Комиссии за льготную ипотеку: уже 6 банков ввели их для застройщиков, те в панике, ЦБ против

Смотрим, как развивается ситуация с комиссиями банков на новостройки.

Первым комиссии за льготную ипотеку ввел Сбер. В конце декабря банк ошарашил рынок тем, что с 11 января перестает выдавать льготную ипотеку на новостройки, которые не являются его партнерами. А за сотрудничество будет брать с девелоперов от 7,5% и выше с каждого выданного кредита.

И понеслось: ВТБ ввел свою комиссию с застройщиков с 12 января, «Альфа Банк» — с 15 января. Также к коллегам присоединились «Промсвязьбанк», «Росбанк» и «Совкомбанк». «Газпромбанк» совсем заморозил выдачу льготной ипотеки для незарплатных клиентов.

А вот «Дом рф» единственный из банков заявил, что не будет вводить комиссии. С чего вдруг?

Говорят, что «руководствуются интересами граждан»

Большой удар пришелся на рынок переуступок (которые весь прошлый год активно проводились по семейной и IT-ипотеке). Т. к. за них комиссии платить некому (застройщики в переуступках не участвуют), то банки прекратили выдавать льготные кредиты на такие квартиры. При таком раскладе интерес спекулянтов к новостройкам в этом году быстро угаснет.

Основной причиной стало решение Минфина сократить субсидию банкам на 0,5 п. п., за счет которой им компенсируют разницу между льготной и рыночной ставками. Сейчас субсидия считается до размера ключевой ставки +1,5% — т. е. прибыль банки все равно получат, но не такую, как хотели бы.

К слову, субсидии снизили только на многоквартирное жилье. На ИЖС добавка к субсидии составляет +3,5%, поэтому банки продолжают выдавать на него льготную ипотеку.

Второй неочевидный момент — это израсходование лимитов по льготной и семейной ипотеке, у Сбера, например, они закончились еще в ноябре. В конце года банк выдавал семейную ипотеку сверх лимита, потому что Минфин пообещал в будущем его расширить (но пока не расширил) и все компенсировать.

Но, видимо, что-то там за кулисами пошло не так — либо у банков есть неприятные инсайды, либо они просто решили так своеобразно напомнить о себе Минфину и перестраховаться доп. прибылью с застройщиков.

На рынке сейчас откровенный хаос — застройщики не знают, то ли потакать банкам и закладывать комиссию в цены квартир, то ли отказываться от сотрудничества, придумывать свои схемы и демпинговать. Поэтому пока что кто в лес, кто по дрова.

Для привлечения покупателей все средства хороши

Некоторые застройщики уже поделили цены на обычные и по льготной ипотеке. Во втором случае они, разумеется, выше — мы уже зафиксировали случаи завышения от 6% до 15%.

На рынок возвращаются серые схемы. У застройщиков снова появились кешбэки. Возникают новые совместные программы банков и застройщиков, в рамках которых вам снизят ставку на период строительства или еще как-то за доплату. Все это — хаотичные попытки что-то предпринять и посмотреть, будет ли что-то из этого пользоваться спросом у покупателей.

Есть и застройщики, которые отказались сотрудничать с банками по новым правилам. Целый ряд петербургских компаний (Setl Group, ЦДС и др.) приостановили сотрудничество с банками, которые ввели комиссии за выдачу льготной ипотеки. ПИК продает новостройки в льготную ипотеку от ВТБ и «Альфы», а со Сбером, похоже, не договорились.

Тем не менее, «бунты», «бойкоты» и «протесты», как сейчас многие называют реакцию застройщиков, — это слишком сильно сказано. Льготная ипотека нужна всем, поэтому все застройщики так или иначе ведут переговоры с банками, просто пока не договорились о выгодных условиях.

Центробанк долго отмалчивался и «изучал новые практики». И вот наконец вынес свое мнение:

Взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья.

А этот разрыв, который создает риски для всей ипотечной системы, уже очень сильно беспокоит ЦБ. И он явно не намерен доводить ситуацию до состояния пузыря.

Что в итоге:

Банкам грозят проверками. ЦБ будет проверять корректность оценки справедливой стоимости ипотечных залогов. А на прошлой неделе в ФАС поступили жалобы от застройщиков, и есть вероятность, что ведомство тоже организует проверку.

ЦБ предложил «ДОМ РФ» (оператору программы льготной ипотеки) расширить лимит для тех банков, кто не вводит комиссии для застройщиков. Помните, что банк «Дом рф» ранее заявил, что не будет их вводить? Вероятно, мнение ЦБ ему уже было известно.

Осталось еще дождаться реакции Минфина (который сократил банкам субсидии и еще не расширил лимиты по льготной ипотеке) и президента (у которого в марте выборы, и явное подорожание новостроек из-за льготной ипотеки ему вообще не в кассу).

Ставлю на то, что проблему скоро порешают, а ЦБ как обычно выступит публичным инициатором. А вы как думаете?

Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, можно читать в нашем Telegram-канале. Там мы разбираем новости рынка, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки или продажи.