Купил квартиру под офис компании

Меня зовут Евгений, сейчас моя компания занимается разработкой экологического стартапа и разработкой проектной документации по экологии с 2012 года. Тогда мне было 23 года, все это время мы платили за аренду и были привязаны к условиям и ограничениям. В 2021 году мы с женой купили квартиру площадью 70 м2 на первом этаже жилого дома и разместили там мой офис.

Давайте с самого начала: в 2012 году я зарегистрировал свою компанию и начал активно продвигать ее услуги. Сначала наш офис был расположен на территории завода, рядом с санитарным блоком действующей тюрьмы.

Первый офис

Первый офис представлял из себя комнату 10 м2, в которой помещалось максимум 2 человека. В комнате было окно с решеткой и видом на заводские развалины. Стоимость аренды составляла 350 рублей за квадратный метр – итого 3 500 рублей. Тогда для меня было важно не то, какой у меня офис, а то, сколько я за него плачу. Первый год я работал один, был и директором, и менеджером по продажам, и бухгалтером, и курьером, и инженером-экологом. В мои задачи входило все. Когда речь заходила о том, что мне нужно взять сотрудников на работу, я впадал в ступор, так как вообще не представлял, как это делать, и кто пойдет работать ко мне, кому я интересен.

Офис в 10 квадратов меня не вдохновлял, и мы с друзьями решили снять в этом же здании помещение большего размера с выходом на крышу. Это было дороже по деньгам, тогда он обходился около 15 тысяч рублей. Мы разделили эту сумму на троих, я платил 50%, а друзья – по 25%. Но вы, наверное, понимаете, что работать с друзьями равно не работать. Это каждый день угорать, наводить какой-то движ, но не рабочий. Через какое-то время до меня дошло, что это не сказывается положительно на мне и на компании. Я решил разъехаться: друзья заехали в мой старый офис, сделав из него студию для записи видео, а я переехал на этаж ниже в помещение, которое было разделено на 2 части. Там я слышал своих соседей, а соседи слышали меня. Само помещение было примерно 7 м2. Туда помещалось 2 стола и 2 стула, и если кому-то нужно было встать, то столы немного двигались.

После года работы я пришел к тому, что пора что-то менять, и решил нанять первого сотрудника – это был менеджер по продажам. На 7 квадратных метрах мы еле умещались, да и в целом атмосфера этого здания была гнетущая: из него хотелось убежать, а не работать. На территории того же завода были отреставрированные здания, и мы переехали в помещение около 15 м2 с приятным ремонтом, с современными окнами, и у нас даже был кабель-канал, куда мы запихнули все провода. Этот офис благополучно вмещал 4 человека; можно сказать, что с него началась наша долгая дорога. Кстати, стоимость за квадратный метр составляла около 450 руб. – это, конечно, шикарная цена.

Честно сказать, завод (а именно – его проходная) меня угнетал из-за совковой системы. Для того, чтобы попасть на территорию, нужно было пройти кордон из бабулек, которые выносят мозги по любому удобному поводу.

Тогда я решил перевести компанию в еще более комфортабельный офис, в котором было несколько кабинетов. Теперь бюджет на все составлял 20-30 тысяч рублей. Я уже не вспомню, сколько стоил квадратный метр; но помню, что там мы начали расти в сотрудниках, при этом не чувствуя дискомфорта. Офис располагался на мансардном этаже, окна выходили в потолок. Это было что-то новое для нас, но со временем я понял, что такие окна – крайне неудобный вариант.

Так выглядели кабинеты, которые мы снимали в 2015 году

Уехать из него нам пришлось по причине закрытия метро, более 80% сотрудников не могли комфортно добираться до офиса. Тогда я решил вернуться на территорию завода, потому что это был единственный дешевый вариант. Теперь мы сняли почти весь первый этаж, количество сотрудников в штате достигло 15 человек. Примерная стоимость составила 45 тысяч рублей за 130 м2. По-моему, именно тогда у меня появился личный кабинет – и это через 3 года после открытия компании.

Я хочу зафиксировать, что с 2015-2016 года наша арендная плата не снижалась меньше чем на 45 тыс. без КУ

Бизнес-центр

После мы переехали в еще более пафосный офис. Тогда я хотел, чтобы у нас были окна в пол в современном бизнес-центре, с ресепшн на первом этаже, с рестораном и тп. Мы переехали в новый БЦ, офис в котором выглядел примерно так:

Тогда стоимость квадратного метра составляла около тысячи рублей и постоянно росла. В этом офисе мы работали около года, аренда выходила около 80 тысяч без КУ. В том (обратите внимание, что последняя упомянутая дата - 2016) году я получил тотальное выгорание: жизнь резко поменялась, мы купили собственную квартиру, новую машину, переехали в новый офис, попали в жесткие кассовые разрывы. Все бы хорошо, но эмоциональное состояние дало о себе знать. Пару раз у меня не хватало денег на то, чтобы оплатить этот офис, пару раз нам блокировали проходки в него, после чего я решил снова сменить наше местопребывание.

И мы опять переехали

Мы переехали в соседнее здание, с окнами в пол, но стоимость за 80 м2 составляла уже 50-55 тысяч рублей + дешевый интернет. Примерно так выглядел наш офис, правда был он в 2 раза больше.

Основным минусом этого офиса была жара летом: окна сильно нагревались, и нам приходилось спасаться всеми возможными способами.

Уже тогда я начал понимать, что платить вечную аренду не имеет смысла. Почти везде была высокая плата за интернет. Например, в следующем офисе, который мы снимали, за 5 МБ – 4500 рублей. Я считаю, это борщ. Я начал считать свои затраты и время, потраченное на доставку себя в офис, и понял, что нужно перевозить компанию туда, где удобно будет в первую очередь мне. Тем более, сотрудники постоянно меняются, и подстраиваться под их нужны нет никакого смысла. Я решил снять офис рядом с домом (в 10 минутах пешком) и выглядел он вот так:

Общий кабинет

Мой кабинет – переговорная

Я любил этот офис, и это единственный офис за 10 лет, который я покидал с сожалением, так как в нем было идеально почти все.

То, что в нем было не идеально – это сама управляющая компания, сторож на входе, жара летом, и, конечно же, дорогой интернет.

Аренда этого офиса составляла около 65 тысяч за 70-75 м2. В стоимость не включены интернет и КУ. С ними общая сумма доходила примерно до 80 тысяч в месяц. Меня эта сумма реально расстраивала, так как компания у нас небольшая: сейчас работает до 7 человек в офисе. Когда случился локдаун, нам закрыли вход в офис, а аренду оставили в полном объеме. Тогда я для себя точно решил, что пора что-то менять, и начал искать помещения под покупку. Долгие поиски увенчались успехом, и я нашел помещение (вернее квартиру) 70 м2 на первом этаже в соседнем доме (5 минут ходьбы).

Стоимость квартиры составила 6 млн.руб.!!! (на июль 2021). Чтобы вы понимали, рыночная стоимость сейчас (на конец октября 2021 г) составляет 9 млн.руб.!!! Но шок контент в ней в том, что старые хозяева купили ее на торгах по банкротству за 3,5 млн. руб.!!!!!! ровно летом 2020.

Как выглядела квартира до покупки:

Ванная (сейчас это кухня)

Царь туалет

Как выглядит офис (квартира) сейчас в том же порядке

Общий кабинет:

Кухня (ванная)

Туалет

Ремонт мы сделали примерно за 1 месяц, могли бы быстрее, но нас подвели рабочие подробно я рассказываю об этом в своем видео

Есть еще мелкие доделки, которые мы решим в ближайшее время, это двери, плинтуса, где-то нужно подкрасить, на синие стены мы хотим установить деревянные рейки, должно быть красиво, я не дизайнер, делал все на глаз, мне и коллективу нравится.

Вывод.

А теперь математика

Аренда офиса 70+ м.2 = 65 000 руб.

Коммуналка – около 5 тыс. руб.

Интернет - 4.5 тыс.руб.

Уборка офиса – 2.5 тыс. руб.

Итого затраты на офис = 77 000 руб.мес. * 12 = 924 000 в год.

Мы в этом офисе просидели 2 года — это почти 1 900 000 руб.

И аренда ежегодно повышается на 5-10% + куча нюансов.

Если допустим брать в ипотеку такую квартиру как наша по ставке 8%

Первоначальный взнос 1 200 000 руб.

Ипотека 4 800 000

Стоимость ежемесячного платежа – 52 тыс.руб.

Коммуналка – 5 тыс.руб.

Интернет 300 руб.

Уборка 2.5 тыс.руб.

Итого затраты = 59800 руб.мес * 12 – 717 600 руб.год.

Аренда не повышается ежегодно, можно гасить ипотеку.

+ своя недвижимость

+ если перевести ее в коммерцию ее стоимость вырастет с 9 млн. руб (сейчас) до минимум 15 млн.руб после перевода.

Профит в разнице писать не буду, понятно есть люди, которые за сложные проценты, которые они никогда не смогут обеспечить, у каждого своя правда, но

Если у вас небольшая компания, рассмотрите возможность покупки квартиры на первом этаже жилого дома, это позволит Вам в долгосрочной перспективе сохранить свои деньги и преумножить их если решите перевести недвижимость в коммерцию.