«Квартира без рисков» — сервис для проверки недвижимости при покупке или аренде

На рынке жилой недвижимости мошенники на каждом углу. Как конкретно они действуют, как не потерять деньги и почему большинство сервисов проверки недвижимости бесполезны — рассказывает основатель сервиса «Квартира без рисков» Кирилл Манаенков.

Как я запускал сервис и какие проблемы пришлось решать на старте.

Я отучился в Питере на юриста и стал работать в ЛСР — это самый крупный застройщик Северо-Запада. Потом переехал в Москву и стал заниматься недвижимостью в «Газпром-Медиа». Так прошло восемь лет, и я понял, что нужно заниматься частной практикой, чтобы был какой-то рост.

Я открыл консалтинговую фирму «Точка роста», и стало ясно, что людям не хватает нормальной юридической консультации. В 2016 году на рынке недвижимости вообще никто не мог помочь клиенту быстро проверить квартиру и собственников — поэтому я решил, что это мой шанс.

Стартовал я один, но в самом начале взял разработчика на аутсорсе, потому что разработка — это не моя тема. Я думал, что основная сложность моего бизнеса — привлекать клиентов, а оказалось, что сначала нужно было хорошо разобраться в нише. Два года я тратил деньги на SEO и контекстную рекламу, пытаясь привлечь покупателей квартир, пока не стало очевидно, что на самом деле мои клиенты — это бизнес.

Нужно было быстро переобуться, поэтому я начал искать деньги. Разместил информацию о компании в рубрике «Стартап ищет инвестиции» на Rusbase, меня там нашел Игорь Ильев. Мы пообщались, и он инвестировал. Чуть позже мы познакомились с Александром Румянцевым, который тоже вложился.

С деньгами бизнес легко трансформировался из сервиса для частных лиц в b2b-проект для профессиональных участников рынка, то есть агентов и оценщиков. Схема простая — они покупают нашу услугу и перепродают ее своим клиентам.

Например, приходит в агентство недвижимости покупатель и дает агенту задачу подобрать такую-то квартиру. Агентство говорит, что найти квартиру можно без проблем, но хорошо бы проверить ее и собственников. Покупатель приходит к нам, мы делаем максимально проработанное заключение и — что важно — пишем его понятным русским языком.

В итоге у покупателя на руках все данные о квартире — это помогает ему принять взвешенное решение и повышает его лояльность к агентству. В принципе, в этой схеме покупатель мог обойтись и без агентства: у нас физлица могут заказывать услуги напрямую. Но обычно они все-таки приходят по b2b-каналам или сарафанному радио.

Для частных клиентов важно, что мы не заинтересованы в сделке. Мы юристы, а не риэлторы — нам нравится покопаться в документах и найти мошенника, а если его нет, то сообщить обрадовать этим заказчика. Мы не получаем с продажи ни копейки, поэтому к нам больше доверия. Ну а еще всем удобно, что мы даем результат за сутки или быстрее.

Но компания встала на ноги далеко не сразу. Я сливал миллионы рублей на продвижение проекта и понял две вещи:

• SEO не работает. Оптимизацией у нас занималось одно из самых крупных агентств в стране. Они не принесли компании никакой пользы, зато так испоганили сайт, что его пришлось переделывать. Кроме того, постоянно навязывали дополнительные услуги.

• В маркетинге нужно разбираться самому. Опыт работы с маркетологами показал, что им всем, особенно известным, нужно только качать из вас деньги. Поэтому маркетинг пришлось изучать самостоятельно.

Когда мы начали получать успехи на рынке квартир, возникла идея прийти на рынок коммерческой недвижимости. Мы пришли, но зря. Стало ясно, что там, во-первых, крайне сложно развернуться. Цена ошибки слишком высокая, поэтому люди, которые покупают объекты, нанимают известных консультантов или целые юридические департаменты с миллионными чеками.

Во-вторых, хорошие квартиры уходят быстро, поэтому проверку нужно сделать в течение суток, а коммерческую недвижимость проверяют неделями. Мы не хотим проверять объект так долго, поэтому наш сервис для коммерческих помещений неактуален.

Если вы покупали, продавали, сдавали или снимали комнату, держу пари, ваша главная потребность была такая: провести сделку быстро и безопасно. Для вас эту потребность вроде как закрывает риэлтор, но тут загвоздка.

Проблема в том, что большинство риэлторов не делают для безопасности клиента практически ничего. Особенно, если речь идет о частных специалистах, которые не привязаны к агентству недвижимости. А в агентство люди обращаются не так охотно, потому что это дороже. Средняя стоимость услуг частного риэлтора — 3% от стоимости квартиры, агентство обычно просит 4%.

Я работаю в недвижимости 15 лет и могу заверить, что способов мошенничества не так много и профессионал слышит тревожный звоночек уже при беглом взгляде на документы. Но неискушенным людям этого не видно. Вот хит-парад схем, основанный на моем опыте:

• Сомнительные собственники. Смотрим документы на квартиру и видим, что у нее было восемь собственников, один из них повторяется. Это означает, что работает организованная преступная группировка, которая продает квартиру, а потом отсуживает, и так по кругу.

• Фантомный нотариус. Покупаете квартиру по нотариально заверенной доверенности, на следующий день вас выселяет полиция. В суде вы узнаёте, что доверенность подписана нотариусом, которого никогда не существовало, следовательно, она недействительна. Вы остались без квартиры и без денег.
• Покупайте срочно. Вам предлагают квартиру срочно и с хорошей скидкой. Риэлтор проверил подлинность доверенности и не видит рисков. Потом выясняется, что собственник проходит лечение от рака 4-ой стадии и находится в стационаре под тяжелыми опиатами. Жена собственника или другой наследник подает в суд и заявляет, что мужчина не в себе, так что верните мне квартиру.
  

Риэлтор всего этого не видит и не может видеть. Его задача — быстро завершить сделку и получить комиссионные. Часто бывает так, что даже если квартира заведомо проблемная, риэлтор не предупредит об этом, потому что ему нужно заработать и двигаться дальше. Что будет с вами — это уже ваши проблемы.

С ипотекой похожая ситуация. Многие думают, что если берут деньги в банке, то банк проверит квартиру вдоль, поперек и по диагонали. Что касается крупных банков — скорее всего, так и есть, а если говорить о небольших банках, там все печальнее. Так было ровно до того момента, когда люди стояли в очередь за ипотекой, потому что собственных денег хватало на большой первоначальный взнос, а ипотечная ставка была низкой.

После 2015—2016 годов банкам важнее дать деньги и в случае неоплаты со стороны заемщика — вернуть себе их через суд по страховке. А заемщик может остаться без квартиры и первоначального взноса, зато с ипотечным кредитом и судебным делом. Но чужие проблемы никого не волнуют.

Есть только один способ защитить свой кошелек от рисков — заказывать нормальную проверку недвижимости перед покупкой. Давайте разберемся, какие вообще бывают проверки.

Проверяет частный риэлтор. Риэлтор смотрит документы, историю сделок с недвижимостью, оценивает квартиру и дом, в котором она находится. Если риэлтор — ваш близкий друг, он предупреждает о рисках. Если нет — как повезет. Здесь все строится на доверии и репутации риэлтора — насколько он готов ей рисковать.

Проверяет юридическая фирма или крупное агентство. Фирма смотрит выписки из ЕГРН и составляет полное заключение со всеми рисками. Все хорошо, но услуга занимает три рабочих дня, а за это время есть риск упустить квартиру, которую хотели.

Проверяет специализированный сервис. То же самое юридическое заключение за тот же срок, хотя иногда сервисы берут деньги просто за выгрузку из баз данных государственных органов, с которой обывателю не всегда понятно что делать.

Нормальная проверка. Юрист вручную сопоставляет данные из баз с данными из своих документов. Исходя из собственного опыта правовой практики, рассчитывает риски и составляет экспертное заключение. Мы так и работаем: клиент вносит залог за квартиру продавцу, получает копии документов, фотографирует документы, и в течение суток получает заключение на электронную почту или в бумажном виде.

При выборе проверки еще важно учитывать вопрос цены. Риэлтор просит за проверку от 3000 до 120 000 рублей, зависит от его авторитета и аппетита. Юридические фирмы, агентства или сервисы берут за проверку в среднем 20 000 рублей.

Кажется, что при покупке квартиры за 5—10 млн рублей какие-то 20 тысяч не играют роли, но когда перед вами встает вопрос: «Заплатить 6 тысяч или 20?», ответ напрашивается сам собой. Мы делаем проверку как раз за 6 тысяч рублей.

«Квартира без рисков» — это как «Макдональдс», я создал фреймворк и саму платформу для заказа проверок и отработал алгоритм с юристами. Поэтому мне нет необходимости вовлекаться в операционку. Иногда проверяю заключения, если есть сложные случаи, но в целом я именно управленец.

До появления «Макдональдса» в принципе не было понятия фастфуда, потому что он первый придумал готовить бургер за 30 секунд и оборудовал рабочее место сотрудника таким образом, чтобы это стало возможно. Я сделал тоже самое с юридической проверкой недвижимости.

Сегодня у сервиса около 100 заявок в месяц. Мы зависим от роста рынка недвижимости, который сейчас стоит на месте, поэтому мы тоже не растем.

Всего за четыре года у нас было свыше 20 тысяч клиентов. Каждый третий клиент после получения экспертизы заказывает дальнейшее сопровождение сделки, это стоит 6000 + 50 тысяч рублей. Получается, что средний чек — 20 тысяч рублей.

Ближайшие планы — сделать полностью онлайновый продукт и добавить новые услуги, связанные с электронной регистрацией недвижимости и ипотекой.