Влияние льготной ипотеки на рынок недвижимости или когда лопнет мыльный пузырь?

Скорое прекращение выдачи программы льготной ипотеки кардинально скажется на рынке недвижимости. Давайте посмотрим, что в итоге ждет рынок после схлопывание мыльного пузыря?

Всем отличного дня! Мой канал посвящен инвестициям в недвижимость, и я рад всех вас видеть.

Сразу представлюсь, мое имя Смирнов Иван, руководитель одного из крупнейших брокеров зарубежной недвижимости Freedom Property.

Некоторые из моих экспертных статей на площадке набрали более 150.000 просмотров, поэтому будем считать, что многие мои умозаключения приближены к реалиям.

Тема статьи: влияние льготной программы ипотечного кредитования на рынок недвижимости и какое оно несет последствия для инвесторов и рынка в целом.

Краткая аннотация:

Зачем государство продвигает программу льготной ипотеки сейчас

Строительный сектор любого государства всегда является основой экономики, в котором задействовано невероятное количество специалистов, денег, производств и компаний. Любые сложности в этой нише неминуемо приведет с достаточно сложной экономической ситуации в стране. Именно по этой причине в случае любых угроз в первую очередь государство создает условия, которые нивелируют эти угрозы и поддерживают сектор.

Есть еще один момент, который я считаю не нужно держать за скобками. В условиях геополитической напряженности Россия в первую очередь заинтересована в том, чтобы капитал оставался внутри страны, и максимально снизить заинтересованность инвесторов в выводе денег. И стимулирование инвестирования в недвижимость лучшее решение, все благодаря комфортным условиям. Вот эти два пункта в результате и привело к так называемому денежному дождю, которым залили рынок.

Активный вывод капитала однозначно привел бы к сильному ослаблению рубля, отсутствие инвестиционной подушки для финансирования других секторов и конечно компенсации расходов на СВО.

Как работает механизм льготной ипотеки, и какой главный риск?

Механизм достаточно прост: ипотека под залог недвижимости выдается банком, который занимает деньги у государства со ставкой рефинансирования (сейчас она равна 13%), и перепродает заемщику со своей наценкой (как правило +2% от ставки рефинансирования плюс дополнительные скрытые платежи). Льготной ипотека является благодаря тому, что часть из этих процентов государство компенсирует банку, и в результате вместо 15% получаем 8 или в какой-то период меньше. Грубо говоря государство заливает рынок деньгами, чтобы простимулировать продажи.

Задача в целом выполнена максимально технично: льготная ипотечная программа сильно спровоцировала дополнительный спрос на первичную недвижимость (а цель конечно была поддержать застройщиков), максимально был снижен порог входа и оценка финансовой состоятельности заемщиков. Для одобрения заемщику до недавнего времени достаточно было предоставить всего 2 документа, без предоставления и полного раскрытия финансовой состоятельности, оплатить минимальный первоначальный взнос в размере 15%.

Какие в итоге риски: уверен, что каждый слышал про такую фразу, как мыльный пузырь. Вот, мы его сейчас наблюдаем. Покупатели смотрят в первую очередь на условия программы, часто забывая смотреть на главные критерии объекта: инвестиционный горизонт, сравнительный анализ, в целом целесообразность покупки и последующей продажи. Рано или поздно всегда все заканчивается, как и выполнение национальной программы по стимулированию. Это дорого, ведет к определенным перекосам, таким как безудержный рост цен на первичную недвижимость, увеличивает нагрузку на финансовую систему, так как? если говорить объективно, немалая часть тех, кто купил могли переоценить свои возможности и в последствии не смогут расплатиться со своими долгами. Цикл поддержки в сложный период тоже считаю, что выполнен, деньги не утекли рекой из страны.

По этим причинам однозначно программу будут последовательно сворачивать, перенаправлять в другие сектора и ниши. Иными словами, лавочка скоро будет закрыта.

Как это влияет на рынок и стоимость кв.м.?

Любые внешние методы стимуляции приводят в росту спроса и стоимости. Абстрагируясь от курса доллара могу с уверенностью сказать, что рынок получил очень большую стероидную таблетку, после приема которой он будет сдуваться. При этом достаточно сильно пострадал рынок вторичной недвижимости, так как спрос и свободные деньги были перенаправлены в первичный рынок и застройщикам. В результате у нас стали проектировать и строить больше малогабаритных квартир, в целом совсем не нужных и не ликвидных на рынке, много комплексов и локаций, по моему мнению, продавались с оочень большой переоцененностью, как пример это рынок недвижимости Сочи. Невозможно, я считаю, продавать квартиры с жилой площадью в 12! Кв. м. с боковым видом на море (как любят преподносить риелторы) без отделки по цене 7-8 млн. рублей. Кому ее потом продавать, когда в итоге после всех платежей и ремонта она обойдется под 11-12 млн? В итоге мы получили банальный пузырь. А вот что будет потом, я опишу дальше.

Альтернативные программы от застройщиков и банков со скрытыми комиссиями

Как обычно, при одинаковых условиях на рынке всегда существует острая конкуренция. На рынке недвижимости это агрессивный маркетинг, заинтересованность профессиональной среды (брокеров и агентов), и конечно финансовые инструменты. Последнее время часто появлялись индивидуальные кредитные программы от застройщиков совместно с банками, сулящие покупку с 0 или около того % кредита. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Бесплатно никто никому никогда деньги в долг не давал, особенно банки. Если сравнить стоимость кв.м. в таких объектах, то любой аналитик сразу укажет на то, что и 13% ставка рефинансирования, и прибыль банка и маркетинг и риски заложены в стоимость. Иногда до 30% выше рынка. В результате кажущаяся выгода и простота в итоге выливается в колоссальную премию относительно рынка и последующий сложнейший процесс перепродажи вашей квартиры на вторичном рынке. А рано или поздно все к этому приходят.

Что будет с теми, кто не купил квартиру сейчас?

Все зависит от целей покупки. Давайте разберем несколько случаев:

Если цель покупки Ваше личное жилье, то конечно сейчас достаточно большое количество квартир есть на вторичном рынке с ощутимыми дисконтами. И ждать не нужно, и скидка всегда приличная по сравнению с строящейся квартирой. Либо ооочень внимательно анализировать понравившиеся объекты в новостройках. Объектов много, переоцененных большинство.

Если цель покупки инвестиции и сохранение капитала, то в одной из прошлых статей я писал, что итоговая доходность в РФ в валюте за последние 2 года в недвижимость была глубоко отрицательная. Ситуация с некоторыми локациями я считаю вообще сейчас криминальная, к примеру, широко разрекламированный Сочи. Покупка квартиры на текущих ценовых уровнях в будущем принесет только убыток, так как после окончания поддержки рынок остановится и будет достаточно долго корректироваться.

Я считаю, что с точки зрения приумножения капитала сейчас в России идеален кейс с флиппингом, где при покупке сильно уцененного объекта сделать косметический ремонт и перепродать с наценкой. Но! Вы либо этим занимаетесь и погружаетесь, либо нет. И я прекрасно понимаю, что таких единицы, тем более что мы говорим о 100% оплате, не имеющего отношения к теме нашей статьи. Иными словами, покупать нужно было раньше, до витка цен, хоть это и было достаточно рискованно в середине 2022 года.

Что будет с ценами после сворачивания программы?

В целом ничего хорошего. Рынок первичной недвижимости будет останавливаться, новых интересных объектов будет выводиться гораздо меньше. Будет большое затоваривание на рынке, что конечно приведет к снижению стоимости кв.м. Спрос в этот период максимально удовлетворился, и новому взяться неоткуда. Возможно будет относительно низкий поток покупателей из регионов, которые сейчас активно развиваются, но этого точно будет недостаточно для крупных городов, таких как Москва или Санкт-Петербург. Рынок Сочи думаю ждет резкая коррекция. Рынок всегда поддерживали свежие иностранные инвестиции, но о них я думаю на следующие лет 10, если не больше, стоит забыть.

С учетом переплат, стоимости ремонта в новых квартирах единственный путь будет аренда. И тут уже в первую очередь выйдет на первый план, правильно ли вы выбрали локацию. И переизбыток предложения квартир под аренду конечно сильно снизит окупаемость и будет приносить малый доход. Вывод хоть и не утешительный, но с доводами думаю многие согласятся. А если нет, то конечно поделитесь своим мнением в комментариях.

Во что вкладываться для сохранения капитала после сворачивания льготной ипотеки и почему?

Во-первых, я рекомендую зафиксироваться, до того пока работает льготная ипотечная программа, если есть такая возможность. Мое мнение, стоит рассматривать на текущий момент диверсификацию своих сбережений и инвестировать туда, где все-таки та же квартира будет оценена в валюте, а именно зарубежная недвижимость. Плюс в том или ином случае это может служить запасным аэродромом.

В России считаю, всегда востребован сектор коммерческой недвижимости, но средний чек для большинства не подъёмный.

Зарубежная недвижимость: на текущий момент у нас к сожалению только 2,5 направления) Это недвижимость в ОАЭ, Турция, и половиночка, если так можно выразиться, Грузия.

У каждого из них есть свои плюсы и минусы, где-то их больше, а где то меньше.

Сейчас я расскажу про географию, где работает моя компания, и расскажу, на чем активно сейчас разрабатывают инвесторы. Я говорю про г. Анталия.

Ни для кого не секрет, что сейчас рынок недвижимости в Турции проходит коррекцию. Это и логично, после такого безудержного роста, который был в течении последних двух лет. Причин несколько – это и достаточно эмоциональные выборы, и достаточно весомая девальвация национальной валюты, реализованный спрос за прошедший ажиотажный 2022 год.

Что в результате?

Первичная недвижимость и многочисленные старты продаж отложены в ящик, застройщики заняли выжидательную позицию, ожидая возвращения спроса на рынке. Иными словами, только исключительные объекты, которые выводятся будут давать хорошую доходность. И их нужно подождать. Выбор таких объектов я считаю нужно проводить исключительно с экспертом брокером, который хорошо разбирается в рынке. Как пример, 1 месяц назад один из застройщиков вывел на рынок новый мегакомплекс площадью 35.000 кв.м., который на старте скупили на 25%. В результате уже сейчас цены выросли на 20%.

Застройщики активно идут на более гибкие формы оплаты и готовы давать хорошие скидки: к примеру, это 30% первый взнос, следующие 20% через 2 месяца и остаток ежеквартально в течении 24 месяцев. Более чем комфортно.

Вторичная недвижимость:

вот где сейчас очень хорошее время для покупок. Очень много срочных продаж, с большими дисконтами. Эмоции на рынке – золотое время для инвестора. Множество интересных объектов в так называемых закрытых для ВНЖ районах, при этом скидки достигают 30% и более относительно регулярной цены. И самое интересное, что эти районы будут открывать в последствии, что однозначно приведет к большому росту цен. А те, кто сейчас не готов потерпеть, будут жалеть.

Как пример, не так давно под одного из клиентов мы подобрали и купили огромную квартиру площадью 140 кв.м. планировкой 3+1 (это четырехкомнатная квартира), в центре города в очень хорошем доме со свежим ремонтом, мебелью и техникой по цене 105.000 долларов. Сейчас это менее 10 млн рублей. Что за эти деньги вы сможете купить в альтернативном Сочи? Но это сделки здесь и сейчас, подключая эксперта. За ними охотятся как местные покупатели, так и достаточно большой десант инвесторов из России, которые собирают инвестиционный портфель для последующей перепродажи.

Квартиры от инвесторов.

В ажиотажном 2022 году, в том числе и через нас, было продано очень много квартир на этапе строительства. Многие откровенно жадничали, переоценивая свои силы. Покупали по 2, 3 и 5 квартир, таким образом паркуя свой капитал. К сожалению, не все сейчас тянут регулярную оплату платежей рассрочек. Виноват конечно и упавший рубль, кто-то растерял свой доход, кто-то планировал выйти и переуступить ранее. В результате только у нас сейчас в портфеле до 45 объектов от инвесторов на финишной стадии со скидками до 40% ниже стоимости у застройщиков. Невиданная щедрость и возможности купить то, где можно уже встретить новый год. Но это как правило покупка здесь и сейчас, причем некоторые инвесторы какое-то время немного завышают стоимость переуступаемой квартиры, и в какой-то момент сильно опускают цены, по которой ее сразу покупают. Я вижу это следующим образом – подобрать подходящий вариант, подождать 3-6 месяцев окончания строительства, а как правило это уже распроданные объекты, где застройщики готовы скоро выдавать ключи, немного обставить и продавать уже по рынку с небольшим дисконтом. Либо таким образом купить себе прекрасную дачу на море с большой скидкой.

Как пример, кейс 2 недельной давности. Видовая квартира в отличном комплексе с несколькими бассейнами, на расстоянии 1 км от моря в солнечном пригороде Алании Паяллар, была продана по цене 72.000 евро. При том, что последние цены у застройщика были 115.000 Евро. В результате через 3 месяца покупатель получает ключи и может заезжать, в квартирах очень хороший ремонт, большая оборудованная кухня и кондиционеры. И очень богатая внутренняя инфраструктура, такие как сауна, аквакомплеекс, спортивные площадки, фитнес и т.д.

Ну и мою любимчик – коммерческая недвижимость.

Так строится рынок недвижимости Анталии, что всегда тут мало хорошей ликвидной коммерции и складов. Самый высокие и интересные кейсы пока у нас получалось получить в этом секторе. И конечно же тут нужно покупать только со специалистом.

Какие еще есть главные положительные критерии покупки недвижимости Турции:

Как показательный пример: буквально вчера общался с клиентом, с которым мы не смогли совершить сделку по покупке квартиры под ВНЖ. Она пошла своим путем, подобрав не дорогую квартиру от застройщика, не привлекая специалиста. В результате квартира не подходит под получение ВНЖ, так как имеет очень маленькую кадастровую оценку.

И как альтернативу сравните с тем же Сочи. Я сделал подробное сравнение этих двух городов в одной из прошлых статей, и она набрала более 150.000 просмотров! Будем считать, что все выводы были правильные.

Так же в прошлом я подготовил сравнительную статью недвижимости в Дубаи и Анталии.

Ссылка на них будет в конце.

Все всегда познается в сравнении с разных сторон.

Вывод:

Инвестиции в недвижимость – это рынок терпеливых и самых успешных. Нет более надежной сферы, где лучше всего сохраняются ваши деньги. Эмоции на рынке всегда дают невероятные возможности купить то, что ранее было не по карману. Зарубежная недвижимость – это актив в твердой валюте, не подверженной девальвации, как это произошло с недвижимостью в России. При этом цена всегда фиксируется в долларах. В Турции чтят права собственников, где за все время ни разу не было ущемления их прав. Я ожидаю в следующем году активную фазу покупок недвижимости за пределами РФ в дружественных локациях, в первую очередь с целью припарки денег и получения прибыли. Скажу больше, после коррекции на всегда наступает новая фаза роста. Земли в городе больше не становится, проекты становятся лучше, инвесторы пересматривают стою точку зрения, исходя из моих выводов сильно подтянутся инвесторы исходя из выводов моей статьи выше. Это цикличный рынок.

Чем мы можем быть полезны:

Напишите “Инвестиции” и мы отправим Вам актуальные кейсы на текущий момент.

https://wa.me/905063252977

+905063252977

Наш сайт:

www.freedom-property.com

И конечно делитесь Вашим мнением и подписывайтесь на канал!

#инвестициивнедвижимость #ипотека #ипотекасгосподдержкой #купитьквартиру #купитьквартирувдубаи #купитьквартирувтурции #инвестиции #доход #переездвтурцию