Как продать долю в квартире⁠⁠

В этой статье постараюсь рассказать, как продать свою долю в квартире.

Начнём с определения доли в квартире, они бывают:

Идеальная доля – например ½ квартиры.
Выделенная доля – например, комната или несколько комнат общей площадью 42 кв.м., такие доли считаются реально выделенными, такая доля не может быть менее 6 кв.м.
Микродоля - 6 кв.м. и менее, сделки с такими долями считаются ничтожными, за исключением если микродоли появились в результате наследования, приватизации, использования маткапитала или до того, как их запретили — до 1 сентября 2022 года.

Удобнее всего приобретать выделенную долю, так как, вы точно знаете, что приобрели комнату, к которой не будет доступа у других собственников квартиры. В случае же с идеальной долей, вам нужно будет договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой.

Подготовка к продаже доли в квартире:

Первое что нам необходимо сделать перед продажей доли постороннему лицу – это уведомить остальных дольщиков жилья о своих намерениях продажи вашей доли и предложить им выкупить её у вас.

Если вы не знаете данных других собственников, то вам понадобится заказать через нотариуса выписку из ЕГРН (важно это делать через нотариуса, так как только у них есть возможность получить выписку с данными остальных собственников).

После того как вы узнали данные всех остальных собственников, нужно за месяц до предполагаемой даты продажи, отправить всем извещение о намерении продажи вашей доли с описанием предмета продажи и её стоимостью.

P.S. Советую отправлять извещения одним из 2 способов:

Телеграммой с текстом извещения.
По почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

У остальных собственников квартиры есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю на указанных условиях. Если извещение к вам вернулось обратно, по причине того, что по указанному адресу собственник не проживает, вам придётся найти его новый адрес регистрации через ОВМ при МВД через нотариуса, потому что раскрыть информацию ведомство вправе только ему.

При истечении месячного срока, если никто из собственников не согласился выкупить вашу долю или никто из них вам не ответил – вы можете продавать долю третьему лицу.

Ускорить срок продажи вашей доли возможно, путём получения отказа от приобретения вашей доли у остальных собственников, такой отказ должен быть письменно оформлен и ЖЕЛАТЕЛЬНО нотариально заверен.

ВАЖНО - Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет законный представитель: родитель или опекун. На это нужно обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Теперь давайте вкратце пробежимся по существенным условиям договора-купли продаже доли:

Предмет договора. Нужно дать точное указание на характеристики объекта продажи.
Цена договора. Она не может быть ниже цены, которую вы указывали в извещении остальных собственников квартиры.
Список остальных собственников квартиры с указанием их долей.
Обременения, находится ли ваша доля под обременением и каким именно.

P.P.S. Договор купли-продажи доли, должен быть обязательно нотариально заверен!

Исключением могут быть:

все собственники продают свои доли по одной сделке;
долю продают в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве или в связи с изъятием квартиры для государственных или муниципальных нужд;
собственников долей всего двое, и один продает или дарит долю другому.

И немного поговорим об оплате НДФЛ с доходов от продажи доли.

По общему правилу платить НДФЛ не надо, если вы владели долей пять лет и дольше. Срок сокращается до трех лет, если вы:

Приватизировали долю.

Получили долю в дар.
Получили долю в наследство.
Получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях НДФЛ придется заплатить по ставке 13%.

Отвечаю на вопросы читателей в своем Telegram-канале и ВКонтакте.