Как сдавать квартиру в статусе самозанятого: нюансы и правила 2024 года

Если вы решили сдавать квартиру в аренду или уже сдаете, то это выгодно делать в статусе самозанятого. Использование этого режима позволяет легально получать доходы и платить с них налоги по сниженной ставке. Рассказываем, как самозанятым вести бизнес по сдаче жилой недвижимости в аренду.

До 2019 года сдавать недвижимость «в белую» и платить налоги с доходов можно было только двумя способами – как физлицо перечислять НДФЛ в 13% или регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и пользоваться специальными налоговыми режимами для ИП.

После появления режима налога на профессиональный доход (НПД) самозанятость стала самым оптимальным по простоте и выгоде способом легально сдавать квартиру. Статус самозанятого позволяет платить налог с доходов от аренды в размере 4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче компаниям или индивидуальным предпринимателям. Причем самозанятым может стать как физлицо, так и ИП. Но есть ограничение по сумме годового дохода: для сохранения ставки НПД доход не должен превышать 2,4 млн рублей.

Весомый бонус для самозанятых – получение налогового вычета в 10 000 рублей при регистрации в качестве плательщика НПД. Эта сумма позволит уменьшить ставку налога до 3% при получении платы от физлица и до 4% - от юрлица или ИП до тех пор, пока не исчерпается.

Еще одно важное преимущество налога на профессиональный доход: самозанятому не надо подавать каждый год декларацию о доходах в ФНС для уплаты НДФЛ и вести бухгалтерию или покупать патент, как это делают ИП. Для плательщиков НПД сумма налога рассчитывается автоматически. Как именно – расскажем дальше.

Чтобы пользоваться режимом НПД, нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого, формировать чеки при получении дохода и перечислять налоги. Делать это можно в разделе «Всё для самозанятых» мобильного приложения Россельхозбанка, который является партнером ФНС (инструкция здесь). Это бесплатно. Сервис для самозанятых доступен клиентам банка, имеющим как именную карту, так и моментальную, которая выдается сразу при обращении в отделение банка.

Чтобы стать самозанятым, в приложении Россельхозбанка нужно ввести или проверить уже предзаполенные личные данные, регион и вид деятельности (среди них есть «аренда квартир»). Эту информацию банк направит в ФНС, после чего придет подтверждение о регистрации клиента в качестве самозанятого.

Если статус самозанятого уже есть, то свой личный кабинет также можно привязать в банковском приложении, проверив личные данные и дав разрешения РСХБ в приложении ФНС «Мой налог».

Каждый платеж, поступающий от арендаторов, нужно заносить в приложение и формировать чеки на имя арендатора. Это касается как переводов на карту, так и оплаты наличными. Если арендатор – юрлицо или ИП, то для формирования чека понадобится его ИНН, а если физлицо, то этот ИНН не нужен: чек ему можно направить любым удобным способом электронной связи. Для удобства пользователей чек можно повторить в следующем месяце, не тратя время на внесение данных вручную.

Сумма налога будет рассчитываться автоматически до 12-го числа каждого месяца. Оплачивать налог за предыдущий месяц нужно до 28-го числа текущего месяца включительно. Чтобы не просрочить оплату, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.

Используя режим налога на профессиональный доход можно сдавать в аренду любую жилую недвижимость – квартиры, жилые дома, часть дома, комнату. В свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) должна быть отметка, что помещение жилое. Сдавать жилые помещения можно как посуточно, так и на длительный срок. Ограничений по числу объектов недвижимости тоже нет. Главное, чтобы совокупный доход от их сдачи в аренду не превышал 2,4 млн в год.

А вот коммерческую недвижимость в статусе самозанятого сдавать нельзя. Речь идет об апартаментах (пусть даже пригодных для проживания), офисных помещениях, кабинетах, торговых залах, складах, а также земельных участках и гаражах.

Получать доход от сдачи квартиры в аренду и не платить налоги – незаконно. Когда налоговая служба вычислит неплательщика, то насчитает ему всю сумму неуплаченных налогов по ставке в 13% (за последние три года). В случае со сдачей квартиры за 35 000 рублей в месяц, сумма НДФЛ к уплате составила бы 54 600 рублей в год.
Кроме того, нарушителю могут начислить штрафы - за каждую несданную декларацию о доходах и за неуплату налога, а также пени – за просрочку уплаты налога.

В итоге сумма налогов и штрафов окажется в разы больше, чем при легализации дохода от аренды в режиме самозанятости.

Зарегистрироваться в качестве самозанятого, формировать чеки и перечислять налоги можно в приложении Россельхозбанка, которое доступно на Android (ссылка на скачивание) и в приложении «Берегу» на iOS. Это бесплатно, и чтобы воспользоваться приложением нужно заказать именную банковскую карту или оформить моментальную карту в любом отделении банка, которую выдадут сразу.