Продали квартиру за 20 млн и живём на проценты. Ошибка?

В рекламе одного большого банка проценты по вкладу уходят «на варенье». Мой клиент пошёл дальше: продал квартиру за 20 миллионов, положил деньги на вклад и решил на проценты жить.

— Вклад платит аренду, и ещё сотня остаётся, — сказал он по видеосвязи. — Объясните мне, зачем нам своя квартира?

Сразу скажу: вклад — отличный инструмент, и это выбор каждого. Я не отговариваю.

Я просто размышляю вслух. Потому что между цифрой из рекламы и цифрой на карте лежит довольно длинная дорога. Давайте пройдём её и посмотрим, что за варенье получается в итоге.

Расчёт клиента занял одну строку.

20 миллионов под 13% — это 2,6 млн в год. 217 тысяч в месяц.

Аренда такой же двушки — около 100 тысяч.

Итого: крыша над головой оплачена, и 117 тысяч сверху. Никакого ремонта, соседей с перфоратором и налога на имущество.

Продать квартиру и жить на проценты — звучит как идеальный пассивный доход.

И на этой строке он прав. Я проверил: средняя максимальная ставка в десяти крупнейших банках сейчас 12,95%. Он даже не приукрасил.

Вопрос только в одном: а эта строка — про его деньги?

Вклад на 3 месяца или на год: почему ставка разная

Вот вторая строка. Её обычно не читают.

Самые высокие ставки по вкладам в сентябре 2026 года — на короткий срок. По данным Банка России, в топ-10 банков на три месяца дают в среднем 13,41%, на полгода — 13,23%.

А на год — 12,30%.

Дальше — мелкий шрифт. Рекламная ставка почти всегда с выплатой в конце срока или с капитализацией. А чтобы жить на проценты, их надо забирать, а не прибавлять к вкладу, — значит, нужен вклад с ежемесячной выплатой процентов. Он даёт ещё на несколько десятых меньше. Для расчёта возьму 11,8% — это моё допущение.

И третье. Ставки «до 15%» и выше — это промо-ставка. Её дают, если вы новый клиент и принесли новые деньги. Часто — на ограниченную сумму. Двадцать миллионов под неё целиком не лягут.

Я работал в банке и знаю, как это выглядит с той стороны стойки.

Промо-ставка — это цена привлечения клиента.

Тем, кто уже пришёл, её не платят. Это не хитрость, это обычная экономика.

Считаем заново: один банк, ровно на год, проценты каждый месяц.

197 тысяч до налога. После налога — около 173 тысяч.

Минус аренда. Остаётся 73 тысячи. Не 117.

Всё ещё неплохо? Согласен. Но мы только начали.

Если вы выбираете между вкладом и квартирой и хотите видеть расчёт целиком, подпишитесь — считаю такие вещи без рекламных округлений.

Потому что в этой аккуратной схеме «один банк, один год» есть дыра размером в 18,6 миллиона.

Страхование вкладов — 1,4 млн на человека в одном банке. Вместе с процентами.

У клиента в одном банке лежит 20.

Сколько застраховано при продаже квартиры? Тут закон подумал о людях: для таких денег лимит — 10 млн. Но только первые три месяца после зачисления. На четвёртый месяц — снова 1,4.

И вот здесь у меня главное размышление этой статьи.

Застройщикам у нас не верят.

«А вдруг не достроит?» — слышу постоянно, и это здоровый вопрос.

Но деньги дольщика лежат на счёте эскроу, и застрахованы они на 10 млн.

Деньги вкладчика — на 1,4.

В стране около 300 банков. За прошлый год с рынка ушли десять, у шести лицензию отозвали. Это немного, система работает, и АСВ платит исправно — не раньше чем через 14 дней.

Но посмотрите, куда несут деньги. Максимальные ставки дают не первые десять банков. И люди, которые трижды проверят застройщика из первой пятёрки, спокойно кладут миллионы в банк из третьей сотни — потому что там на полпроцента больше.

Я не говорю, что это плохо. Я говорю, что это стоит делать с открытыми глазами.

А с открытыми глазами 20 миллионов — это пятнадцать банков. По 1,2–1,3 млн в каждом, чтобы проценты тоже влезли в страховку. Если вклады оформлены на обоих супругов — восемь.

Запомните слово «пятнадцать». Оно нам ещё пригодится.

Итак, клиент хочет и ставку повыше, и страховку на всю сумму.

Ставка. В каждом банке своя, меняется раз в пару недель. Максимум — на три-четыре месяца. Через три месяца вы снова на рынке, но уже «старый клиент со старыми деньгами». Промо вам не положено — идите в следующий банк. Пролонгация — по ставке на день продления. Накопительный счёт — высокий процент первые два-три месяца.

Переезды денег. Перевод между своими счетами через СБП бесплатен до 30 млн в месяц — лимит переводов себе щедрый. Но крупный перевод банк может остановить до выяснения: звонок, вопросы про происхождение денег, просьба показать договор купли-продажи. Это нормально. И это дни.

Пятнадцать банков — это пятнадцать приложений, пятнадцать договоров и пятнадцать встреч с курьером или визитов в офис.

Наличные. Думаете перенести в сумке? Бесплатно банкомат выдаст 50–100 тысяч в месяц, дальше комиссия за снятие наличных — 0,5–2%. Крупную сумму в кассе заказывают заранее. Да и идти по улице с миллионами — так себе план.

Простои. Между закрытием одного вклада и открытием другого деньги лежат без процентов. День, два, пять. Пятнадцать дней простоя за год на 20 млн — около 107 тысяч. Это месяц аренды.

Кассовый разрыв. Аренду платят каждый месяц. А лучшие ставки — с выплатой в конце срока. Значит, нужна финансовая подушка на несколько месяцев, которая лежит без дела.

Досрочное закрытие. Самая дорогая строка. Нашли квартиру мечты посреди срока, закрыли вклад — проценты пересчитали по ставке «до востребования», то есть почти в ноль. Вклад 5 млн на полгода под 13,2%, закрыли на пятом месяце — минус 275 тысяч.

Поэтому опытные люди строят лесенку вкладов: разные суммы на разные сроки, чтобы деньги освобождались по очереди. Как собрать такую лесенку под дату сделки, я расписал на одной странице — забрать можно у меня в Telegram или MAX, ссылки в шапке профиля.

Кому-то это в радость — я знаю людей, которые раскладывают вклады как пасьянс. Но «ничего не делать» это назвать трудно.

И есть ещё одно письмо, которое придёт через год.

Налог на проценты по вкладам в 2026 году

Необлагаемая сумма — 1 млн, умноженный на максимальную ключевую ставку года. В 2026-м это 16%, то есть 160 тысяч на человека.

Со всего, что выше, — НДФЛ 13%, а если доход за год больше 2,4 млн — 15% с превышения.

На наших 20 миллионах это примерно 290–320 тысяч. Считать ничего не надо: придёт налоговое уведомление, заплатить — до 1 декабря следующего года.

Одной суммой. Те деньги, которые вы, возможно, уже проели.

В мои 173 тысячи налог уже включён. В рекламные 217 — нет.

Хорошо, скажете вы. Пусть 173. Пусть с бубном. Всё равно же больше, чем квартира приносит?

Давайте посмотрим на квартиру.

С января по август московский метр вырос на 7,2%.

Квартира за 20 млн подорожала на 1,44 млн. Собственник для этого не сделал ничего. Вообще.

Наша семья за те же восемь месяцев получила чистыми 1,38 млн. И отдала 0,8 млн за аренду. Осталось 0,58 млн.

Вклад выиграл у метра — это правда, я сам писал об этом на этой неделе.

А семья проиграла собственнику. Потому что платила за крышу.

Проценты вы видите каждый месяц, а рост цены метра — только в день сделки. Поэтому первое кажется больше.

Добавьте к этому вход в схему: залог хозяину квартиры, комиссия агенту, переезд. И выход: ещё одна сделка и ещё один переезд. Плюс хозяин может поднять цену или продать квартиру — тогда переездов станет три.

И последнее. Вклад — на год, аренда — навсегда. Банк России в базовом прогнозе ждёт среднюю ключевую ставку в следующем году на уровне 8–10%. Если так и будет, те же 20 млн по рекламному счёту дадут уже не 190 тысяч чистыми, а 120–150.

Аренда за это время вряд ли подешевеет.

Снимать квартиру или покупать — вечный спор, и открывать его заново не буду. Но в этой схеме человек уже продал. И обратно входить будет по другой цене.

Имеете полное право. Крупные банки надёжны, и спать спокойно — тоже доходность.

Только тогда ваш расчёт — второй, а не первый. 173, а не 217. И 18,6 млн сверх страховки — ваш осознанный выбор.

Это нормальный выбор. Ненормально — считать по рекламе, а жить по факту.

Когда у вклада есть дата выезда.

Депозит — лучшая парковка между двумя сделками. Продали, разложили лесенкой на три-шесть месяцев, проценты оплачивают аренду.

А вы тем временем — покупатель с живыми деньгами. Полная оплата — самый сильный аргумент в торге с застройщиком. Особенно если это готовая квартира в сданном доме, где половина ещё не продана: ключи сразу, аренда заканчивается, и цена сделки ниже прайса.

Сколько нужно денег, чтобы жить на проценты всю жизнь? Гораздо больше, чем кажется по рекламе. А чтобы прожить на них полгода между квартирами — двадцати миллионов хватит с запасом.

Через неделю после нашего разговора клиент прислал мне одну строку.

В ней была дата.

Вклад — честный и сильный инструмент. В этом году он обогнал московский метр, и я это признаю без оговорок.

Но жить на проценты — это не пассивный доход. Это работа на полставки: с зарплатой около 170 тысяч, начальником в виде ключевой ставки и риском на всё, что выше страховки.

Квартира — скучный актив. Её не надо перекладывать каждые три месяца.

Моя работа — сделать так, чтобы деньги между сделками работали на покупку, а не вместо неё: какая квартира, когда и с какой позиции в переговорах.

А варенье, кстати, получается. Вкусное.

Только в рекламе не говорят, что варить его придётся самому. Следить, чтобы не убежало.

И что банок понадобится пятнадцать.

В смысле — банков.