Покупка квартиры в инвестиционных целях или инвестирование через краудлендинговые платформы: разбираем способы

Если инвестор хочет инвестировать в недвижимость, то обычно он идет традиционным путем — покупает объект. Когда капитала недостаточно для покупки, начать инвестировать в недвижимость можно с помощью альтернативного инструмента коллективного финансирования — краудлендинга. Общим между покупкой квартиры и инвестированием через краудлендинговые платформы является то, что оба эти способа предполагают долгосрочные вложения денег с целью получения дохода. Но есть и ряд отличий: уровень риска, доходность, сроки окупаемости инвестиций, порог входа.

Анастасия Шустова рассказала, какие преимущества и недостатки предполагают оба варианта инвестирования, проводим расчеты, чтобы определить наиболее выгодный инструмент.

По информации Росстата, цены на жилую недвижимость за последние десять лет показали тенденцию к росту в большинстве случаев, за исключением нескольких периодов. Экономические кризисы оказывают влияние, о чем свидетельствует снижение средней стоимости после 2008 года и ее восстановление к 2014 году. Затем последовал еще один кризис и очередное снижение цен.

В ноябре 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости достигла своего пика. В декабре 2023 года был зафиксирован новый рекорд средней стоимости квадратного метра.

Для сравнения рынок акций также находится в состоянии роста, однако у частных инвесторов в портфеле может быть ограниченный набор ценных бумаг, что может привести к потерям. Отдельные акции могут снизить свою стоимость из-за их высокой волатильности, в то время как недвижимость более стабильна. Инвестиции в недвижимость обычно приносят доход: инвестор может сдавать квартиру в аренду или выгодно продать ее в будущем.

Росгосстрах и Банк «Открытие» провели совместный опрос, и выяснили, что больше четверти опрошенных россиян — 28% — считают покупку недвижимости лучшим вариантом инвестиций. И почти треть опрошенных — 31% — считают главным недостатком инвестиций в недвижимость большие дополнительные расходы на содержание имущества.

Среди других причин, по которым люди не вкладывают средства в недвижимость: 21% опрошенных упомянули невозможность быстрой продажи объекта, а 19% выразили опасения по поводу возможных непредвиденных обстоятельств, таких как пожар, затопление или другие происшествия, которые могут нанести ущерб имуществу.

Какие недостатки для частного инвестора могут возникать при покупке квартиры:

Высокий порог входа. Для инвестирования в такой объект нужен крупный стартовый капитал. В городах-миллионниках и развивающихся городах, где инвестирование в недвижимость перспективно, стоимость объектов начинается от 1–2 млн рублей. Поэтому если у инвестора капитал в 100 000 ₽, то этого не будет достаточно даже для первоначального взноса по ипотеке.

Это вынуждает инвестора собирать деньги до необходимой суммы на банковских вкладах или накопительных счетах, что приводит к потере доходности. Также возникают трудности при необходимости изъятия части средств на срочные нужды. Если нужна, например, четверть суммы, придется продать весь объект.

Невысокая ликвидность. Ликвидность объектов недвижимости — это способность быстро и без значительных финансовых потерь преобразовать объект недвижимости в деньги, то есть способность продать по рыночной или приближенной к ней цене.

Недвижимость является сравнительно низколиквидным активом, чтобы продать наиболее популярный вариант потребуется не меньше 2–3 недель для поиска покупателя и оформления сделки.

На ликвидность жилой недвижимости влияют следующие факторы: характеристики квартиры (локация, этаж, состояние ремонта), отсутствие юридических препятствий для сделки, а также расходы, связанные с заключением сделки. Для покупателей важен тип жилого фонда, наличие парковочных мест и кладовых, детских площадок, а также окружающая инфраструктура.

Инвесторов привлекают квартиры в жилых комплексах, которые расположены в центре активно развивающегося района, имеют систему безопасности, закрытый двор с зонами для отдыха детей и взрослых, а также наличием кладовых помещений и парковочных мест.

Низкая диверсификация. Несмотря на распространенное мнение о том, что покупка недвижимости — практически безрисковое вложение, на практике существует множество рисков для капитала инвестора.

Риски могут быть:

Из-за высоких цен на объекты недвижимости часто бывает невозможно распределить инвестиции между несколькими объектами, что повышает риски для всего портфеля инвестора.

Если потенциальный риск произойдет, то инвестор может потерять часть доходности или, вообще, уйти в убыток.

Длительный срок окупаемости. Объекты недвижимости начинают приносить прибыль примерно через 10 лет. Рассмотрим приблизительную окупаемость арендной квартиры на вторичном рынке в Москве.

Данные возьмем на Авито:

Если инвестор купит квартиру за 10 млн ₽ и будет ее сдавать за 50 000 ₽ (без оплаты ЖКУ), то инвестиции начнут окупаться через 200 месяцев, или через 16,7 лет. Годовая доходность получится 6%. Вероятно, что арендные ставки не останутся неизменными в течение 17 лет, но и существенного роста не следует ожидать. При этом цены будут больше зависеть от уровня спроса, чем от показателей инфляции.

Предположим, что в семье работают два человека, и общий месячный доход составляет 200 000 ₽. Семья готова откладывать в месяц не более 20% от общего дохода, или 40 000 ₽. Таким образом, накопить достаточную сумму для покупки инвестиционной квартиры получится за 250 месяцев или 20,8 лет.

В целом по России цена квадратного метра по фактическим сделкам с новостроями в декабре 2019 года составляла 73 416 ₽, в декабре 2023 года — 148 396 ₽.

Краудлендинг — это механизм кредитования бизнес-проектов физическими или юридическими лицами по договорам займа.

Операторы инвестиционных платформ (ОИП) — осуществляют деятельность по организации привлечения инвестиций на краудлендинговых платформах. Деятельность ОИП регулируется Банком России. Для расширения бизнеса, обеспечения оборотных активов или запуска новых проектов компаниям нужны финансовые ресурсы. Но традиционные пути финансирования не всегда бывают оптимальными.

Частные инвесторы могут напрямую инвестировать в бизнес — предоставлять займы под процент. Однако при таких прямых вложениях возникает риск потери средств, так как инвестору может быть сложно самостоятельно оценить платежеспособность и юридическую чистоту заемщика.

Краудлендинговая платформа оценивает платежеспособность заемщика и выступает в качестве посредника между инвесторами и заемщиками. Операторы инвестиционных платформ предоставляют инструменты для проверки благонадежности и юридической чистоты заемщиков, и обычно берут на себя взыскание средств от неплательщиков.

Важно знать, что краудлендинг не гарантирует безубыточность инвестиций, и в случае неудачных попыток взыскания через суд инвестор может понести убытки.

Критерии проверки краудлендинговых платформ могут различаться, но обычно включают анализ кредитной истории, деловой репутации компании и ее учредителей, а также финансового положения бизнеса.

Рынок краудленинга растет. Объем привлеченного субъектами МСП финансирования за 2021 год – 10 млрд ₽, за 2022 год – 14,3 млрд ₽, за 9 месяцев 2023 года – 19,6 млрд ₽. По состоянию на конец ноября 2023 году в реестре Банка России зарегистрировано 76 операторов инвестиционных платформ.

ТаланИнвест — пример краудлендинговой платформы, которая специализируется на сборе инвестиций через займы для российских застройщиков жилых домов. Платформа предоставляет возможность инвестировать как юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, так и физическим лицам.

Заемщики предоставляют варианты обеспечения возвратности инвестиций, а платформа проводит скоринг платежеспособности заемщиков для обеспечения безопасности средств инвесторов. Ожидаемая доходность составляет до 20% годовых.

К основным преимуществам инвестирования через краудплатформы относится более высокая доходность в сравнении с консервативными инструментами. Когда заемщики размещают инвестиционные предложения, то стопроцентной гарантии, что заемщик соберет полный объем, нет. Все зависит от инвестиционной привлекательности проекта.

Если заемщик не привлекает инвестиции в полном объеме или не делает этого достаточно быстро, мы помогаем ему улучшить свое предложение. Увеличить процентную ставку, сократить срок проекта или предоставить дополнительное обеспечение.

Например, доходность по проектам, размещенным на инвестиционной платформе ТаланИнвест, может составлять до 20% годовых. На доходность также влияет и размер ключевой ставки.

При этом облигации, которые чаще выбирают консервативные инвесторы, показали в прошлом году относительно небольшую доходность. По итогам 9 месяцев 2023 года, наиболее доходными стали корпоративные облигации ВДО ПИР (высокодоходные облигации повышенного инвестиционного риска), продемонстрировав возврат на инвестиции в размере 10,9%, что более чем в 2 раза превысило уровень инфляции с начала текущего года. Но инвестиции в подобные облигации связаны с высокими рисками, и недоступны для неквалифицированных инвесторов.

Инвестирование в субфедеральные и корпоративные облигации (высшего эшелона) также принесло инвесторам доход, но в размере 0,9% и 1,4% соответственно. При этом возврат на инвестиции в ОФЗ-ИН был значительно выше и составил 3,7%. ОФЗ-ИН — облигации федерального займа номиналом, который индексируется в зависимости от уровня инфляции.

Еще одно преимущество многих краудлендинговых платформ — невысокий порог входа в инвестирование, начать инвестировать можно, к примеру, с 1000 ₽, и возможность диверсифицировать риски — деньги можно инвестировать в разные проекты.

Рассчитаем на примере, как инвестировать через краудлендинговые платформы даже с небольшим капиталом. Семья с ежемесячным доходом в 200 000 ₽, решила каждый месяц откладывать по 25% на инвестирование через краудлендинговые платформы. Допустим, каждый месяц семья вкладывает по 50 000 ₽ в новые проекты в среднем под 18% годовых на краудплатформе ТаланИнвест.

Тогда доходность может выглядеть так:

Или семья за год накопила стартовый капитал в размере 600 000 ₽ и теперь планирует инвестировать в два проекта с доходностью в 18 и 19%. Тогда доходность может выглядеть так:

На инвестиционных платформах простая регистрация, интуитивно понятный интерфейс — зарегистрироваться можно за несколько минут, а начать инвестировать сразу, как платформа проверит удостоверяющие документы.

Несмотря на простоту регистрации и отсутствие жестких требований к инвестору, нужно понимать, что инвестирование всегда связано с определенными рисками. Поэтому перед тем, как начать инвестировать, важно изучить принципы и стратегии инвестирования, определить свой риск-профиль. Провести анализ рынка, и выбрать подходящую для себя инвестиционную платформу. Лучше начинать с небольших сумм и не вкладывать все свои сбережения в один проект.

С какими рисками может столкнуться инвестор при инвестировании через краудлендинговые платформы:

Риск дефолта инвестиционного проекта. Заемщик может столкнуться с финансовыми трудностями, и перестанет погашать свои обязательства перед инвесторами. Поэтому нужно учитывать, что инвестиции через краудлендинговые платформы являются высокорискованными и могут привести к полной потере капитала.

На краудлендинговых платформах риск дефолта зависит не только от заемщиков, но и от качества процедур скоринга и андеррайтинга, которые использует платформа для отбора заемщиков. Поскольку единых стандартов риск-менеджмента для краудлендинга нет, каждая платформа имеет собственные правила и процедуры для управления рисками.

Инвестору стоит изучить порядок проверки лиц, которые привлекают инвестирование. Раскрывает ли платформа информацию о заемщике, публикует годовую отчетность.

Сложность взыскания просроченных займов. Краудлендинговые платформы обычно не несут прямой ответственности за заемщиков, а в случае дефолта могут предоставить услугу по взысканию. Но для эффективного взыскания займов необходимо уделять больше внимания процессу взыскания, а большинство платформ сосредоточены на процессе предоставления финансирования.

Низкая ликвидность. Чаще всего заемщики возвращают всю сумму долга и проценты по нему в конце срока, забрать свои деньги раньше не получится. Если заемщик возвращает заемные деньги по графику платежей, инвестору все равно придется ждать окончания срока займа, чтобы получить полностью свои средства и доход.