Как заработать, инвестируя в загородную недвижимость

Приветствую посетителей интернет-портала vc.ru. В настоящее время многие инвестируют свободные средства в широко рекламируемые инструменты - депозиты, акции, облигации. Кто-то диверсифицирует свой портфель и вкладывается в недвижимость – многоквартирные дома и коммерческие объекты. Это можно делать и с помощью вложений в инструменты типа REIT. На оценку перспективности вложений влияет, конечно же, и ситуация в стране инвестирования, и возможность вовремя войти в объект и вовремя выйти, локация и множество других факторов.

Возможность заработать в этом направлении привлекает многих – создаются паевые фонды для покупки, например, https://www.pnkrental.ru и www.aktivo.ru. По обсуждению инвестиций в многоквартирные дома широко известен форум www.domkad.ru, ранее очень популярный, но угасающий www.kvartiradin.ru, по мониторингу выхода квартир в новостройках - https://kotlovan.io. В целом по инвестициям в объекты недвижимости - https://magic.realiste.io .

Жизнь человека, в части мест проживания и его возможностей, часто представляется в такой хронологии: покупка студии или однушки в ипотеку с последующей выплатой, обмен ее на двушку или трёшку по мере увеличения доходов и расширения состава семьи, покупка дома для постоянного проживания за городом и, наконец, покупка дома на море.

По всей стране заброшено (рисунок 1) огромное количество частных земельных участков, которые стоило бы ввести в оборот. Разработка цифровой платформы, позволяющая это сделать, принесла бы большую пользу в становлении и развитии ИЖС в России.

Рисунок 1 – Пример заросшего участка

Поиск таких участков также может являться направлением получения дохода: приобретение земельных участков и домов (инвестирование в загородную недвижимость) с последующим проведением их продажи.

Государство интенсивно продвигает направление загородной недвижимости и надеется, что достичь заложенные в программы объемы строительства и ввода жилья в будущие годы получится, в первую очередь, за счет строительства частных домовладений по всей стране.

Многие крупные застройщики московского региона объявили о выходе на загородный рынок с поселками, в которые войдут коттеджи, малоэтажное жилье и дома блокированной застройки (тауны). Дом.РФ в 2021 году объявил и провел конкурс на типовые дома, под которые планируется выдавать льготную ипотеку, как и на квартиры.

Тренд жить за городом обусловлен не только ковидными ограничениями, но и возможностью построить дом своей планировки, отсутствием соседей за стенами, экологией, наличием парковочного места и множеством других факторов.

Когда – то автор этой публикации тоже купил квартиру в многоэтажке, прожил там порядка 10 лет и вот уже 5 лет как построил себе дом и живет в нем в Новой Москве (рисунок 2).

Рисунок 2 – Загородный поселок Новой Москвы

Все знакомы с агрегаторами объявлений, такими как www.cian.ru, www.avito.ru, www.realty.yandex.ru, которые позволяют мониторить новые выходящие объекты в продажу. Все новые объявления также просматривает огромное количество риэлторов, через несколько минут после выхода объявления владельцу начинают звонить и предлагать заключить эксклюзивный договор на помощь в продаже за 3-5 % от стоимости объекта.

К моменту, когда Вы сделаете звонок продавцу, по хорошей цене, за объект уже будет внесен аванс.

Вышеуказанные агрегаторы объявления в большинстве своем не предоставляют потенциальным покупателям возможностей по инвестиционной оценке объекта. Немногие покупатели хотят разбираться в этом и нанимают риэлторов на сделку, которые за 3 % от суммы покупки проверят объект и продавца.

Но есть и те, которые ищут загородные участки и проводят сделки самостоятельно.

Для них разработаны такие интернет ресурсы для проверки юридической чистоты, как например https://realtycloud.ru .

Если рассматривать второй источник объектов, то это простой обход/облет населенных пунктов и сбор всех потенциальных объектов. Это чем-то напоминает сито, и Вы «просеиваете» потенциальные объекты. При обходе и прогулке в поселении можно запросить контакты у соседей.

Если кто – то из читателей знаком с книгой Р. Кийосаки « Бедный папа, богатый папа», то в конце ее описан пошаговый алгоритм поиска и отбора объектов недвижимости к инвестированию. Саму книгу рекомендую к прочтению.

- заброшенные и заросшие участки (зимой с этим сложности – под слоем снега ничего не видно);

- участки со сгоревшими зданиями;

- участки с заброшенным долгостроем (рисунок 3);

- большие пустые участки, которые могут быть поделены.

Рисунок 3 – Пример долгостроя

Собранная база участков далее сопоставляется с данными на публичной кадастровой карте - pkk.rosreestr.ru.

Определяются кадастровые номера потенциальных участков.

По кадастровым номерам участков заказываются платные выписки об основных характеристиках объектах и владельцах в Росреестре (выписка на один участок стоит около 300 рублей).

В выписках будет ФИО владельца и даты регистрации права.

По ФИО ищутся контакты владельца (телефоны, адрес места жительства), например, с помощью соседей, председателя, данных в интернете, телеграмм - каналах и т.д.

Договариваетесь о встрече с собственником.

При встрече собственнику вручаете предложение на бумаге о покупке участка с указанием стоимости и сроков выхода на сделку.

Параллельно делается due diligence участка.

Во всей этой системе заложено огромное нереализованное пространство для автоматизации процесса подбора и вывода новых объектов в продажу.

- определяем стоимость сотки земли по рынку (смотрим цены по аналогичным объявлениям по поселению на агрегаторах объявлений);

- корректируем цену с учетом преимуществ и недостатков участка (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, ограничения). Например, часть участка находится под ЛЭП, а это ограничения по застройке и электромагнитной излучение от проводов - снижение комфорта проживания и цены сотки на 20-30 % (рисунок 4), можно пользоваться справочниками коэффициентов оценочных компаний, например, здесь или применять свои;

Рисунок 4 –Участок с ЛЭП по его границе

- учитываем планы по развитию территорий (новые дороги, станции метро и тд);

- определяем историю по участку с момента выделения;

- оцениваем стоимость предпродажной подготовки участка.

Так, что касается места, где проживает автор статьи, то направление Новой Москвы (между Киевским и Варшавским шоссе) очень перспективно на ближайшие 8-10 лет в связи с активным строительством дорог, инфраструктуры, метро в направлении г. Троицка в 2026 году.

Покупая и продавая земельные участки, замечено, что отличной перспективой увеличить цену объекта является возможность привести его в порядок. Можно нанять специализированную организацию для этих нужд (например, www.zemlechist.ru). Либо организовать снос старых строений, установку забора и ворот, вывоз мусора, подключение электричества и т.д. собственными силами. При этом существенная часть маржи, которую забирает руководство посредников, останется у инвестора.

- публичная кадастровая карта и данные Росреестра (в том числе межевые дела на участки по их выделению);

- данные администрации поселений указанных территорий;

- данные ресурса isogd.mos.ru по участкам в Москве;

- картографические материалы Мосгоргеотреста для участков с 2012 года (появления Новой Москвы);

- архивы Москвы и Московской области (можно сделать запросы удаленно - через порталы госуслуг Москвы и МО);

- председатели действующих и ликвидированных СНТ (узнаем у соседей);

- картографические материалы при выделении участков;

- данные кадастровых инженеров с территории поселений (ищем на карте кадастровые организации, длительно работающие в этом районе).

Отличие загородной недвижимости от квартир заключается в том, что сбор материалов, ожидание ответов и решений органов власти занимает достаточно длительное время (месяцы).

Пик спроса и ажиотажа по загородной недвижимости – с февраля по август – оптимальное время продажи участков.

Идеальное время покупки и затишье на рынке – конец года – октябрь-декабрь. Выкуп, в целом, можно проводить в течение всего года.

Идеальный вариант – осматривать, начиная с июля (уже будет видно, появляются на участке владельцы или нет), купить осенью, осенью же до снега выполнить подготовительные работы (очистка, забор). В зимний период можно провести межевание участка на небольшие участки (занимает пару месяцев и стоит порядка 12-15 т.р. за участок), подключить электричество к участку (за 550 рублей), оформить бесплатно ГПЗУ (чтобы понять, где и какое здание можно построить) и уведомление о строительстве.

Таким образом, срок владения до сделки составит около полугода.

- семьи с детьми, переезжающие из квартир;

- работающие сотрудники, без необходимости выезжать внутрь МКАДа в офис.

Одна из главных «болей» тех, кто ищет участок по соотношению «цена/качество», - необходимость объехать множество объектов, потратить не одни выходные личного времени и не обязательно найти то, что понравится. Тот, кто предложит цифровое решение, позволяющее с помощью смартфона или через приложение выбрать участок мечты без осмотра на месте, заработает хороший профит.

- объявления на основных площадках в интернете;

- баннер – растяжка на забор.

На текущий момент на рынке огромный дефицит предложения в округах Новой Москвы. По адекватной цене объект уходит в короткие сроки. Находящиеся в поиске покупатели, не находя объектов, в последнее время стали выставлять на «Авито» объявления о покупке участков.

Потенциальная доходность по загородке выше доходности по квартирам.

Минимальная доходность составляет от 20 % со сделки (получается, 40 % годовых за полгода работы – есть за что побороться по сравнению с депозитом в 6-8 % годовых). Наибольшую доходность приносят большие участки, которые можно поделить на участки в 4-6 соток (60-100 % годовых).

Стоимость сотки земли начинается от 1-1,5 млн. руб на расстоянии до 5 км от «старой» Москвы, потом снижается до 700 тыс. рублей на расстоянии 5-10 км от МКАД. Далее 500 тыс. руб за сотку и ниже. Ближе к ЦКАД участки предлагаются по цене 200-300 тыс. за сотку.

Система ценообразования на текущий момент непрозрачная. Множество параметров, влияющих на цену, только начинает учитываться таким агрегатором объявлений, как Яндекс.Недвижимость.

Цена сотки земли и стоимость домов в Новой Москве с начала пандемии выросла примерно в 2 раза (https://www.irn.ru/articles/41525.html).

Многие хотят готовый загородный дом под ипотеку вместо квартиры со всеми коммуникациями (скважина, септик, отопление электричеством, утепление дома для жизни зимой), таких по рынку существенно больше, чем покупателей земли под стройку. Основной спрос в ближних к старой Москве районах на дома сейчас расположен в бюджете 6-10 млн. За такие деньги можно получить значительно большее, чем просто студию 20-25 метров у метро.

Перспективно строить небольшие каркасные дома по типовому проекту (6х9 м, 7х8 м с верандой, общей площадью 80-120 м2) зимой или в начале весны, когда есть свободные бригады. При этом будет либо фундамент на жб сваях, либо нужно осенью успеть залить плиту с интегрированным в нее теплым полом.

Иногда на купленном участке стоит старый, но крепкий дом. Возможно, имеет смысл провести его реконструкцию с переустройством всех коммуникаций.

Мной был создан интернет-ресурс www.domvtinao.ru, на котором я выкладываю как некоторые просмотренные мною объекты и объявления, так и перечень участков в поселениях с фото для возможной покупки.

Приглашаю всех заинтересованных в данном направлении инвестирования к его обсуждению, совместному сотрудничеству и развитию.