Земля на миллиард 2: раскрываем внутрянку коттеджного бизнеса

Мы уже рассказали, с чего начинались наши коттеджные поселки и как айтишники превратились в успешных застройщиков. Но получили много комментариев с вопросами и поняли — народ хочет больше технических нюансов. Поэтому сегодня мы рассказываем, как решали бюрократические вопросы, проблемы с электричеством и другие важные моменты при строительстве наших поселков.

Строительство дачного поселка начинается с земли. Но нельзя просто найти на карте любое поле, ткнуть в него пальцем и начать строительство. Ничейной земли не бывает, и чтобы поставить дома, заборы и даже проложить дорогу, нужно уладить много вопросов и нюансов. Рассказываем, как мы решали проблемы с межеванием и выделением земли под дорогу по каждому поселку.

Работа с Bayside Residence

С самого начала нам повезло — поле для строительства первого поселка уже было размежевано - кто-то до нас еще в нулевых планировал развивать землю, но планы так и остались на генплане.

Поле было поделено на кадастровые участки по 12-30 соток. По концепции поселка размеры отдельных участков нас устраивали и мы ничего не меняли.

А вот с сервитутом проезда к своему полю пришлось потрудиться. Наш участок расположен в 1,5 километрах от основной дороги и на это расстояние мы должны были проложить собственное дорожное покрытие. Проблема была в том, что дорога пролегала по чужим участкам. Кадастровый инженер обнаружил, что уже есть выделенный публичный сервитут до соседнего с нами поля. Там земля под дорогу находится на балансе администрации, и мы сможем согласовать строительство. Но вот оставшиеся несколько сотен метров дороги должны были пройти прямо по чужому полю, где сервитут не выделен.

Нарушение закона не входило в наши планы, поэтому пришлось искать владельца земли и договариваться о долгосрочной аренде. Мы сделали межевание кусочка земли под себя и проложили там дорогу легально, без юридических проблем.

Работа с Woodside Residence

Со вторым поселком получилось иначе. Купленное нами поле шло под единым кадастровым номером. Чтобы его разделить на отдельные участки, пришлось пройти семь кругов ада. У земли есть нужный вид разрешенного использования - земли поселений под дачное строительство - и не было каких-то преград для размежевания. Но кадастровая палата всегда находит кучу причин, чтобы затянуть процесс.

В Woodside Residence мы решили сделать участки больше — от 15 до 40 соток. Мы не прогадали с концепцией больших участков. У нас много клиентов, которые покупают сразу несколько участков рядом, объединяя их. Люди оказались готовы переплатить за сотку, если это будет большой и комфортный участок, где все запланированное уместится.

Потратив больше 3 месяцев на «бодание» с кадастровой палатой, мы получили размежеванное поле. Оно находилось на расстоянии 1,3 км от асфальтной дороги. И эти километры тоже проходили по чужому полю. Мы действовали по проверенной схеме — нашли владельца этого поля договорились вымежевать участок под дорогу. Но в этот раз участок пришлось выкупить, а еще компенсировать фермеру 300 000 рублей за утерянный при строительстве дороги урожай.

С соседями надо дружить, даже если жители соседних поселков не рады тому, что рядом строится поселок. Были случаи, когда местные «партизаны» пытались вставлять нам палки в колеса и ломали электрический распределительный щит. Но с соседями нужно дружить. Поэтому мы делаем все из позиции максимального добрососедства и даже даем им доступ к некоторым нашим инфраструктурным объектам.

Например, чтобы построить пирсы, понтоны, причалы и пляжи нам пришлось пройти много инстанций и столкнуться с большим количеством препятствий. В итоге мы выиграли тендер на долгосрочную аренду с федеральным агентством водных ресурсов и взяли береговую линию в аренду.

А чтобы сохранить комфортные отношения с соседями сделали сразу два пляжа. Один ближе к деревне, куда смогут проходить жители соседнего поселения через наше пешеходное КПП, а второй пляж обустроили немного дальше. Таким образом и соседи довольны, что мы не перекрываем доступ к привычному им месту, и жители нашего поселка находятся в комфортных условиях.

Важным вопросом при строительстве поселков было электричество. В двух поселках получились разные истории, поэтому остановимся на них подробнее.

Bayside Residence

В Bayside Residence нам немного повезло — на территории поселка в поле стоял столб и кабельная линия приходила на несколько наших кадастровых участков. Перед началом стройки мы быстро получили тех.условия на 3 участка по 15 кВт и начали первые строительные работы на этой мощности.

Параллельно изучали вопрос, как получить больше электричества, чтобы обеспечить все потребности поселка - а это больше мегаватта. Наш план по электричеству для Bayside Residence выглядел так:

● поставить пять трансформаторных подстанций — так чтобы избежать потерь при доставке электричества к каждому участку;

● провести высоковольтную линию от точки подключения к подстанциям;

● сделать подземную разводку 380 В от подстанций к домовладениям;

● поставить на участках распределительные электрические шкафы.

При такой схеме распределения мы получаем минимальные потери электричества, а каждый домовладелец — свои 15-45 кВт, в зависимости от площади участка. Кажется, все просто и логично, но без сложностей не обошлось.

Подведением электричества к поселкам занимаются Россети — крайне бюрократизированная и необязательная по срокам исполнения компания. С Россетями можно работать по двум контрактам:

1. Россети просто ставят столб на границе поселка и подводят к нему нужную мощность. Дальше нужно составить электропроект и согласовать его в Россетях. После этого вести подземную высоковольтную кабельную линию по поселку и ставить подстанцию самостоятельно.
2. Россети все делают самостоятельно: проект, прокладку высоковольтной линии до подстанции и установку подстанции.
   

В первом поселке мы решили не рисковать и заключить два контракта с Россетями. Заплатили 3 500 000 рублей за строительство и подключение первой подстанции и получили «пшик». Россети просрочили все, что только можно было. Чтобы не останавливать стройку нам пришлось покупать дизельные генераторы и работать на них. Поэтому для 4 оставшихся подстанций мы заключили контракт с подрядчиком, который ведет нам высоковольтную линию по поселку независимо от Россетей. Теперь мы сами покупаем подстанции, ведем кабельную линию к точке подключения и разводим сеть 380 В по участкам. Все делается грамотно и главное — в сроки.

Woodside Residence

В Woodside Residence мы учли свой негативный опыт и пошли другим путем. Чтобы понять, какое решение по электричеству мы приняли и почему, нужно немного углубиться в физику.

Подстанции ставятся для того, чтобы преобразовать высокое напряжение тока в низкое, которое приходит в розетки домов. Высоковольтные провода — тонкие, потому что при высоком напряжении потери минимальные. Что касается низкого напряжения, то здесь другая история. Если передавать низкое напряжение 220 или 380 В по тонкому кабелю, то уже через пару сотен метров напряжения в кабеле вообще не будет. Поэтому передача тока низкого напряжения на дальние расстояния напрямую зависит от сечения кабеля — чем оно больше, тем ниже потери на расстоянии.

Учитывая все это, в Woodside Residence мы сделали одну мощную подстанцию сразу на 630 кВт и проложили кабель большого сечения по поселку. Мы закопали в землю десятки миллионов рублей в виде кабелей, но в любом случае выиграли. На опыте Bayside Residence мы поняли, что чем больше подстанций на территории, тем больше финансовых потерь мы несем. Каждая подстанция требует отдельного кадастрового участка для установки. И участки вокруг нее становятся не такими ликвидными из-за нежелания клиентов покупать землю рядом с будкой. Получается, что распределяя подстанции по фэншую, чтобы были минимальные потери с использованием недорогого кабеля, мы ощутимо теряем в деньгах на выручке поселка. В Woodside Residence мы избежали таких потерь.

Примерно 70% наших клиентов готовы построить энергоэффективный дом с умной системой отопления. Она работает так — если в доме никого нет, отопление стоит на минималке - около 10 градусов Цельсия. А когда вы едете на дачу, задаете через приложение в смартфоне нужную температуру, и к вашему приезду дом нагревается. Такая система очень экономная и в среднем за отопление дома 150 метров в зимний период домовладельцы платят не больше 6000-7000 рублей.

Но есть люди, которые предпочитают отапливаться газом. Таким клиентам мы тоже идем навстречу — в стоимость участка уже входит стоимость газгольдера — емкость, которая закапывается под землю и накачивается газом. Мы устанавливаем стандартные газгольдеры объемом от 5,5 м³. Такого объема хватает для круглогодичного содержания дома. Отопление дома в 150 метров газом зимой обходится в пределах 4000-5000 рублей. Для газгольдеров предусмотрена централизованная заправка и обслуживание.

Наши поселки строятся с учетом особой архитектурной концепции. Она подразумевает единый цвет крыши, цоколя, общую цветовую гамму фасадов, низкие одинаковые заборы и ламинацию окон. Такое решение позволяет разным по бюджету домам создавать общую картину стилевого единства. Даже наши офисы продаж выдержаны в общей цветовой гамме и гармонируют с окружающими домовладениями и инфраструктурными объектами.

Чтобы добиться этого, мы подписываем с нашими клиентами согласие с архитектурной концепцией.

Общую концепцию поселков мы также поддерживаем и с помощью малых архитектурных форм — заборов, скамеек, фонарных столбов, беседок, детских площадок и прочего. Деревянные конструкции изготавливаем самостоятельно, а металлические заказываем напрямую у завода металлоконструкций. Такая система гарантирует нам не только высокое качество каждого изделия, но и своевременное выполнение сроков строительства.

Рассказывая про процесс строительства поселков, отдельно хотим остановиться на некоторых сложностях.

Лесфонд

Поселок Woodside Residence расположен в центре леса, и наша земля частично попадает на лесфонд. Поэтому, когда мы межевали поле, земли лесфонда выделили в отдельный кадастровый номер. Их мы не продаем, но предлагаем клиентам в аренду.

Например, купил клиент участок, прилегающий к лесфонду. Для расширения территории мы предлагаем ему взять в аренду дополнительный участок, относящийся к лесфонду. Естественно, предупреждаем об ограничениях по использованию. Строить ничего нельзя, но под боком будет свой кусок векового леса. Для многих — это очень привлекательно.

Ипотека

На сегодняшний день наша компания аккредитована как застройщик в главных ипотечных банках страны — Дом.РФ и СберБанке. Эти организации целенаправленно выдают ипотеки под ИЖС и загородное строительство. Ипотечная ставка очень лояльная — 4,3% для IT–шников, 7,3% - семейная ипотека, около 8 процентов - для остальных клиентов. Эти программы подстегнули спрос и сейчас у нас больше половины сделок — ипотечные. Клиентам достаточно внести 2-3 миллиона и уже через 3-4 месяца они получают дом на живописном участке «под ключ».

Ну вот кажется и все. Мы осветили главные моменты строительства и основные технические штуки. Если мы про что-то забыли или у вас остались вопросы, которые вы хотите нам задать — не стесняйтесь. Ответим на все в комментариях!