Есть ли будущее у социального арендного жилья в России

Несмотря на пандемию, реформы российского рынка недвижимости продолжаются. Вслед за переводом застройщиков на проектное финансирование ради избавления от долгостроев, власти решили вывести из тени и сектор аренды. Давно пора! Канувшие в лету доходные дома помогли бы сегодня пополнить казну и предоставить квадратные метры очередникам и обитателям ветхого жилья.

Экскурс в историю. В 19 веке доходные дома строились по всей России и использовались представителями любых сословий. Особенно чиновникам удобно было переезжать из города в город по делам и останавливаться в арендованных квартирах. Прописка тогда не требовалась, достаточно было просто отметиться в полиции. Договор с арендодателем запрещал выселять квартиросъемщиков, своевременно вносящих оплату. А вот жилец вполне мог съехать из-за ненадлежащего сервиса. К началу революции в России было уже около 600 доходных домов, которые в советские времена переродились в коммуналки.

А что сейчас. До настоящего времени рынок арендного жилья в России вполне благополучно функционировал в тени. Казна оставалась без доброй части налогов, а арендодатели сдавали жилье тайно, привычно рискуя нарваться на недобросовестных квартиросъемщиков. Жильцы арендованного жилья тоже находились на «пороховой бочке» и в любой момент могли оказаться на улице. Но нежелание проходить через сложные бюрократические процедуры и низкий уровень располагаемых доходов вынуждал обе стороны сделки продолжать жить по теневым законам.

Что изменится. Инициативы от Минстроя и ДОМ.РФ сразу две. Первая и актуальная для всех - это создание единой онлайн платформы по аренде жилья. Ее запустят уже в следующем году с упрощенным налогообложением и другими полезными функциями. Вторая осчастливит очередников и возродит институт государственных доходных домов - это строительство социального арендного жилья, которое должно обеспечить доступными квадратными метрами 714 тыс. семей. На этой инициативе и остановимся подробнее.

За чей счет банкет. Для привлечения денег в проект ДОМ.РФ собирается использовать закрытый паевый инвестиционный фонд. У организации на счету уже 13 коммерческих арендных домов, поэтому опыт есть. Правда, с социальным жильём дело обстоит сложнее - доходность сомнительна. Для таких целей строить придется за счет бюджета или в партнерстве государства с частным сектором. Другой вариант - субсидируемая властью аренда - решение, которое отлично зарекомендовало себя в случае с ипотекой. И наконец, выкуп для социальных целей арендных домов у бизнеса.

Кому повезет. Снимать жилье по льготным тарифам смогут, конечно, далеко не все. Привилегия, прежде всего, будет доступна 4 млн. семей, стоящих на очереди за государственным жильем. Предполагается, что льготники должны будут проживать в городе не менее 5-ти лет и иметь доход, как минимум, два МРОТ на каждого члена семьи. Такие условия вполне оправданы, если оплата социального арендного жилья будет составлять 40% от общего дохода семьи.

В чем подвох. Скептики считают, что стоимость аренды такого жилья получится ненамного ниже рыночной. То есть, его доступность весьма условна. Кроме того, практика показывает, что социальная недвижимость обычно строится по упрощенной технологии из материалов низкого качества. При таком раскладе очередникам со стабильным доходом разумнее будет снимать более качественные квартиры во вторичном фонде, а тем, кто окажется за чертой бедности, государственная щедрость будет не по карману.

Вопрос с социальной арендой очевидно назрел. Сначала планомерно сокращающиеся реальные доходы населения, потом внезапно нагрянувшая пандемия, для многих сделали приобретение собственного жилья недостижимой мечтой. В нестабильных экономических условиях далеко не все готовы взять на себя многолетние ипотечные обязательства. Но успех новой инициативы напрямую будет зависеть как от степени доступности социальных квартир, так и от качества государственных доходных домов.