Как купить квартиру по переуступке? Рискованно ли это и что нужно проверить?

Выгодный вариант взять жилье в новостройке: дешевле, чем у застройщика, и с более близкими сроками сдачи. Немногие знают, что по переуступке можно купить квартиру в семейную или IT-ипотеку. С сегодняшними ставками по ипотеке вторичку брать слишком дорого, а так выйдет всего 5-6%.

Каких-то специфических рисков в переуступке нет — они точно такие же, как и с другими сделками, просто объединяют в себе нюансы вторичного и первичного рынков.

Занижение цены

Основная проблема, с которой сталкиваются покупатели квартир по переуступке, — это занижение цены. По сравнению с обычной вторичкой, такая ситуация встречается чаще, т. к. вторичные квартиры могут продаваться без налога после 3-5 лет владения, а по переуступке продавец в любом случае должен платить налог на прибыль.

Если вам предлагают прописать в договоре меньшую стоимость — это всегда риск. Особенно при покупке новостройки: если ее вдруг по каким-то причинам не достроят, то вы сможете рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана у вас в договоре. Поэтому с занижением квартиру по переуступке лучше не покупать, ищите добросовестных продавцов.

Признание сделки недействительной

Как и с любыми сделками на вторичном рынке, существует риск мошенничества или банкротства продавца. В случае признания сделки недействительной застройщик не будет нести перед вами никакой ответственности, разбираться придется только с продавцом, у которого вы купите квартиру по переуступке.

Банкротство застройщика

Как и при покупке у самого застройщика, есть риск того, что он не сможет завершить строительство. Но с введением эскроу-счетов проблем стало сильно меньше: если вдруг что-то пойдет не так, государство либо достроит дом, либо вернет покупателям деньги.

Так что если вы хотите купить квартиру в строящемся доме и нашли выгодные варианты по переуступке, переживать, что это что-то страшное, не стоит. Для надежности можно нанять грамотного риелтора, который проверит все документы и проведет сделку.

Конечно, по сравнению с покупкой квартиры просто у застройщика, здесь гораздо больше нюансов. Что следует проверить:

• Застройщика: насколько надежна компания, не срывает ли сроки строительства, все ли в порядке с документами по ЖК, не было ли серьезных задержек со сдачей прошлых проектов. Вот тут мы писали, где это все проверять.
• Продавца. Здесь все стандартно, как и в случае с покупкой готовой квартиры на вторичном рынке: нужно проверить справки из диспансеров, брачный договор, дела о банкротстве, судебные разбирательства и т. д.
• ДДУ (договор долевого участия, по которому продавец покупал квартиру у застройщика). Следует проверить, точно ли он зарегистрирован в Росреестре и есть ли там обременения, например ипотека. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН или посмотреть онлайн на сайте Росреестра, какие ДДУ зарегистрированы по кадастровому номеру участка, на котором строится дом (номер можно взять из проектной декларации).
• Полную оплату по ДДУ и отсутствие задолженности перед застройщиком. Продавец должен предоставить вам документальное подтверждение оплаты. Если он сам купил квартиру не у застройщика и там была цепочка из нескольких продавцов по переуступке, то проверять нужно факты оплаты по всей цепочке.
• Саму квартиру: какой корпус, как располагается на этаже, куда выходят окна и т. д. В отличие от выбора на сайте у застройщика, здесь это не так очевидно и потом могут быть неприятные сюрпризы.
• Также потребуется получить согласие застройщика, если в ДДУ есть такой пункт в договоре, и согласие банка, если квартира в ипотеке.
• Если вы тоже берете ипотеку — лучше, чтобы ваш банк совпадал с банком продавца. Сбер с недавнего времени стал разрешать семейную ипотеку на переуступку новостроек в залоге у других банков, но вообще это лучше заранее уточнять в конкретном банке.

Еще больше советов для покупателей и продавцов квартир читайте в нашем Telegram-канале — мы там разбираем разные ситуации, новости рынка недвижимости и интересные новостройки Москвы и Московской области.