Как не наломать дров при выборе пространства под будущий офис
Очень часто именно на этапе подбора помещения под новый офис, клиенты совершают те ошибки, которые очень сложно или невозможно исправить в дальнейшем.
Почему так происходит? Потому что к подбору офисов не привлекаются архитекторы, которые будут непосредственно в дальнейшем заниматься проектированием.
Что обычно видит клиент, когда выбирает пространство под офис:
▪ Престижную (или нет) локацию.
▪ Красивое (или нет) лобби, лифтовые холлы.
▪ Инфраструктуру самого БЦ и местности.
▪ Бетонные стены с базовыми параметрами помещения - высота потолков, наливе окон и тд.
▪ Стоимость аренды и ремонта.
▪ Качество управляющей компании и условия договора.
И так далее.
Что же видит архитектор:
▪ Детальное понимание высот, ширин здания, инженерных возможностей.
▪Достаточность освещенности и влияние инсоляции на будущую планировку.
▪ Сколько пространства съестся при проектировании, на это влияет форма этажа, расположение входов/выходов/противопожарные коридоры, шаг и количество колонн.
Это помогает сразу понять что с этим пространством можно сделать и получится ли в подобном пространстве реализовать проект, закрывающий потребности заказчика. Для этого нужен опыт именно в проектировании, здесь не поможет брокер и сам клиент с этим не справится.
Важно - в момент выбора здания архитектор уже должен быть в курсе реальных потребностей заказчика (то есть часть дизайн стратегии / workplace strategy уже выполнена).
Если эти потребности не определены и не проведён анализ, какие бывают последствия?
▪ Выбирается помещение, подписывается договор аренды и на этапе проектирования оказывается, что все пожелания клиента не влезают в имеющуюся площадь
▪ Реализуется проект, заезжают сотрудники и понимают, что в этом пространстве неудобно работать - хочется добавить/убрать помещения, подвинуть мебель, пересадить людей, вообще всё изменить, а иногда это даже «нам не важно что тут красиво, верните нас в наш старый офис».
Нужно понимать, что те ошибки, которые происходят именно на этапе подбора здания невозможно в дальнейшем исправить в процессе проектирования.
Самое главное отапливаемое помещение, ибо кондиционеров не напасёшься
Советы хорошие конечно. Но всех подводных камней офисных центров не предвидишь, пока не заселишься.
Элина, да, конечно, есть подводные камни, которые вылезают только со временем эксплуатации и коммуникаций с УК. Но большую долю проблем можно предусмотреть и на входе, если подходить более комплексно к подбору БЦ.
Ну да, а потом еще приходят инженеры (когда уже подписана аренда и согласована концепция) и видят еще более интересную картину. Что, например, и заказчик, и архитектор впихивают в помещение столько рабочих мест, что на людей не хватит не притока свежего воздуха, ни мощности кондиционирования 😌
Короче, до покупки помещения или подписания договора аренды нужно делать тест-фит.
Спасибо за комментарии!
Полностью согласна, тест-фит делать обязательно, а с точки зрения инженерии - обязательно запрашивать общие вводные по зданию и количеств выделенных инженерных мощностей конкретно под ваше помещение.
Про вопрос "впихивания", это обычно бывает когда:
- неопытный архитектор: либо нет успешных реализованных кейсов именно по офисам, либо архитектор не знаком с нормами по рассадке и общей средней квадратурой на человека по рынку;
- согласно ТЗ и запросу клиента требование посадить большее количество людей, чем это возможно и нужно (частый кейс);
- ну и как раз - некорректно составленное ТЗ, непонимание клиентом своих потребностей, выбор БЦ просто "за красивые глаза" и отсутствие просчёта необходимых площадей под офис (самый частый кейс).
Если эта тема интересна, вы мне напишите вопросы, а я ещё детальнее распишу процесс и рекомендации, чтобы таких сложностей становилось меньше.