Сначала пожить – потом купить: почему сервисы аренды с выкупом не востребованы в России?

Во время пандемии цены на недвижимость, особенно на загородную, росли молниеносными темпами. Притом не только в России, но и во всем мире. Кому-то пришлось отложить покупку жилья до более спокойных времен, другие – напротив, активно инвестировали все свободные (и не очень) деньги в быстрорастущий актив.

Так или иначе, покупка дома стала не только потребностью, но и в какой-то степени необходимостью. Однако получить ипотеку в тех же Штатах – задачка не из простых. Поэтому там активно используется схема Rent-to-Own. Дословно – аренда с последующим выкупом.

Работает она так: компания покупает 99% квартиры и сдает в аренду клиенту. При этом четверть суммы, внесенной им, учитывается в качестве первоначального взноса и через 3 года достигает 10% стоимости жилья.

Предполагается, что за это время арендатор не только поймет, хочет он жить в этом доме, нравится ли ему локация, но и найдет деньги для покупки. Если через 3 года он не захочет оставаться в этой локации – не проблема. Нужно будет заплатить небольшой штраф и забрать отложенные с аренды деньги, а после – можно поехать в другой дом и по такой же схеме платить за аренду в течение 3-х лет.

В России формат Rent-to-Own не развит, зато за рубежом – это действительно выгодный бизнес. Наглядный пример – стартап Divvy Homes из Сан-Франциско, который в сентябре 2020-го закрыл раунд B на 43 млн долларов, а в феврале 2021-го – получил еще 110 млн долларов инвестиций. Общее финансирование составило 290 млн долларов.

Как же функционирует сервис?

Компания покупает дом за наличные от имени собственника (жилье выбирает сам человек в пределах указанного ценового диапазона), но при этом к вопросу аренды Divvy подходит гибко – предоставляет возможность домовладения без 30-летних обязательств.

Почему нельзя просто купить дом?

Из-за растущих цен на недвижимость и сложностей с одобрением ипотеки многие люди за рубежом просто не могут купить свое жилье. Кто-то только начал карьеру, у других – есть небольшие задолженности. Примеров много, но суть одна – позволить себе новый дом может далеко не каждый. А аренда с последующим выкупом становится доступным выходом из ситуации.

Где работает сервис?

В разных американских городах – Атланта, Кливленд, Даллас, Денвер и другие.

Есть ли аналоги Divvy?

Да. Например, ZeroDown, FlyHomes и другие. У первого сервиса срок аренды – до 5 лет. При покупке жилья клиент должен перечислить комиссию 10 тыс. долларов, которая позволит ему платить аренду, а не ипотеку. За 2-5 лет клиент сможет накопить на первоначальный взнос и выкупить дом у стартапа с помощью традиционной ипотеки. Если он не захочет покупать дом, то компания вернет деньги (как правило, до 9% от стоимости дома) обратно.

ZeroDown – выпускник Y Combinator, работает в Сан-Франциско и Сиэтле. К началу 2020 года компания привлекла 30 млн долларов инвестиций и 100 млн долларов кредитных средств.

Стартап FlyHomes появился на рынке в 2016 году и за это время привлек 310 млн долларов инвестиций – из них 150 млн долларов компания получила в июне 2021 года для расширения присутствия на рынке. Принцип работы такой: компания находит жилье, заключает с покупателем договор и самостоятельно покупает дом за наличные. После, когда банк одобрит ипотеку, клиент покупает у агентства дом за те же деньги. Помощь с перевозкой всех вещей тоже оказывает FlyHomes.

Кроме того, стартап дает возможность выставить на продажу старый дом и переехать в новый. При этом все вопросы с продажей и покупкой объектов компания берет на себя.

На мой взгляд, говорить о росте популярности формата Rent-to-Own в России пока рано. Сервисы по аренде с выкупом будут востребованы, когда цены на недвижимость достигнут таких высот, что потянуть ипотеку будет практически невозможно. Мы, конечно, стремительно к этому идем, но пока еще держимся на более менее приемлемом уровне.

Запускать подобные проекты стоит только в крупных городах – иначе бессмысленно и невыгодно. Кандидат номер один – Москва. В столице цены на недвижимость уже достигли высоких значений и в перспективе должны вырасти еще сильнее. Аренда с выкупом будет интересна обеспеченным людям, которые планируют покупку квартир в домах бизнес-класса.

За рубежом покупка жилья уже стала недоступной мечтой для многих людей. Они больше не готовы всю жизнь горбатиться, чтобы платить ипотеку, а молодые люди часто переезжают в другие города – либо перемещаясь из одного офиса в другой в рамках одной компании, либо вообще меняя работодателя.

Сервисом активно пользуются те, кто потенциально готов платить ипотеку, но сначала хочет пожить в будущем доме или, например, ждет, когда «выстрелит» проект или вырастет зарплата.

По сути, Rent-to-Own – удобный сервис. Ты немного платишь за аренду (относительно стоимости квартиры), «притираешься» к новому месту, а потом уже вкладываешь серьезные деньги в жилье мечты. Увы, пока не для российского рынка. Хотя я уверен: рано или поздно мы тоже к этому придем.

#proptech #технологии #бизнес #стартап #стартапы #it #start #недвижимость #идеядлябизнеса