"Мы знаем боли, которые есть у игроков рынка. Мы все из недвижимости, достаточно давно там работаем"

Владимир Смеркис, автор и ведущий программы «Силиконовые Дали» на радио Megapolis 89.5 FM, поговорил cо Станиславом Жуковым - исполнительным директором SM2. Темой обсуждения стала коммерческая недвижимость.

Владимир: Станислав, добрый день!

Станислав: Добрый день, Владимир!

Владимир: Давайте поговорим в целом о рынке для тех слушателей, которые с ним не особо сталкиваются. В какой стадии находится рынок коммерческой недвижимости, какие проблемы есть у него в России и за рубежом, и в чем эти проблемы схожи или различны?

Станислав: Рынок чувствует себя достаточно уверенно. Он подвержен макроэкономической динамике, которая наблюдается у нас сегодня.

Владимир: Хорошо, что не турбулентность.

Станислав Жуков: Да, все верно. В принципе, это достаточно динамичный рынок, он состоит из профессиональных игроков – брокеров, агентов, владельцев недвижимости и самых ценных для нас сегодня – это арендаторов, то есть корпоративных собственников, которые арендуют помещения, площади.

Владимир: В России сегодня спада больше нет, если год от года смотреть на цифры.

Станислав: Спад был. С 2014-го года он наблюдался, сейчас динамика достаточно положительная идет. Не могу сказать, что прямо сумасшедший рост, но за счет того, что в 14-ом, 15-ом году был спад, меньше объектов выводилось на рынок, сейчас те объекты, которые ввелись на рынок, пользуются уверенным спросом среди арендаторов.

Касательно проблем, которые существуют на рынке, и как отличается наш рынок от зарубежного, - это прежде всего прозрачность рынка. Если в США, в Европе информация достаточно прозрачная: ставки аренды, кто арендаторы, кто собственники, стоимость недвижимости – эта информация публичная и доступная, то в нашей стране эта информация не всегда публичная и транспарентная, поэтому большая проблема нашего рынка – это именно закрытость информации.

Владимир: Какие проблемы это несет? То есть, если у тебя большая сеть и ты арендуешь 200 локейшенов по России, какие-то из локейшенов могут оперативно закрыться?

Станислав: И да, и нет, потому что, если я не профессиональный игрок рынка, мне могут сдать помещение, которое стоит в два раза дороже, чем помещение через дверь, или мне могут сдать помещение, которое с какими-то юридическими вопросами. Если информация открытая и доступная как арендатору, так и собственнику, то практика показывает, что мы все работаем более эффективно и выигрываем от прозрачности. У нас, к сожалению, собственники недвижимости очень трепетно относятся к информации и не разглашают данные.

Владимир: С чем это связано? С тем, что капитал, на который была приобретена эта недвижимость, не всегда имеет прозрачный источник?

Станислав: Наверное, сейчас уже в меньшей степени это так. В большой степени для того, чтобы защитить себя от конкуренции. Очень часто в торговом центре похожие помещения, которые дверь в дверь, на одном этаже, с тем же трафиком людей, могут быть сданы по разным ставкам аренды, которые отличаются в разы.

Владимир: Каким образом можно бороться с такой проблемой?

Станислав: Можно предоставлять максимально правильную, открытую информацию на рынок. И мы призываем всех участников рынка делиться этой информацией, не скрывать ее, а именно предоставлять к ней доступ. Если мы смотрим на США, где есть похожие компании, которые объединяют рынок коммерческой недвижимости, там есть прозрачность – это хорошо, все зарабатывают больше.

Владимир: Я знаю предпринимателей, которые пытались открыть небольшие бизнесы, корнеры, небольшие магазины в торговых центрах. Есть отдельные агентства, которые умеют договариваться с торговыми центрами. На западе это не так? Можно зайти на сайт, оставить заявку и с тобой действительно свяжутся и предоставят нормальные требования к тебе как к арендатору, и ты сможешь пройти весь этот процесс без боли?

Станислав: Вопрос, о котором вы говорите, – специфический. Действительно, такая экспертиза у некоторых есть, и она также востребована на западных рынках. Мы говорим сейчас об автоматизации, то есть о стандартизации информации.

Владимир: Большое количество классифайдов, которые существуют, не агрегируют ее?

Станислав: К сожалению, им не нужно выкладывать правильную информацию, потому что им платят агенты за размещение, рекламу. То, что мы видим – участники рынка жалуются, инормация дублируется, ставки аренды неправильные. Это происходит только потому, что их клиенты – это агенты и собственники. Их клиент – это не арендатор. Мы попытались сделать такую платформу, где вся информация, которая у нас есть, проверена, актуализирована, собирается физическими инспекциями наших аналитиков.

Владимир: То есть вручную?

Станислав: В том числе вручную, в том числе мы используем разные алгоритмы, чтобы собирать данные на рынке. У нас сегодня собрана самая большая база коммерческой недвижимости в Москве, более 3000 объектов. Мы видим порядка 70 000 объявлений, которые есть на рынке коммерческой недвижимости в реальном времени. Мы можем понимать пульс этого рынка.

Владимир: Ваши клиенты – это арендаторы или собственники, или и те и другие?

Станислав: Мы для каждого игрока этого рынка предлагаем разные сервисы. Арендаторы могут безболезненно, бесплатно использовать нашу базу для поиска арендной недвижимости или для аналитики, также мы предлагаем платные сервисы для собственников недвижимости, которые дают возможность узнать ставки аренды, кто арендатор, когда заканчиваются договора аренды, какие они платят ставки и тому подобное.

Владимир: Предлагаю в следующем блоке перейти к искусственному интеллекту – как вы планируете использовать данную технологию? Каким образом искусственный интеллект может помочь вам как платформе агрегации данных о коммерческой недвижимости при работе с этими данными?

Станислав: У нас есть в планах использовать BigData, трафики, пешеходные и транспортные потоки на разных улицах Москвы. Таким образом мы сможем собирать данные по востребованности площадей. Это большой проект, который мы еще не начали, мы скоро будем его запускать, он достаточно трудоемкий. Мы хотим в результате всего оцифровать все улицы Москвы по трафику, по потокам, по платежеспособности этих потоков. Много информации будет качественно собрано.

Владимир: На сегодняшний день на рынке это делается вручную, то есть стоят люди в определенные часы со счетчиками?

Станислав: Да, это есть на рынке до сих пор, плюс есть разные компании, которые с помощью установленных точек мониторят ваш Wi-Fi и смотрят, кто зашел, когда зашел, но это еще далеко от совершенства. То есть искусственный интеллект придет на рынок недвижимости, но, к сожалению, еще не пришёл. Недвижимость – одна из отраслей, которая медленно адаптируется к новым технологиям.

Владимир: Вы себя называете digital компанией, цифровой компанией или все-таки вы больше про коммерческую недвижимость в классическом понимании на сегодняшний день?

Станислав: Мы – digital компания, у нас работает 15 человек, из них половина – программисты. Аналитические данные мы собираем с помощью программистов. Также мы предоставляем услуги по цифровому маркетингу, по заполнению вакантных площадей, площадей под продажу с помощью интернет-технологий, с помощью контекстной рекламы, ведения соцсетей и так далее. Мы, наверное, микс – и так и этак.

Владимир: Собирается фул хаус.

Станислав: Мы просто знаем боли, которые есть у игроков рынка, мы все из недвижимости, достаточно давно там работаем, поэтому мы пытаемся кастомизировать сервисы под эти боли.

Владимир: Понимая, что всё уходит в digital, не является ли это большим вызовом или этот вызов наступит не очень скоро? Я имею в виду то, что магазины большую часть своей выручки начнут зарабатывать онлайн?

Станислав: Мы только рады за них, потому что мы еще обслуживаем офисный сегмент, склады и торговлю, поэтому не вижу серьезной угрозы. Наверное, нам повезло в том, что недвижимость очень медленно реагирует к новым технологиям. Поэтому, если говорить о наших конкурентах, по сути их нет, потому что все, кто работает на рынке, работают вручную. Никто не собирает данные теми способами, которыми собираем мы.

Владимир: Давайте поговорим про конкурентов на зарубежных рынках, существуют ли они? На кого вы смотрели, к кому приглядывались, с кого брали пример, если такие были?

Станислав: Да, наша компания SM2 скопировала и адаптировала бизнес-идею с компанией CoStar, которая существует на рынке Соединенных Штатов, их использует 90% рынка коммерческой недвижимости. Они предлагают разные услуги похожие на нас и немного другие. Это огромная компания, которая включает в себя большую аналитическую платформу, также портал недвижимости LoopNet.

Владимир: Это все в группе их компаний?

Станислав: В группе их компаний. На сегодняшний день капитализация этой компании составляет 25 миллиардов долларов.

Владимир: Не слабо.

Станислав: Действительно это существенно. Нам до этого расти и расти, мы все-таки локальный рынок, но мы верим, что у нас есть определенная ниша, которую мы планируем занять достаточно быстро.

Владимир: Насколько быстро они пришли к такой капитализации? Как давно они появились?

Станислав: Они появились чуть позже, чем Bloomberg. На финансовых рынках они существуют с 90-х годов, они начали делать физические инспекции, у них в штате порядка полутора тысяч человек, которые на машинах, вертолетах, самолетах (это не шутка), пешком обходят, делают инспекции всей коммерческой недвижимости в США. Также у них есть отдельные цифровые технологии, с помощью которых они собирают данные. Там информация – наоборот, т.е. нам ее нужно искать самим, а там всю информацию предоставляют собственники, потому что это настолько большая площадка, что собственникам выгодно давать информацию в актуальном виде, правильно, корректно и вовремя.

Владимир: Вы являетесь конкурентами у классифайдов или нет?

Станислав: Отчасти да, являемся, но мы хотим, чтобы люди пересмотрели свой выбор классифайдов, где классифайды не заинтересованы в том, чтобы я нашел правильное объявление, когда мы полностью работаем на клиента. Наш основной, самый ценный клиент – это арендатор, а не агент, который размещает собственные объявления у нас бесплатно.

Владимир: Если бы CoStar планировал выйти на российский рынок, вы были бы готовы к поглощению ими?

Станислав: Все обсуждается. Мы всегда готовы. Этот бизнес принадлежит опытным бизнесменам, у которых есть успешные входы и выходы. Но мы хотим развиться, сначала набрать вес, а только потом это рассматривать.

Владимир: Какие основные KPI перед вами как перед исполнительным директором ставят акционеры, рынок? Какие основные задачи, цели у вас - вы хотите выходить на новые города, расти в выручке?

Станислав: Краткосрочная цель – это монетизация в Москве, дальше – это экспансия на развивающиеся рынки, т.е. вторым этапом начинаем обсуждение, делаем роуд-шоу в Дубае, Абу-Даби и страны Ближнего Востока, это следующий этап нашего развития.

Владимир: Появляется новая ниша, уже большая, которая называется Prop Tech, Property Technologys, Legal Tech, Edu Tech и так далее. Все становится очень технологичным. Какого рода кейсы ещё существуют в Prop Tech, которые не закрыты или наоборот успешно закрыты, которые мы, обыватели, не замечаем? К чему движется этот рынок?

Станислав: Я могу немного охарактеризовать, что такое Prop Tech. Prop Tech – это понятно, что-то связанное с технологиями. Если мы посмотрим на Prop Tech как на пирамиду, то внизу этой пирамиды, самое простое – технология, связанная с улучшением управления зданием. То, что касается бухгалтерии, аналитики, юридических частей, CRM-систем – это немножко другое, следующий уровень. Дальше идет уровень, который связан с лендингом, по-русски – это займы, которые можно выдавать людям peer to peer, а не организациям.

Владимир: Это все в рамках управления?

Станислав: Да, в рамках управления. Самое интересное стоит на вершине этого айсберга –crowdinvesting, crowdfunding, они позволяют физическому лицу с небольшим входным билетом покупать объект коммерческой недвижимости и получать арендный доход. К примеру, с вложениями в 1000 долларов я могу купить объект напротив Кремля и получать арендный доход. Эти проекты очень широко распространены на западе.

Владимир: В России тоже. В частности, господин Хартман.

Станислав: Хартман – первый, кто попытался это сделать. У него скоро будут ещё конкуренты. Но мы верим в это будущее, оно обязательно должно прийти. Есть успешные аналоги за рубежом, поэтому это просто дело времени.

Владимир: Понятно, что есть лендинги, управление общими операциями, операционным бизнесом внутри помещений, различного рода легальные вещи – работы с документами и так далее, все это тесно связано с Prop Tech. Какие нише еще не закрыты? Может быть, есть идеи, которые не являются коммерческой тайной?

Станислав: Сложно сказать. Я не силен в управлении недвижимостью. Когда мы приходим к большому собственнику недвижимости, а они говорят, что ведут базу данных в Excel - это, извините уж, прошлый век.

Владимир: Хотя бы Google Docs, да?

Станислав: Хотя бы Google Docs, ребята. Собственники с мультимиллионными доходами до сих пор ведут свою аналитику в Excel!

Владимир: Им осталось недолго существовать в таком формате? Я имею в виду документооборот и все финансовые операции.

Станислав: Кто-то более технологичный, кто-то менее технологичный. Я не буду приводить примеры, но мы часто видим в интернете рекламу компаний, которые более технологичны, которые рекламируют свою площадь, а есть компании, которых мы не видим и не знаем. Те, у кого больше присутствия в интернете, они более технологичны, чем те, кого мы не видим.

Владимир: К разговору о том, что рынок недвижимости очень тяжело принимает новые технологии, если заглянуть на 5-10 лет вперед, каким образом будет сформирован рынок недвижимости, в том числе коммерческой? Как он будет управляться? У меня в голове история, когда ты приходишь, и тебе по клику что-то происходит. Расскажите, что это может быть.

Станислав: Мне кажется, что все должно быть в телефоне, или это уже не будет телефоном называться. Когда я все управленческие решения принимаю одним кликом – это и по развитию новых площадей, если я ритейл, и по принятию решения, как выбрать офис. Мы уверены, что рано или поздно сделки внутри коммерческой недвижимости, как по аренде, так и по продаже, будут заключаться через телефон, через интернет, то есть не нужно будет ходить к нотариусу и заверять договор.

Владимир: Хорошая технология, которой и вы интересовались и я активно занимаюсь – блокчейн, должна как-то помочь, но до конца еще не импортирована, так?

Станислав: Это шикарная технология! Нужно отличать крипту от блокчейна. Крипта – это плохо, а блокчейн – это хорошо. Все об этом забывают. Блокчейн открывает огромные возможности для того, чтобы все здания были оцифрованы и вся информация была прозрачна, и мы уверены, что это придет очень скоро.

Владимир: То есть человек приходит с бизнес моделью, фантазирует о том, какая ему нужна выручка, какие у него есть бюджеты. А ему аналитическая платформа, которая много знает и понимает о покупателях, снимает их лица на камеры, понимает социально-демографический срез, говорит: «Пожалуйста, Саратов, Петербург, Москва». Не надо никуда ездить, оплатить или нет, верно?

Станислав: Да, это было бы замечательно.

Владимир: Вы говорили, что планируете выходить на азиатские рынки, MENA? Я люблю смотреть программы про путешествия и вижу, что Дубай, например, продолжает гипер расти. Почему туда?

Станислав: Мы смотрим туда, где нет конкурентов. В Западной Европе и Америке достаточно сильное присутствие похожих платформ. На рынках Ближнего Востока, Турции, даже Индии таких больших платформ нет. Поэтому мы видим развитие нас внутри крупных мегаполисов, которыми являются Дубаи, Абу-Даби.

Владимир: В Дубае уже достаточно большое количество денег.

Станислав: Там гораздо проще поднимать деньги, потому что там проекты, рынок более динамичный, интересный. Мы уверены, что все перспективы сможем там реализовать.

Владимир: Желаю вам в этом успеха!