Нужно ли страховать квартиру при ипотеке – разбираемся во всех тонкостях и нюансах

Доброго времени суток! Я - Мария Кузнецова, руководитель страхового агентства insure-smart.ru и эксперт по страхованию с 2011 года.

Приобретение недвижимости в ипотеку – это серьезный и важный шаг в жизни каждого человека. Несмотря на то, что весь процесс сопряжен с определенными рисками, которые могут повлиять на ваше финансовое положение в долгосрочной перспективе, этот способ приобретения своей квартиры становится для некоторых единственным доступным вариантом. Именно поэтому сейчас с ипотекой так или иначе сталкивается очень большое количество людей.

С ипотекой также связан целый ряд дополнительных расходов, как например, специальный вид страховки. Именно с ней мы и будем разбираться в этой статье: что из себя представляет ипотечное страхование, нужно ли страховать квартиру при ипотеке и как не растеряться с выбором.

Ипотечное страхование – это специальный вид страхования, который позволяет минимизировать риски для банка в случае, если заемщик не сможет выполнить обязательства по ипотечному кредиту. В некоторых случаях невыплаты кредита заемщиком, страховая компания покрывает часть или полностью оставшуюся сумму долга перед банком.

Комплексное страхование ипотеки включает в себя сразу 3 вида:

· Страхование залоговой недвижимости

· Страхование жизни и здоровья заемщика

· Титульное страхование

Ниже мы разберем каждый из них по отдельности.

В рамках российского законодательства, только одна часть и комплекса является обязательной: страхование залоговой недвижимости. Без этого банк может просто не выдать вам ипотечный кредит.

Обязанность страховать закладываемое имущество за свой счет в пользу Банка возникает у заемщика в соответствии со ст. 31 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В случае приобретения новостройки на стадии строительства, конечно, Вы никак не застрахуете еще не построенную квартиру. В таком случае обязанность заключить договор страхования залогового имущества отодвигается на момент выдачи ключей.

Если же речь идет о покупке готового жилья, будь то квартира или дом, то застраховать эти объекты Вы будете обязаны сразу.

Остальные два вида страхования: жизнь и здоровье, а также титул не являются обязательными по закону, но часто банки вводят повышающие коэффициенты к процентной ставке если от них отказаться.

А теперь давайте разберем каждый вид страхования, входящий в комплексную страховку по ипотеке – что в них входит и в каких случаях они будут работать.

Страхование залогового имущества – это страхование имущества, но в более усеченном варианте. Обычно в целях обеспечения залогового кредита, на страхование принимается не весь объект недвижимости, а только конструктивные элементы, исключая инженерные сети и отделку. То есть, застрахованы будут только следующие элементы:

· Фундамент с цоколем и отмосткой (для частных домов)

· Несущие и ненесущие стены

· Перекрытия, перегородки, колонны, опоры и т.п.

· Лестницы и полы (без отделочного покрытия)

· Балконы, веранды, лоджии

· Оконные блоки, двери (исключая межкомнатные)

· Конструктивные элементы мансарды и крыши (для частных домов)

Страховая сумма по залоговому объекту устанавливается в зависимости от условий банка. Часто это условие можно посмотреть в кредитном договоре. На картинке ниже приведен пример из кредитного договора банка ВТБ.

В примере указано, что страховая сумма по залоговому объекту должна быть равна ОСЗ (остаточная сумма задолженности) на дату страхования, увеличенную на 10%.

ОСЗ – это остаточная сумма задолженности по ипотечному кредиту. То есть, каждый год при продлении страхования, страховая сумма должна также уменьшаться.

А вот по правилам Сбербанка, страховая сумма устанавливается в размере задолженности по кредиту без повышающих процентов.

Что означает «полный пакет рисков»?

Чаще всего речь идет о следующем наборе рисков:

· Стихийные бедствия

· Пожар

· Взрыв

· Залив

· Падение летательных аппаратов

· Противоправные действия третьих лиц

· Конструктивные дефекты здания

· Столкновение с имуществом транспортных средств

Обратите внимание, что такое страхование никак не заменит добровольное страхование имущества. При наступлении убытка выплату получит только банк, а не заемщик. И тогда заемщик останется и без имущества, и без денег.

Более того, подчеркнем, что секция страхования имущества в рамках ипотеки не покрывает ни отделку, ни движимое имущество внутри помещения. Соответственно, если произошел пожар или залив, который не затронул конструктивные элементы, выплаты по этому договору не будет. И тогда Вы должны будете продолжать оплачивать ежемесячные взносы по ипотеке, и также восстанавливать квартиру.

Так как это страхование является обязательным, отказ от него может повлечь за собой наложение штрафов или даже требование о полном досрочном погашении кредита. Поэтому не стоит забывать вовремя продлевать этот договор.

А как застраховать свою недвижимость полностью и в свою пользу, читайте в этой статье.

Страхование жизни в рамках ипотечного страхования может оказаться чуть более полезным для заемщика, чем страхование имущества.

Дело в том, что сюда включены следующие риски:

· Смерть заемщика

· Установление инвалидности 1 или 2 группы в результате несчастного случая или болезни

· Временная потеря трудоспособности (опционально, не входит в базовый набор рисков)

В случае реализации одного из выше указанных событий, страховая компания полностью или частично гасит сумму задолженности заемщика банку, и при этом изъятия недвижимости не происходит.

В случае если застрахован риск временной потери трудоспособности, страховая компания временно выплачивает ежемесячные взносы за заемщика до тех пор, пока он не вернется к работе.

Стоит упомянуть, что, конечно, здесь не идет речи об ОРВИ, а только о серьезных случаях, при которых трудоспособность теряется на 30 дней и более. При этом тяжелые и критические заболевания должны быть диагностированы впервые в период действия договора страхования. Если же выяснится, что страхователь знал о заболевании, но не указал его в анкете, страхового возмещения не будет, а сам договор страхования расторгнут без возврата уплаченной премии.

Этот вид страхования, как уже упоминалось выше, не является обязательным. При этом все равно многие банки его очень рекомендуют. Это естественно, так как снижает риск невозврата кредита баку еще больше.

Для того, чтобы стимулировать заемщика купить эту страховку, банк часто обещает применять дисконтную процентную ставку по кредиту. Поэтому чаще всего заемщики выбирают его приобрести, чтобы банк не повысил процент по ипотеке. В зависимости от условий банка повышение может быть установлено в пределах 1-4%. Подробнее об условиях повышения ставки вашего займа Вы можете узнать в Вашем кредитном договоре или в службе поддержки банка.

Титульное страхование – это вид страхования, актуальный только при покупке недвижимости на вторичном рынке. Он защищает от случаев, когда сделка купли-продажи оспаривается в суде или на недвижимость накладывается арест или обременение.

Например, Вы приобрели квартиру на вторичном рынке, а через какое-то время появляется неучтенный наследник, который на нее претендует и оспаривает вашу сделку купли-продажи через суд.

Часто банки требуют застраховать титул только при покупке недвижимости на вторичном рынке. На первичном рынке у объекта недвижимости нет никакой истории сделок купли-продажи, и Вы становитесь первым собственником, поэтому этот риск не применим.

Стоит подчеркнуть, что некоторые страховые компании также предлагают страхование титула не только в рамках комплексной ипотечной программы, но и как самостоятельный продукт, при покупке вторичной недвижимости без привлечения кредита. В таком случае заключение договора страхования титула совершенно добровольно, и выгодоприобретателем будете назначены Вы, а не банк.

Таким образом, Вы сможете приобрести для себя дополнительную защиту вашей сделки купли-продажи вторички.

У каждой страховой компании своя андеррайтинговая политика и свои методы расчета тарифов. В связи с этим, можно легко столкнуться с ситуацией, когда стоимость страхования Вашей ипотеки может сильно отличаться у разных страховщиков.

В особенности это относится к большим суммам задолженности. Некоторые страховые компании могут решить, что они не хотят брать на страхование ипотечные кредиты с суммой выше 15 миллионов (к примеру), и установить на них тарифы в 3 раза выше среднерыночных. В страховании это называется «запретительный тариф» и делается специально именно для того, чтобы ограничить продажи некоторых видов продуктов.

И наоборот, если страховая компания в какой-то момент решает нарастить количество определенных договоров страхования, она объявляет о специальных акциях и скидках. И это является одной из важных причин, почему лучше обратиться к страховому агенту: он всегда в курсе последних новостей, акций и скидок.

Если же речь идет о стандартном расчете, то главные критерии страховщиков, на основании которых рассчитывается стоимость страхования, примерно следующие:

· Размер ипотечного кредита: чем больше сумма кредита, тем выше страховая премия.

· Срок кредита: долгосрочные кредиты могут привести к более высоким страховым платежам.

· Возраст и состояние здоровья заемщика: чем заемщик старше, тем выше риски у страховой компании по страхованию жизни и здоровья

· Характеристики объекта залога: это вторичка или новостройка; дом или квартира; материал конструкции; наличие охраны и средств пожаротушения и пр.

· Дополнения к программе страхования по желанию страхователя: базовый набор по программе ипотечного страхования регламентирован банком и не отличается у разных страховщиков. Но при этом некоторые могут предлагать что-то дополнительно. Например, страхование от временной потери трудоспособности является такой опцией.

Самое важное и главное правило, как сэкономить на страховании ипотеки – ни в коем случае соглашаться на покупку или продление через банк.

Дело в том, что для банка это не просто способ снизить риск невозврата кредита, но и отличный шанс заработать. Банк, как агент, привлекший клиента в свою дочернюю страховую компанию, получит за это комиссию. А так как банк сам же выдает кредит, он диктует свои правила. И очень часто комиссия банка в таком страховании может достигать 40%.

Если же купить ипотечную страховку у сторонней страховой компании, она будет стоить дешевле примерно на эту самую сумму комиссии банку.

Второй ключевой параметр для выбора страховой компании заключается в том, что она должна иметь аккредитацию в вашем банке на момент заключения договора страхования ипотеки.

Стоит помнить о том, что иногда аккредитация даже топовых страховщиков в том или ином банке может быть приостановлена по разным причинам. Поэтому непосредственно перед очередным продлением договора страхования стоит проверить актуальную информацию.

Вы всегда сможете сделать это на официальном сайте Вашего банка, или обратившись в их службу поддержки.

Что же касается объема страхования – скорее всего вы не найдете между ними разницу, так как базовый объем покрытия всегда определяется банком, а аккредитованные страховые компании только следуют ему. Иногда встречаются дополнения, как временная потеря трудоспособности, о которой говорили выше, но в этом виде их значительно меньше, чем в других.

1. Предварительные расчеты в нескольких аккредитованных страховых компаниях.

На начальном этапе расчета вам потребуется заполнить анкету для котировки. Количество вопросов и их глубина в разных компаниях различаются, но есть некий стандартный набор, к которым стоит быть готовыми. Для страхования жизни и здоровья это:

· Вес, рост, давление в норме;

· Наличие хронических заболеваний;

· Возможные наследственные заболевания;

· Заболевания за последние 1-2 года;

· Количество выкуриваемых сигарет и выпиваемого алкоголя в день/ неделю.

Обратите внимание, если сумма кредита значительная, и возраст заемщика более 50 лет, страховая компания может попросить пройти медицинское обследование.

Пороги по суммам кредита и возрасту могут отличаться в зависимости от банка, страховой компании и региона страны. Точные сведения вам станут известны на этапе предварительного расчета у любого аккредитованного страховщика.

Для части страхования имущества стоит быть готовым к вопросам относительно залогового имущества. Ниже приведем пример по новостройкам:

· Год ввода в эксплуатацию/ постройки

· Площадь недвижимости

· Наличие деревянных перекрытий

· Наличие незарегистрированной перепланировки

· Системы охраны и пожаротушения

· Сдача в аренду

2. Выбор страховой компании и отправка документов для финального расчета

Далее, после получения всех предварительных котировок, можно делать выбор в пользу того или иного страховщика.

Так как страховщики в основном просто следуют программе страхования, выбранной вашим банком, большой разницы в наполнении продукта не будет. В этом случае можно ориентироваться в основном на стоимость.

Если речь идет о какой-то сумме остатка по кредиту, которая будет превышать пороговое значение страховщика (например, от 3 миллионов у Согласия и Альфа-страхования), после предварительного расчета последует проверка и согласование со стороны андеррайтера. Обратите внимание, что после проверки расчет может измениться в большую сторону.

3. Оплата и получение договора онлайн

После того, как все внутренние согласования будут пройдены, договор будет готов. Вам придет ссылка на оплату, сгенерированная системой автоматически. Оплата будет производиться картой или через систему СБП напрямую в страховую компанию. Через некоторое время после оплаты на почту поступит сам договор страхования. Сейчас большинство банков и страховых компаний имеют договоренности о признании факсимильных подписей, поэтому в большинстве случаев получать бумажный вариант и отвозить его в офис вам не потребуется.

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты по страхованию ипотеки: в чем суть этого продукта и для каких целей он создан. Также мы рассмотрели, как можно заключить договор страхования ипотеки на новый срок.

Для того, чтобы не тратить ваше время на самостоятельный подбор наиболее выгодной программы ипотечного страхования, а также не заполнять по 5 разных анкет, свяжитесь с нами любым удобным для вас способом.