Что нужно знать о новом инструменте для российских частных инвесторов.
Материал подготовлен при поддержке PNK rental
Российский девелопер PNK group запустил инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental. Частные инвесторы вкладываются в складские и производственные объекты, сданные в долгосрочную аренду. И получают доход с арендных платежей.
Минимальный порог входа — 5 тысяч рублей. Доступны две схемы инвестирования — с ежеквартальными выплатами и их реинвестированием.
Инвестировать можно на любой срок, а рекомендованный горизонт составляет пять лет. Целевая доходность фонда — 11,5% годовых. По итогам третьего квартала 2020 года эта доходность была подтверждена.
Из чего складывается такая доходность и какие риски ожидают инвестора, рассказал управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental* Дмитрий Пилевин.
Что такое индустриальная недвижимость? Как пандемия отразилась на этом рынке?
Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, где размещаются распределительные центры интернет-магазинов, производства, логистические центры.
2020 год показал, что такая недвижимость остаётся востребованной даже при закрытых офисах и магазинах. Людям всегда нужны продукты и товары первой необходимости. И пандемия многих научила, что за ними не обязательно ходить в торговый центр. В первом полугодии 2020 года доля онлайн-торговли выросла практически вдвое и превысила 10% от всего российского ритейла.
Индустриальная недвижимость — игра вдолгую. Въезжая в новое здание, арендатор может потратить на оборудование и внутренние ИТ-системы столько же денег, сколько стоит само здание. На запуск обычно уходит несколько месяцев. То есть резидентам, если их всё устраивает, выгодно продлевать и без того долгосрочные договоры аренды.
Во что фонд вкладывает мои деньги и как их распределяет?
Инвесторы заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая в их интересах покупает паи закрытого инвестиционного фонда. Инвесторы вкладывают средства во все здания фонда в равных пропорциях.
В PNK rental — только здания, полностью соответствующие критериям качества российского девелопера промышленных объектов PNK group.
В портфеле компании, работающей с 2004 года, 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства сотни объектов в России, Европе и США — общей площадью более пяти миллионов квадратных метров. PNK group владеет четырьмя заводами по производству основных конструктивных элементов зданий и применяет в строительстве передовые немецкие технологии. Объекты PNK group соответствуют международным стандартам FM Global.
Обычно на индустриальные объекты PNK group с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей. Однако у PNK rental есть преимущественное право на приобретение лучших объектов на особых условиях.
Девелопер заинтересован в том, чтобы в фонде были самые привлекательные здания, поскольку является его крупнейшим соинвестором.
Настораживает очень высокая для подобного инструмента целевая доходность — 11,5% годовых. Из чего она складывается и как прогнозируется?
PNK rental владеет только сданными в аренду объектами. То есть здания уже генерируют арендный поток, с арендаторами подписаны долгосрочные договоры. Так что инвестор начинает зарабатывать сразу после вложения денег. 11,5% годовых — целевая доходность, рассчитанная именно с арендного потока.
Впрочем, доход состоит не только из него. Доходность может вырасти за счёт изменения стоимости зданий — например, при продаже или переоценке.
Какие риски меня ожидают, если решу вложиться?
Основные риски для этого бизнеса – потеря арендатора, снижение арендных ставок или стоимости объектов и другие.
PNK rental наполняется объектами с арендаторами из разных отраслей экономики. А управляющая компания вкладывает деньги инвесторов одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Так что если один арендатор или даже целая отрасль столкнётся с трудностями, ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.
Все договоры аренды заключены на срок от пяти лет. Они могут индексироваться, а арендаторы не вправе разорвать соглашение в одностороннем порядке.
Какую комиссию управляющая компания берёт за свои услуги?
Комиссия предусмотрена только для тех случаев, когда доходность превысила 13% годовых, и только при выводе денег. Размер комиссии — 20% от дохода, превышающего 13% годовых.
Допустим, вы инвестировали миллион рублей. Доход за два года составил 280 тысяч рублей, или 14% годовых. Если решите вывести доход, а не реинвестировать его, управляющей компании достанется 4 тысячи рублей — 20% от 20 тысяч.
Деятельность управляющей компании контролирует Банк России, выдавший лицензию.
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.
Теоретически Центробанк может отозвать лицензию управляющей компании. В таком случае управление активами возьмёт на себя другая управляющая компания, выбранная по тендеру. Для инвесторов ничего, в сущности, не изменится. Они всё так же будут владеть паями фонда в рамках стратегии доверительного управления.
Какие ограничения действуют на выход из фонда?
Через личный кабинет инвестор в любой момент может подать заявку на частичный или полный вывод денег. Управляющая компания реализует её в течение 15 рабочих дней.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия.
Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, в том числе с Декларацией (уведомлением) о рисках, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
* PNK rental - ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.
1. "Российский девелопер PNK group запустил инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental"
Папа сделал дочку. Папа дочке продает недвижимость по любой цене, а не по рыночной. Дочка купит любую недвижку, а значит ценник будет всегда завышен. За чей это счет? За счет инвесторов. Инвестор - это ты.
2. "Инвесторы заключают договор доверительного управления с управляющей компанией, которая в их интересах покупает паи закрытого инвестиционного фонда" - управляющая компания - это посредник, который берет себе деньги за обслуживание. А если в этой цепочке есть звено, которое вытягивает деньги, то это снижает твою доходность. Задача управляющей компании - заработать деньги для себя, а не для инвестора. Инвестор для них - это инструмент.
3. "Доходность может вырасти за счёт изменения стоимости зданий — например, при продаже или переоценке."
Чушь. Если здание стоило 50 000 долларов, а потом стало стоить 100 000 долларов, но при этом арендные платежи как были 10 000 в месяц, так и остались, то это денежный поток не увеличит. Просто произошел рост базового актива. При это если здание было продано, то именно эти деньги будут инвестированы в покупку другого здания для создания денежного потока, а не выплату инвесторам в качестве бонуса.
4. "Все договоры аренды заключены на срок от пяти лет. Они могут индексироваться, а арендаторы не вправе разорвать соглашение в одностороннем порядке"
Ага, расторгнуть мы не можем договор, придется платить эти 5 лет. А кто запретит арендатору обанкротиться через пол года? Где эти риски? об этом почему-то не пишут. Поэтому рисков больше, чем в этой статье.
5. "Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд"
Тоже чушь. Юридическим лицам выдаются кредиты под залог собственности. Что мешает этому фонду взять кредит под залог недвижки? выплатить не смогли, потому что арендаторы съехали, банк отжал недвижимость за долги.! А тут пишут, что исчезнуть объекты не могут. Да, правы. Не могут. Но могут перейти в чужую собственность.
1. Если гипотетически представить, что цена зданий будет завышена, то, во-первых, откуда тогда брать доходность для инвесторов? Не будет доходности – не будет инвесторов. А во-вторых, завышение стоимости вскроется при первой же переоценке и паи упадут в цене. Переоценка первого актива фонда уже произошла в сентябре и увеличила портфель инвесторов на более чем 4%. Кто захотел, тот продал свои паи и вывел денежные средства.
2. Управляющая компания обслуживает фонд. В данном конкретном случае фонд создан девелопером с целью расширения рынка аренды, а не заработка на управлении деньгами. В схеме участвует 2 управляющих компании. Одна управляет недвижимостью и получает 0,25% в год за управление, а вторая работает с клиентами и берет 0% за управление и 20% за успех. Успехом называется заработок более 13% годовых. Кстати, целевая доходность 11,5% рассчитана уже за вычетом 0,25% за управление и другие расходы типа оценки, спецдепа, аудита и прочего. Никаких подводных камней по «вытягиванию денег» нет. Есть предложение от крупного девелопера к частным инвесторам: давайте вместе сделаем крупнейший в стране фонд индустриальной недвижимости. И к этому уже всё идет.
3. Здесь есть нюанс: деньги можно забрать в любое время. Произошла переоценка здания. Если она выше стоимости покупки или предыдущей переоценки, никто и ничто инвестору не мешает забрать деньги. И ещё: следующие здания после продажи будут приобретаться под рыночную доходность. Если после продажи объекта у инвестора стало больше денег в портфеле, то и доход его на следующих зданиях станет больше.
4. Это стандартный риск потери арендатора при банкротстве. Есть и куча других рыночных рисков, которым можно посвятить целый реферат, а не статью. Главное: риск потери арендатора закрывается диверсификацией, когда в фонде много зданий разных арендаторов из разных отраслей. Тогда временное выпадение доходов из-за конкретного одного арендатора будет несущественным. Инвестор инвестирует во все здания, а не в одно, получает доход от всех арендаторов.
5. Фонд для неквалифицированных инвесторов, а "ПНК-Рентал" именно такой, не имеет права брать кредиты по закону. Любой договор фонда согласовывается со спец депозитарием, и уж тем более кредитный. Банк России защищает неквалифицированных инвесторов от таких действий.
Всё по делу. Браво!
Расставлено по полочкам. Отличный ответ
Спасибо за конструктивный комментарий.
На мой взгляд, тут налицо конфликт интересов. Фонд PNK rental на деньги вкладчиков будет покупать недвижимость у компании PNK group. То есть это абсолютно нерыночная история. Управляющая компания по объектам недвижимости может назначать любые тарифы за обслуживание — это тоже за счёт вкладчиков. По сути PNK group имеет множество инструментов, чтобы манипулировать доходностью.
в статье много такого :
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?Это некорректный вопрос.
а мне кажется, это очень корректный вопрос. если есть механизмы страховки для такого сценария - было бы неплохо их узнать
Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.зато могут эксплуатироваться без соблюдения норм и прийти в негодность за 10-15 лет и т.д.
Не совсем понял: разве тарифы за обслуживание — не за счёт арендаторов?
Они, когда Договор подписывают, опять его не читают?
И логика не ясна: каждый мужик имеет в кармане нож, как инструмент расправы с тещей, да и с женой.
Не ходите девки взамуж!
PNK group- основной соинвестор фонда. Но паи, принадлежащие и основному инвестору, и частным инвесторам имеют равную стоимость. Любые манипуляции во вред пайщиками= вред самим себе. Это во-первых. А во-вторых цель сделать самый большой фонд, развивать рынок аренды индустриальной недвижимости конфликтует с какими-либо манипуляциями. Если инвесторы не будут счастливы на протяжении многих лет, этой цели не достичь. И третий аргумент: любой инвестор в любой момент может забрать свои деньги.
Фонд "ПНК-Рентал" покупает здания PNK по цене ниже рынка, то есть для инвесторов созданы максимально выгодные условия. Задача фонда не в зарабатывании денег на управлении капиталом, а в расширении рынка аренды. Девелопер PNK group заинтересован, чтобы построенные им здания для конкретных арендаторов были проданы в минимальные сроки. Иначе вложенные в строительство средства остаются замороженными и не могут быть вложены в строительство следующих зданий.
Жители Бейрута хотят поспорить с этим утверждением
ну так в недвижимость бейрута вы бы и не вложились, да и мало кто рискнул бы
Я поставил + за юмор.
Полагаю, такие объекты и Проекты застрахованы, с правильным перестрахованием.
И на эту тему инвестор задаст один из первых вопросов.
Нуу, при таком-то форс-мажоре даже надёжнейшие инвестиции в арендные однушки медным тазом накроются
а я думал это очередной HYIP проект, во всех местах ютуба их реклама крутится.
ну идея хорошая, опять же, рынок европы и США насыщен подобными фондами
это он и есть
Аналогичное мнение сложилось.
Это какой-то новый развод или же старый?)))
ему уже больше пол года
Что будет с моими вложениями, если фонд вдруг разорится?
Это некорректный вопрос. Здания — это физические активы, застрахованные от форс-мажора. Они не могут просто исчезнуть с лица земли и тем самым разорить фонд.
Но могут исчезнуть ребята на том конце трубки с твоими пятью тысячами
Управляющая компания получает лицензию Банка России, за ее действиями ведется контроль со стороны регулятора. Номер лицензии указан в материале, он также есть на сайте PNK rental.
Вы довольно аргументированно отвечаете на разумные возражения, но меня кое-что смущает.
1. Управляющая компания имеет уставный капитал всего 32 млн рублей. Именно этой суммой ограничена ответственность УК перед контрагентами, включая физ.лиц.
2. Учредитель УК - Пилевин Дмитрий Геннадьевич, чем только не занимается. У него есть ИП, 5 действующих юрлиц, где он в учредителях, и еще 16 ликвидированных компаний. По хорошему, прежде чем инвестировать, нужно разбираться, все ли с ними в порядке, как и почему они были ликвидированы.
3. Сама УК является учредителем двух компаний, проверять нужно и их тоже (кто такие, зачем созданы и пр.)
4. УК "А Класс Капитал" является ответчиком по нескольким судебным искам, в том числе на 110 млн рублей.
Практически любой предприниматель за десятки лет ведения бизнеса открывал и закрывал юридические лица. Важно, что ликвидированные юридические лица не управляли ничьими деньгами и не имели отношения к фондам недвижимости.
УК «А класс капитал», помимо инвестиционной стратегии PNK rental, управляет девелоперским фондом «ПНК-Девелопмент» с активами более 50 млрд рублей, приобретающим земельные участки и финансирующим строительство сотен тысяч квадратных метров ежегодно, и в силу специфики деятельности фонда, естественно, часто решает вопросы в суде. Например, вопрос о сервитуте проще решить в суде.
У компании нет судов с клиентами, а упомянутый иск на 110 млн рублей компания выиграла.
Поскольку покупателями зданий за миллиарды рублей являются такие компании, как Сбербанк, ВТБ, РФПИ, Mercedes, Adidas, Maersk, Leroy Merlin, Лента и многие другие, управляющая компания регулярно проходит due diligence при каждой инвестиционной сделке и очень дорожит своей репутацией.
А вас не смущает то что предлагают не купить паи зпиф, а купить некую "инвестиционную стратегию"? В случае с покупкой паев есть понятное регулирование и прозрачность, а что вы в итоге покупаете по данной схеме - абсолютно непонятно. Предлагается купить "инвестиционную стратегию" по инвест договору от УК1, которая должна приобретать паи зпиф от УК2. Для чего нужна такая конструкция и что вы в итоге покупаете - абсолютно непонятно.
владеет ли УК А класс капитал физическими зданиями, или только оказывает услуги по управлению привлечёнными деньгами?
т.е. когда в статье написано PNK rental владеет - кто конкретно владеет зданиями? непонятно
УК "А класс капитал" работает с частными инвесторами, реализуя стратегию доверительного управления. Объектами владеет инвестиционный фонд "ПНК-Рентал".
Зданиями владеет ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал». УК лишь управляет деньгами своих клиентов
Очевидно что шляпа, можно даже не вникать.
Но спасибо более внимательным читателям, кто разобрал этот развод по пунктам.
Спасибо за подробные пояснения. При подборе актива или инструмента инвестирования анализирую финансовую отчётность компании, вашу еле нашёл. Могли бы вы сделать её более доступной? Реклама красивая и сайт ничего, но просмотрев страшненький отчёт появились некоторые вопросы.
Почему при постоянном росте выручки компании, во втором и третьем квартале наблюдается падение прибыли квартал к кварталу? Понятно, что в отчётности прописана графа расходов, которая в течении 2020 увеличивалась очень быстро, но описание таких расходов не даёт исчерпывающих ответов. В отчёте 3к2020 в сноске "Общие и административные расходы" помимо 10ти кратного увеличения графы "расходы на информационно-телекоммуникационные услуги" наблюдается сумма 13.604.000 в графе "прочие расходы". Т.е. самая большая доля расходов помечена как необязательная для дополнительного пояснения.
PNK rental, не могли бы расшифровать эту графу, от этого зависит прозрачность вашего бизнеса и конечное решение касательно моих инвестиций.
Спасибо.
Как только вижу калькулятор доходности - сразу закрываю сайт. У калькулятора нет подписи про риски, что создаёт впечатление гарантии указываемого дохода. Это подрывает доверие к серьёзности подхода.
PNK rental ориентирован на частных, неквалифицированных, инвесторов. В рентном бизнесе прогнозировать доходность не сложно, поэтому для наглядности по просьбам наших клиентов есть калькулятор. Риски описаны в частых вопросах и в декларации на сайте.
На МосБирже не торгуется?
Механики того, как стать вашим пайщиком - как им стать, так и не нашел - просят зарегистрироваться.
Так же неясно, какие ставки на вход / досрочный выход.
С точки зрения прибыльности базового актива - тут вопросов особо нет. Аналог REIT.
Выход на биржу планируется в ближайшее время. В настоящий момент пайщиком можно стать только после регистрации. Минимальная сумма инвестиций - 5 000 руб. Комиссии за выведение средств и выход не предусмотрены.
Если паи не обращаются на бирже - то не очень интересно
Посмотрите американские варианты, это REIT. Они по закону США должны не менее 80% прибыли направлять на выплату дивидендов. И доходность в долларах (а курс исторически всегда растет), и регулирование прозрачнее, чем в РФ.
Здесь судя по описанию не рейт(зпиф), а какой-то непонятный квази-зпиф с прокладкой между вами и самим зпиф. Те вы покупаете не паи(долю в имуществе) а какую-то "инвестиционную стратегию" от ук, которая обязуется купить паи зпиф))
Судя по описанияю и отсутствию обязательных дисклеймеров, это не покупка паев ЗПИФ, а какая-то мутная схема: Физик заключает некий договор доверительного управления (что такое покупка инвест стратегии?) с некой УК, которая покупает паи ЗПИФ, который управляется другой УК. Так что с высокой долей вероятности это не классическая покупка паев ЗПИФ а какой-то схематоз по уходу от отвественности. Не уверен что такие рекламные статьи публиковать законно.
Дисклеймер приведен в конце материала. В нем указана лицензия, а также даны ссылки, где можно подробнее ознакомиться с деталями финансового инструмента PNK rental.
По договору доверительного управления УК "А класс капитал" покупает паи только одного ЗПИФ для инвесторов.
Если появятся конкретные вопросы, вы всегда можете их задать на сайте или по телефону.
Выход на биржу добавил уверенности, REIT c минимальным порогом входа. СБЕР и ВТБ делите паи своих фондов на 100.