимости – ИП; условия по одновременному применению ПСН и УСН не могут быть выполнены:
Работать можно только на ПСН (частично) и на ОСНО (НДС, НДФЛ + налог на имущество).
Использование личного фонда дает налоговые преимущества, в т.ч. возможность применять УСН, не платить налог на имущество; а также иные неналоговые выгоды.

Владелец недвижимости – коммерческая организация (КО); остаточная стоимость недвижимости ≤ ₽150 млн.
КО может применять УСН, налог на имущество не платится.
Использование личного фонда дает налоговые преимущества в части «конвертации» безналичной прибыли в наличную форму (по общему правилу вывод прибыли с ООО, например, происходит через выплату дивидендов, с уплатой НДФЛ); а также неналоговые выгоды.

Владелец недвижимости – КО; остаточная стоимость недвижимости ≥ ₽150 млн.
КО может применять только ОСНО (НДС, налог на прибыль, налог на имущество).
Использование личного фонда дает существенные налоговые преимущества в виде возможности применять УСН и в части «конвертации» безналичной прибыли в наличную форму; а также неналоговые выгоды.

Владелец недвижимости – КО; остаточная стоимость недвижимости ≥ ₽150 млн. + годовая выручка ≥ ₽219,2 млн.:
КО может применять только ОСНО (НДС, налог на прибыль, налог на имущество).
Использование личного фонда (который тоже будет применять ОСНО) дает существенные налоговые преимущества в виде:
- пониженной ставки по налогу на прибыль (15% вместо 20%);
- в части «конвертации» безналичной прибыли в наличную форму (нет НДФЛ – 13/15%).
Кроме того, увеличивается важность неналоговых выгод (конфиденциальность, отсутствие претензий по «дроблению» и т.п.).