Проблема в том, что цивилизованная аренда ≠ уплата налогов или заключение договора. Тут изначально речь об отношениях между собственником и арендатором. Нужны условия, чтобы эти отношения были здоровыми. 

Я не очень верю в то, что залог не возвращают просто так. Либо этому предшествовал конфликт, либо арендатор реально накосячил. Если собственник приходит на протяжении двух лет проверять квартиру каждый месяц — видимо, на это есть причины.
Я жила в шести съемных квартирах, все собственники были себе на уме, но абсолютно со всеми были нормальные отношения и всегда можно было договориться. Собственник не будет создавать впечатление, что делает одолжение, если арендатор будет вовремя платить и с уважением относиться к имуществу — как к своему. 
У меня было два случая, когда собственники изначально предупреждали, что не готовы делать какой-либо ремонт в квартире. Оба раза мне удавалось это согласовать, и за их счет. Другой раз собственнику нужно было срочно продать квартиру, хотя по договору мне еще можно было жить 6 месяцев. Я могла долго качать права и размахивать договором, но вместо этого мы спокойно все обсудили и договорились, что он найдет новую квартиру и покроет все издержки по переезду. В итоге новая квартира оказалась выгоднее по деньгам.