Как на AI в недвижимости сделать миллиарды в следующие 5 лет. Longread

(да, кликбейт, но статья классная). Искусственный интеллект взлетает и взлетает в несколько раз быстрее интернета и мобильных телефонов. Сегодня мы поговорим о рынке международной недвижимости и AI и как это использовать. Это будет подробный разбор темы.

AI - хайп это или мега тренд - эта тема хорошо разобрана в отчете фонда на $80b COATUE, который инвестирует в ИИ (я прикреплю внизу статьи ссылку на это исследование). ИИ дает настолько много пользы, что это уже никуда не уйдет из нашей жизни и скорее всего за пару лет изменит многие рынки.

Поискав инфу в сети, я понял, что многие статьи о ИИ в недвижимости — это просто общие слова без детального смысла и без практического применения. Все эти годы работы с ИИ дали мне кое-что интересное для вас, думаю эту информацию нигде кроме этой статьи пока не найти.Я решил детально описать свой восьмилетний опыт работы с ИИ в области недвижимости и к каким выводам я пришел.

Я убежден, что в течение следующих пяти лет искусственный интеллект станет катализатором появления примерно 100 (просто красивая цифра, не обязательно именно 100) новых миллиардеров, освободит человечество от множества ненужных действий и способствует перераспределению ресурсов в новые нужные человечеству сферы. Эта тема точно достойна внимания, а ИИ в недвижимости это большая возможность. Так что читайте, пожалуйста..

5 коротких тезиса о том как ИИ повлияет на недвижимость и на всех нас :

1| Будет перераспределено 1 трлн. долларов инвестиций между городами. за следующие +-5 лет.

2| 30%+ риелторов сменят работу.

3| 100+ млн людей могут сменить место жительства.

4| Компании, кто делает ИИ в недвижимости будут стоить сумарно от 100 млрд. долларов через уже 10 лет.

5| Появятся тысячи новых долларовых миллионеров.

Представлю свои аргументы по этому вопросу и приглашаю к обсуждению в комментариях, где читатели могут указать на потенциальные ошибки или нелогичные выводы.

Я тут собрал действительно интересные материалы по ИИ и недвижимости и расскажу свои доводы и дам ссылки на реально работающие модели ИИ в недвижимости и буду дальше добавлять сюда материалы со временем и новые доводы и варианты использования ИИ в недвижимости ( пишите комментарии и прикрепляйте новые ссылки — я буду их вносить в статью и указывать кто автор этой идеи или материала ).

Прежде чем перейти к теме искусственного интеллекта, я хотел бы рассмотреть основные проблемы рынка недвижимости и разберу также не широко известные примеры из разных сфер где развитие диджитализации произошло быстрее, чем в недвижимости (e-commnerce и развитие фондового рынка) . Примеры из других областей и некоторые не слишком известные факты из смежных сфер помогут понять развитие ИИ в недвижимости намного лучше и понять где он будет через 5 лет и воспользоваться этим.

Заметки и доводы:

Рынок недвижимости медленный и есть GAP (разрыв) между событием на рынке и реакцией участников даже до 6-12 месяцев.

Рынок недвижимости отличается медлительностью, особенно если сравнивать его с рынком акций. Он не только медленный, но и относительно предсказуемый. Например, события, такие как изменение ставок по ипотеке или экономические кризисы, обычно отражаются на спросе в течение 1-2 месяцев. При этом во время кризисов, преимущественно в развивающихся странах, наблюдается тенденция к покупке недвижимости в качестве защитного инструмента для сохранения капитала (то есть в первой стадии кризиса продажи недвижимости не падают, а стремительно растут). В отличие от этого, изменения цен на рынке недвижимости после падения спроса происходят в течение 4-6 месяцев (а развивающихся странах, возьмите Россию, Аргентину или ОАЭ) в от 2 до 3 месяцев в развитых рынках (например США ввиду большей прозрачности реакция рынка происходит быстрее на изменения), в то время как на рынке акций котировки могут изменяться на 50% в течение одного дня.

Анализируя изменения спроса на недвижимость, можно с достаточной точностью предсказать ценовые тенденции на рынке недвижимости на ближайшие 4-6 месяцев. Если вы опережаете остальных участников рынка, то практически невозможно проиграть: во время кризиса вам нужно будет первым продать недвижимость, даже со скидкой, а в начале роста рынка — понять это раньше остальных. Этот «GAP» можно проверить, сравнив графики цен на недвижимость по городу с резкими изменениями ставок по ипотеке или с изменениями на фондовой бирже. Медлительность всего рынка обеспечивает преимущество тем, кто реагирует быстрее во время кризиса. Ключевой вопрос: как понять, что происходит раньше остальных?

Большинство владельцев недвижимости убеждены в том, что стоимость недвижимости всегда растет, и эта уверенность подкреплена сильной эмоциональной привязанностью.

Эмоциональная связь с недвижимостью укрепляется важными жизненными событиями и фактом, что люди проводят в жилых помещениях более 50% своего времени. Эта эмоциональная привязанность и убеждение в постоянном росте стоимости недвижимости делают рынок устойчивым к сильным колебаниям цен. Редко цены на недвижимость падают более чем на 30% за один год, что обусловлено ограниченным количеством предложений на рынке, поддерживающим его стабильность.

Средний годовой оборот недвижимости составляет до 2% от общего объема на рынке, при этом ежегодно строится примерно такой же процент нового жилья. Это означает, что полный цикл обновления владельцев на рынке происходит примерно один раз в 85 лет. Кроме того, разрушение недвижимости — редкое явление, и ежегодно из оборота выводится до 1% жилья. Это говорит о том, что объем недвижимости на рынке постепенно увеличивается. Таким образом, популярное утверждение «Покупайте землю, ее больше не производят» не всегда соответствует реалиям заработка на недвижимости. Земли еще много, а ее стоимость зачастую определяется окружающей инфраструктурой и строениями поблизости. Низкая оборачиваемость рынка и эмоциональная привязка владельцев делает рынок куда более предсказуемым чем рынок акций. Собственно если собрать как можно больше данных и знать поведенческие стратегии людей то это открывает возможности для трейдинга на рынке с низким риском и высокими доходами?

Недвижимость пожалуй дала миру больше миллионеров чем любая другая сфера экономики.

Хотя точные данные отсутствуют, общий анализ различных факторов позволяет предположить наличие определенной логики. Если рассматривать общее количество миллионеров по всему миру, то, вероятно, недвижимость — это сфера, породившая больше всего долларовых миллионеров, чем любая другая отрасль экономики или вид активов. Почему? Потому что недвижимость является самым крупным активом в мире, а ее использование распространено среди всех слоев населения. В отличие от интернета, который используют не более 95% населения Земли, недвижимостью пользуются абсолютно все, что делает ее уникальным и всеобъемлющим активом. Человек который хочет заработать миллионы долларов с большей вероятностью заработает их на рынке недвижимости, чем в акциях, бизнесе или любой другой сфере.

Путь покупки недвижимости занимает в среднем 3 месяца, а с момента буксирования недвижимости до момента появления записи в реестре сделок может проходить до 6 месяцев ( в среднем за 3 месяца)

Основной путь покупателя недвижимости начинается с поиска в интернете, где основной трафик приходится на доски объявлений. Застройщики новостроек инвестируют в рекламу своих проектов. В течение первого месяца клиент обычно связывается примерно с 15 продавцами, как через объявления на досках, так и через специализированные сайты. Далее следует период в 1-2 месяца, включающий в себя звонки, переписку в WhatsApp и посещение объектов. После этого вносится аванс или подписывается форма бронирования в случае новостроек. Через две недели происходит перевод средств, а затем — двухнедельная процедура регистрации сделки. В государственных источниках данные о сделке появляются примерно через месяц. В случае новостроек в Дубае с момента оплаты до отображения в реестре может пройти в среднем три месяца. Таким образом, с момента первого звонка покупателя до завершения сделки проходит в среднем три месяца, а до того момента, когда эта информация станет доступна для мировых аналитиков, проходит примерно 5-6 месяцев. Анализируя количество звонков и заявок, можно предсказать, что будет происходить со спросом и как это отразится в реестрах через шесть месяцев.

Пищевая цепочка в недвижимости устроена так:

Пищевая цепочка в жилой недвижимости начинается с владельца земли, который часто получает её по наследству или в соответствии с законом. Этот владелец продает землю девелоперу, финансирование которого обеспечивается либо за счет собственных средств основателей, либо за счет привлеченных инвесторов. Девелопер разрабатывает проект и получает необходимую документацию, на этом этапе часто создаются совместные предприятия (Joint Ventures) , где крупные инвесторы и фонды приобретают долю в проекте, ожидая до 25% годового прироста.

Как только проект получает визуализации и планировки, на сцену выходят инвесторы, покупающие целые этажи с целью последующей розничной перепродажи. Девелопер до начала проекта старается собрать как можно больше предзаказов (EOI) , в этом участвуют розничные инвесторы, покупающие 1-2 квартиры. Исходя из объема предзаказов устанавливается окончательная цена квартир на момент запуска проекта.

На этапе запуска проекта участвуют как розничные инвесторы, так и конечные покупатели. Инвесторы покупают недвижимость с разными целями: для быстрой перепродажи, для продажи через несколько лет или для сдачи в аренду с целью получения дохода от увеличения стоимости и арендной платы. Когда дом достраивается, на рынок выходят инвесторы, сдающие квартиры в долгосрочную или краткосрочную аренду, а также конечные покупатели, приобретающие жилье в ипотеку.

Следующий этап – это арендаторы, сдающие жилье в субаренду или посуточно, и те, кто работает на вторичном рынке, ища сделки для быстрой перепродажи. На каждом этапе существует различное финансирование от банков и нефинансовых организаций, причем чем развитее рынок, тем больше вариантов финансирования доступно.

В одном проекте на одном рынке может существовать до 20 различных стратегий инвестирования в недвижимость с разными условиями и сроками. И каждый участник ищет для себя доходность на капитала от 2х ( менее рискованные участники) до 5х ( более рискованные участники) от ставки центрального банка. Текущая практика включает в себя ручной анализ сотен проектов в одном городе для определения наиболее перспективного для конкретного проекта, используя для этого инструменты вроде Excel для сбора и анализа данных. Удивительно, но большинство проектов в конечном итоге находят своих инвесторов и покупателей на всех стадиях, хотя вопрос остается открытым: успешны ли все эти проекты или только лучшие 10% забирают все, а остальные 90% платят за этот успех? Скорее всего не все проекты и даже не 50%+ могут быть по доходности на всех этапах проекта выше чем ставка финансирования банком.

Рынок кредитования недвижимости

Финансирование сделок в недвижимости, как со стороны банков, так и не банковских организаций, основывается на двух ключевых факторах: 1) стоимости недвижимости и её ликвидационной стоимости; 2) доходах заемщика и его способности выплачивать кредит.

При выдаче кредитов учитывается, что сумма кредита обычно не равна полной стоимости объекта. Чтобы получить кредит, заемщикам зачастую необходимо иметь 10% или 30% от стоимости объекта в виде собственных средств. Это соотношение известно как LTV (loan-to-value) и должно быть главным критерием при выдаче кредита.

Банки и кредиторы могут всегда вернуть свои средства, продав недвижимость, взятую в залог, через суд, хотя это может занять длительное время, и иногда возникают социальные ограничения. В конечном итоге недвижимость может быть продана примерно за 70% её стоимости, и кредитор получит обратно свои деньги плюс проценты. Главная задача кредитора — правильно оценить стоимость недвижимости и отреагировать на её снижение во времени через переоценку.

Однако большинство банков сосредотачиваются на заемщиках, упуская значительную часть рынка, включая инвесторов, улучшающих недвижимость и находящих арендаторов. Только в США рынок финансирования недвижимости развит и представлен индустрией коротких займов на сумму 35 миллиардов долларов. В остальном мире ситуация отличается: недвижимость чаще всего финансируется через ипотеку и доступна в основном для стабильно работающих сотрудников крупных компаний

Как формируется цена на недвижимость чаще всего и не стандартные случаи

Цена на недвижимость во многом зависит от её расположения, особенно от близости к центру города. Эта тенденция подтверждается анализом 114 городов по всему миру, за исключением курортных городов и тех мест, где недвижимость в основном приобретается не местными жителями.

Вторым по значимости фактором является класс или качество недвижимости. За ним следуют такие параметры, как площадь объекта, а затем уже — сотни других критериев, включая этаж, планировку, вид из окна, наличие ремонта и т.д. Если упрощать, то локация и близость к центру города формируют около 70% стоимости недвижимости, в то время как все остальные факторы в совокупности составляют примерно 30%.

Однако существуют исключения, составляющие около 10% от всей недвижимости в мире. К таким нестандартным случаям относятся две группы: 1) Репутация дома или района — например, район, известный проживанием знаменитостей, богатых людей или государственных чиновников, может стоить дороже, даже если он находится далеко от центра; 2) Коммюнике и благоустройство — так, в Дубае значение близости к центру практически отсутствует, но большую роль играет качество благоустройства и инфраструктуры. Это связано с тем, что большинство покупателей недвижимости в Дубае — это не местные жители (90%), для которых нет привязки к работе или исторической связи с центром города."

Ценообразование курортной недвижимости и в новых городах

На рынках недвижимости, где в основном покупают не местные жители, например в Дубае, ценообразование часто зависит не столько от локации, сколько от качества и характеристик коммюнити, таких как особенности коттеджных поселков, наличие удобств (аменитис) и состав аудитории. Основной движущей силой роста цен на таких рынках часто является активная рекламная кампания со стороны риелторских агентств и застройщиков. Их усилия по продвижению рынка среди потенциальных покупателей могут значительно увеличивать спрос и, соответственно, цены на недвижимость.

Примером этого является Дубай, где без интенсивной маркетинговой кампании объемы продаж недвижимости могли бы быть на 80% ниже. В городах, где преобладают зарубежные покупатели, таких как курортные города, новые города или города без долгой истории, спрос на недвижимость в основном определяется объемом маркетинговых усилий со стороны девелоперов и агентств недвижимости. Чем больше об этом говорят, тем активнее происходят покупки.

Внешние события также могут оказывать значительное влияние на рынок. Например, конфликт между Россией и Украиной и последующие мобилизационные мероприятия привели к росту спроса на недвижимость в Дубае, что, в свою очередь, удвоило за 1 год стоимость в некоторых районах, таких как Блювотерс, Пальма, Булгари Резидентс, Дубай Хилс, и увеличило объемы продаж и аренды в 3 раза.

Поэтому прогнозирование роста стоимости недвижимости в таких локациях с помощью традиционных методов, применимых, например, в Лондоне, может будет неэффективным.

Как менялся рынок биржи и акций с 80х годов до сегодняшнего дня (будет полезно знать потому что рынок недвижимости идет по тому же пути)

До 1980-х годов биржевой рынок функционировал без систем электронной торговли. Торговля осуществлялась методом Open Outcry, когда трейдеры выкрикивали и использовали жесты рук для показа своих намерений купить или продать, а связь с клиентами поддерживалась по телефону. После решения клиента о сделке процесс мог занимать от нескольких минут до четверти часа.

С 1980-х годов начался процесс активного развития и ускорения биржевого рынка. Сегодня почти вся торговля акциями осуществляется электронно, с транзакциями, происходящими менее чем за доли секунды. Компании стремились опережать конкурентов, получая информацию с рынка и принимая решения быстрее, причем даже одна секунда могла предоставлять значительное преимущество в алгоритмической торговле.

Развитие и повышенная прозрачность рынка акций привели к значительному увеличению его объема за последние 40 лет за счет привлечения частных инвесторов и увеличения капитала в фондах. Это подтверждает, что розничные клиенты склонны входить в рынки с прозрачными правилами игры: чем больше прозрачность рынка, тем он крупнее, и все участники обычно выигрывают от его открытости и прозрачности.

Второй вывод заключается в том, что скорость получения информации и реакции в эру развития технологий на рынке позволяет зарабатывать миллиарды. Хотя со временем это преимущество может исчезнуть, наибольший капитал создается, когда у одних есть скорость, а у других её нет

Google был не первым поисковиком в интернете но всех победил. Почему?(будет полезно знать потому что рынок недвижимости идет по тому же пути)

Google не был первым поисковиком в интернете, но его успех превзошел всех конкурентов. Ранние поисковые системы, такие как AltaVista, AOL и Yahoo, были полезны в начале массового распространения интернета, предоставляя доступ к информации вместо долгих поисков в библиотеках или через желтые страницы. Однако с течением времени, когда люди привыкли к интернету, они стали желать получать результаты поиска за секунды, а не за минуты.

Google выделился своей эффективностью поиска, позволяя пользователям находить нужную информацию намного быстрее, чем с помощью других поисковиков. Это привело к шутке о том, что если нужно что-то спрятать, следует закопать это на второй странице результатов Google, так как большинство пользователей не уходило дальше первой страницы, находя там оптимальные результаты.

Хотя технология поиска Google сама по себе не была уникальной, компания быстро набирала популярность. В 2000 году Google занимал всего восьмое место по объему трафика, в то время как ведущие компании считали его нишевым игроком. Однако они проигнорировали важный аспект — потенциал Google в улучшении качества поиска. Это можно было технически реализовать, но не соответствовало их бизнес-моделям.

Ключевым фактором успеха Google стала их инновационная бизнес-модель с таргетированной рекламой, запущенной спустя два года после основания. В отличие от Yahoo и других, которые зарабатывали на продаже баннеров с оплатой за просмотры, Google сосредоточился на качестве выдачи и таргетировании рекламы, что привлекло рекламодателей и пользователей. Для других компаний улучшение качества выдачи могло разрушить их доходы, поэтому они не делали ставку на это и в итоге проиграли. Этот урок будет полезен при обсуждении доступа к объявлениям и способах монетизации пользователей на онлайн-платформах

Amazon пережил крах дот комов, а десятки e-commerce компаний нет (будет полезно знать потому что не принято покупать недвижимость онлайн, но то не надолго)

В период бурного роста интернет-аудитории и пузыря доткомов, множество компаний запустили продажу различных товаров через интернет. Это были такие сайты, как Pets. com (товары для животных) , eToys. com (игрушки) , Webvan. com (продукты питания) и Amazon, который начинал исключительно с книг.

Я считаю, что сознательный выбор Amazon начать с книг сыграл важную роль в их успехе. В то время как игрушки, товары для животных и еду можно было легко найти в любом магазине, специфическую книгу приходилось искать по всему городу. Amazon предложил решение этой проблемы, предоставив выбор, в 50-100 раз превышающий ассортимент даже крупнейших книжных магазинов, а также удобный поиск по базе данных. Это обеспечило компании лояльную аудиторию даже в период краха доткомов.

Выбор товара для продажи онлайн был сделан Amazon сознательно, сосредоточив внимание на книгах. Это помогло им стать популярными и обрести узнаваемость. Только после успешного старта с книгами Amazon стал постепенно расширять ассортимент, добавляя схожие товары, такие как компакт-диски и кассеты. Когда развивается новый рынок, например, продажи недвижимости онлайн, выбор неправильной категории товаров может быть критическим ошибкой. Первоначальный всплеск интереса новаторов может смениться равнодушием основной массы покупателей, и компания может не успеть завоевать фанатов. Этот урок будет полезен при обсуждении продаж недвижимости онлайн без участия риелторов.

Источники данных в недвижимости и достоверны ли они?

Эффективность ИИ в сфере недвижимости напрямую зависит от наличия и качества данных. В некоторых странах, например в США, доступны обширные данные, такие как системы MLS для рекламирования недвижимости, реестры сделок, рейтинги школ, статистика криминальности, переписи населения и прочее. Однако даже в этих случаях данные могут быть устаревшими или обновляться медленно и с трудом.

Во многих других странах, таких как Россия, Германия, Индонезия, отсутствуют публичные реестры сделок. Данные в государственных реестрах часто ненадежны, так как люди могут занижать стоимость сделок в официальных документах для избежания налогов или по другим причинам, а часть или вся сумма сделки может проходить через наличные. Даже данные по ипотечным сделкам не всегда отражают реальную картину, поскольку оценка стоимости недвижимости зачастую завышается для получения большего кредита.

Доски объявлений, хоть и доступны в большинстве стран, часто содержат неточную или ложную информацию. Риелторы, особенно начинающие, могут создавать липовые объявления с целью привлечения клиентов и формирования базы потенциальных покупателей.

Таким образом, хотя применение ИИ в рынке недвижимости возможно, для этого необходимо сначала разработать технологии для сбора, обработки и даже создания данных, заполняя существующие пробелы. Далее мы обсудим, как это может быть реализовано

Как устроен рынок риелторов в развивающих странах

На любом рынке недвижимости большинство сделок (от 55 до 99% зависит от рынка) осуществляется с участием риелторов. Риелторские агентства или компании по недвижимости нанимают сотрудников, обучают их, и в 99 случаев из 100 оплата их труда происходит в форме доли от комиссии за сделки, обычно разделяемой пополам (50% на 50%) между агентством и агентом. Агентства предоставляют своим сотрудникам необходимые ресурсы, включая поиск клиентов, офисное пространство, веб-сайты, визитки и прочее. Агенты, в свою очередь, обрабатывают заявки и заключают сделки. Степень участия риелторов в сделках варьируется в зависимости от региона: в Москве, например, доля агентских сделок в сегменте новостроек составляет около 30%, тогда как в Дубае или Нью-Йорке этот показатель превышает 95%. Возникает вопрос: можно ли полностью исключить риелторов из процесса продажи недвижимости и перенести сделки в онлайн? Этот вопрос актуален, поскольку покупка недвижимости для многих является критически важным решением, требующим человеческого участия и поддержки, как в психологическом, так и в процедурном аспектах. Сделки с недвижимостью часто сложны и запутаны, и небольшая ошибка может иметь серьёзные последствия. Вопрос о будущем роли риелторов в продажах недвижимости остаётся открытым

Отлично, теперь все смежные сферы и проблемы коротко как работает рынок недвижимости охватили, теперь можем перейти к ИИ в недвижимости и сделать предположения как будет развиваться рынок с этой технологией.

Для розничных и институциональных инвесторов, а также конечных покупателей, один из ключевых вопросов в сфере недвижимости всегда остается актуальным: что стоит покупать и почему, а также когда и за сколько продавать? Сегодня выбор недвижимости часто ограничен знаниями одного района, города или сегмента рынка, так как всеобъемлющая информация НИКОМУ пока недоступна. Риелторы, проводя годы в изучении определенных рынков, обычно обладают ограниченной частью информации, не превышающей 10% от всего объема доступных данных на рынке и уж точно не смогут сказать достоверно какой из 10 городов сегодня лучший для инвестиций и почему.

Например на фондовом рынке данные публичные и достоверные. Данные регламентированы и их видят все - преимущества у кого либо почти нет ( на ранних этапах развития технологий на бирже было, щас преимущества очень незначительные).

Если бы существовала возможность использования ИИ для анализа рынка недвижимости, подобно фондовому рынку, это могло бы стать значительным преимуществом, сравнимым с возможностью предвидения изменений индекса Nasdaq за неделю до того, как это станет общеизвестно.

ИИ в недвижимости уже начинает выполнять многие функции на уровне с человеком (важно понимать, что даже если он превосходит среднего человека в аналитических задачах и сборе информации, это уже значительный прогресс), а в ряде задач уже лучше среднего человека, в некоторых задачах лучше 99% экспертов. Если ИИ будет работать лучше, чем 99% экспертов, его влияние на рынке станет монопольным.

Отличие ИИ от человека заключается в том, что он может выполнять задачи миллионы раз в секунду без ограничений на сон и территориальную привязанность, без субъективных мнений и человеческих ошибок. Обладание эффективно работающим ИИ равносильно наличию штата из тысячи человек, поскольку, если он работает лучше 99% экспертов и в тысячу раз эффективнее, то со временем люди будут всё реже полагаться на человеческие суждения и обращаться сначала к ИИ а затем к человеку ( если не нашли решение или ответ ).

Небольшой комментарий что мы называем ИИ : ИИ отличается от простого калькулятора тем, что может выполнять задачи на уровне человека или даже лучше. Эти задачи не алгоритмичны: например, калькулятор может считать лучше человека, но не способен составить бизнес-план с учётом всех факторов. В первое время ИИ будет сравниваться по точности с человеком, сначала со среднестатистическим, затем с профессионалами, и только после этого будет идти сравнение машины против машины, потому что "человеческий уровень качества" решения задачи будет пройдет очень быстро почти в любой задаче в недвижимости.

Для примера вот интересный слайд про то как ИИ обошел давно человека в шахматах и уже человек ИИ не конкурент, но до 2005 года в это еще не верили.

Ниже приведены информация о том, какие функции ИИ уже выполняет в сфере недвижимости, насколько эффективно и точно он это делает, и превосходит ли он человека-аналитика (оценки выставлены моим ощущением, эксперименты еще не проводились но полагаю, чт ов 2024 году уже начнут появляться публично).

Ссылки :

Поиск недвижимости и анализ 100+ городов, 20 тыс районов, миллионы объявлений.

Оценка недвижимости и все что с этим связано

Свобода выбора и открытость информации

Большинство людей покупают недвижимость там, где они родились или там где прожили большую часть жизни. Отсутствие данных о других локациях и возможностях сводят выбор людей к тому что они знают и в чем разбираются. Хотя в каждый момент в мире есть топ 10% городов или локаций где лучше всего жить или инвестировать, по простой логике 90% людей об этом не знают иначе покупатели недвижимость именно там. Так в недвижимость существует географический глобальный арбитраж на триллион долларов.

Например: в самом дешевом районе Лондона, Barking средние цены составляют $6500 за квадратный метр, в то время как Dubai Hills в Дубае предлагает недвижимость с домами бизнес класса по цене $6300 за квадратный метр. Разница в стоимости между этими местами существенна, но многие не осведомлены о таких возможностях. Реальная разница между этими двумя местами составляет 300% (то есть продать в Лондоне и купить 3 аналогичных по качеству недвижимости в Дубае). Это означает, что любой владелец недвижимости в Бексли может продать ее сегодня и купить три аналогичных объекта, сдав в аренду два из них, и, возможно, больше не придется работать на протяжении всей жизни.

И это не только пример Дубая и Лондона. На сайте https://exchange. realiste. ai вы можете найти сотни подобных примеров в 114 городах и там есть больше 20 тыс. районов ( каждый город разбит на районы) где из плохого района в старом городе можно переехать в великолепный район в новом городе или не известном городе и получить еще много наличных сверху. При этом безопасность и инфраструктура может быть на новом месте лучше.

По моим прикидкам оцениваем, что по меньшей мере 300 миллионов человек могли бы воспользоваться географическим арбитражем прямо сейчас и наслаждаться оставшейся частью своей жизни, занимаясь тем, что они любят и не работать вообще больше никогда.

Подсветить действительно самые перспективные рынки и возможности может только ИИ, людям такой объем данных для анализа недоступен. ИИ дает возможность сравнивать районы в одном городе, проекты, и даже города и разные районы и проекты в разных городах и самое главное их перспективы роста (возможно аналитики могут предсказать рост города, но точно не предскажут и не сравнят 20 тыс. районов в 100+ городах, чтобы выявить лучший 1%)

Снижение уровня ошибок и обмана

Есть ситуации, когда кто-то покупает недвижимость и сталкивается с непредвиденными проблемами: риелторы могли умолчать о некоторых важных аспектах или намеренно не рассказать обо всех деталях, например, о том, что рядом будет строиться железная дорога, хотя эта информация была доступна. Покупка объектов с «скрытыми камнями» становится все более сложной, а продажа таких объектов — еще более проблематичной. Вот так выглядит анализ ИИ конкретного проекта :

Продать плохую недвижимость при такой глубокой проработке и открытости информации будет крайне сложно.

Выбрать в ТОП 1% растущих Локаций или лучшей недвижимости станет проще

По меньшей мере, в самом начале внедрения ИИ на рынке недвижимости его применение будет относительно простым. Однако по мере его распространения в массы разница в стоимости между лучшей и худшей недвижимостью (где «лучшей» часто считается наиболее недооцененная) станет менее заметной ( хотя люди считают что если недвижимость без дефектов и по рыночной цене то это уже отлично). В настоящее время разница в цене между 10% лучших и 10% худших ЖК в одном городе может составлять 2 раза ( один проект вырос на 30%, другой упал в цене на 30%, а цена изначальная может быть одинаковая).

В будущем, справедливое ценообразование будет определяться более точно, и возможности приобрести высококачественную недвижимость по очень низкой цене постепенно исчезнут, сначала на локальных рынках, а затем и в сравнении между различными городами. Но сейчас эта возможность еще не известны широкому кругу - используйте это преимущество.

Доступ инвесторам к развивающимся более перспективным рынкам

На сегодняшний день нет достоверных данных о том, какой рынок недвижимости является лучшим для инвестиций. Большие капиталы из Европы и США традиционно инвестируют в недвижимость на своих локальных рынках, где они удовлетворяются доходностью в 4-5% в год. В то же время развивающиеся рынки могут предложить доходность, превышающую этот показатель в 3-5 раз, при сравнительно невысоких рисках. Однако отсутствие прозрачной информации ограничивает поток крупных инвестиционных капиталов в развивающиеся рынки, которые нуждаются в них больше всего. Это создает значительный дисбаланс в стоимости между известными и традиционно менее популярными локациями.

Снижение комиссий со средних 10% за обмен недвижимости ( продажу и покупку) до 2-3%.

ИИ способен обслуживать больше людей и, как правило, работает лучше среднего риелтора, при этом не требуя выплаты 50% от комиссии, как это необходимо в случае с человеческими агентами. С упрощением процесса переезда как внутри одного города, так и между странами, люди смогут переезжать чаще, что, в свою очередь, приведет к значительному росту рынка недвижимости.

На текущий момент, чтобы продать квартиру в одном городе и переехать в другой, человеку обычно приходится платить около 10% от стоимости сделки в виде прямых и косвенных комиссий (5% за продажу и около 5% при покупке новой недвижимости) . Таким образом, общие потери на переезд составляют примерно 10%. Если эти расходы сократятся до 3%, рынок вторичной недвижимости станет значительно более мобильным, и количество транзакций увеличится. Тренд на удаленную работу также будет способствовать этому процессу

Ранее я уже описывал доводы против риелторов, и теперь продолжу эту тему. Риелторы, скорее всего, не смогут выдержать конкуренции с ИИ, если не прибегнут к лоббированию и запрету или лицензированию ИИ (это возможно произойдет в США и Канаде. В других странах лобби риелторов не представляет для ИИ сильной угрозы) .

С точки зрения владельцев агентств недвижимости, ключевым их стремлением помимо увеличения продаж является стремление к снижению издержек, и в этом контексте риелторы в их агентствах выступают как основной расход ( получают комиссию от 30% до 80% от дохода агентства). Если будет способ увеличить маржинальность бизнеса за счет замены риелторов на ИИ или частично заменить процесс с людского на ИИ и снизить комиссии выплаты риелторам — они это сделают)

ИИ уже сейчас предлагает лучшие советы и аналитику, превосходя большинство риелторов в коммуникации и ответах на вопросы клиентов, просто это еще не распространено по рынку. Но еще нет на рынке продуктов ( как ИИ чат бот риелтор или голосовой помощник, но в 2024г году начнут появляться массово).

Риелторы, возможно, повторят судьбу брокеров на фондовых биржах, сохраняя свою деятельность, но ограничиваясь обслуживанием богатых и VIP-клиентов. Их влияние на рынок и доходы, вероятно, уменьшатся в десять раз в ближайшем будущем, и эти средства будут перераспределены в пользу компаний, предоставляющих услуги ИИ в недвижимости.

И главное - это может стимулировать значительный рост рынка (общий объем и количество сделок) на десятки процентов в сл. 5 лет, от чего выиграют те риелторы, кто ИИ поставит себе на службу первыми. Кто будет в последнем вагоне - остается на перроне.

В качестве наглядного примера можно рассмотреть возможность создания электронного риелтора на платформе Character.ai уже сейчас, без необходимости в кодировании и предварительной подготовке. Такой риелтор будет более объективным и будет работать в интересах клиента, а не заинтересован в получении комиссии.

Единственное, чего ему пока не хватает — это детального знания о ценах, проектах, местном рынке и его нюансах. Он не сможет оперировать фактическими данными и присылать предложения.

Однако такая информация уже доступна у Realiste.ai. Таким образом, можно предположить, что в скором времени появится полноценный умный ИИ-риелтор для рынка ОАЭ, и благодаря API Realiste.ai вскоре появятся десятки подобных ИИ-риелторов в различных странах

Вывод следующий: риелторы, которые сейчас освоят инструменты ИИ, смогут заработать значительное состояние в ближайшее время. Те же, кто будет сопротивляться и противостоять этим изменениям, скорее всего, окажутся вынуждены покинуть рынок или сосредоточатся на категории клиентов, к которым технологии будут проникать медленнее, например на пожилых людей, предпочитающих использовать кнопочные телефоны

На данный момент о существовании ИИ в недвижимости знает лишь небольшое количество людей, что дает сильное преимущество перед рынком и другими участниками. Однако через пару лет описанные возможности станут более обыденными, и потенциальный доход от их использования станет скромнее. Поскольку больше людей начнут пользоваться этими инструментами, преимущество от их индивидуального использования уменьшится.

Ниже перечислены, на мой взгляд, самые интересные возможности для заработка на этой теме:

В недвижимости с помощью ИИ открывается 2 интересные стратегии инвестиций, которые ранее были практически недоступны. Каждая из этих стратегий вполне может из 1 млн долларов (подставьте свою сумму) вырастить капитал в 10 раз ( до 10 млн долларов) за срок от 5 до 10 лет.

Суть стратегии заключается в нахождении недвижимости, цена которой на 15% ниже рыночной: 10% прибыли и 5% на покрытие транзакционных издержек и налогов. Независимо от изменений на рынке, цель — продавать такую недвижимость по её рыночной стоимости. Чем быстрее происходит продажа, тем лучше: если цикл занимает не год, а 6 месяцев, то можно увеличить сумму с 1 миллиона долларов до 10 миллионов долларов за 25 транзакций, или за 12 лет. С использованием финансового плеча это можно сделать за 12 транзакций и за 5-6 лет. Недвижимость можно находить и продавать без внесения улучшений, можно рассчитывать стоимость после ремонта, учитывая вложения — это не принципиально. Главное, что ИИ может рассчитывать это эффективнее и уже сейчас активно это делает

Налоги и расходы на продажу или поиск такой недвижимости прибавьте сверху к расчетам ( не писал про это потому что разные рынки- разные расходы и налоги).

Тут ссылка на расчеты:

https://docs. google. com/spreadsheets/d/1nkh6izqCdiFpmHTfO_5b8Zb2ddxWezq30eyzxTphB8A/edit? usp=sharing

Искусственный интеллект может и уже используется для создания пайплайна объектов недвижимости с дисконтом. Это достигается через автоматизированную оценку рыночной стоимости (AVM) , при которой каждый объект, поступающий на рынок, проходит оценку и попадает в пайплайн. Более подробные принципы работы этой системы описаны здесь.

Однако, после пяти лет работы над развитием ИИ, мы пришли к выводу, что такая бизнес-модель может показаться скучной. Она требует много движения и активности, и чаще всего подходит для мелких компаний. При работе с существенным объемом данных возникает необходимость в большом количестве человеческих ресурсов. К тому же такие модели редко финансируются банками, а не банковский капитал не всегда доступен во многих странах мира. Например, в России или ОАЭ нет финансовых продуктов, аналогичных Hard Money Loan, которые в США представляют собой индустрию на 30 миллиардов долларов

Четыре года назад я опубликовал статью «Как превратить 10 млн рублей в 144 млн рублей на рынке недвижимости за 10 лет с помощью искусственного интеллекта» (2019 год) - тут вы по этой стратегии можете найти очень подробное объяснение.

https://vc. ru/tribuna/90329-shiva-ai-kak-za-10-let-sdelat-iz-10-mln-rubley-bolshe-144-mln-rubley-investiruya-v-nedvizhimost

Плюсы стратегии

Это возможно и работает на любом рынке, особенно где нет налогов на перепродажу или они отсроченные ( например в США 1031 exchange или в ОАЭ до введения 9% налога на прибыль в 2023 году) и особенно где развит рынок финансирования таких сделок ( США, Англия, Австралия и другие)

Минусы стратегии

Постоянный поиск таких объектов без програмного обеспечения это очень не просто ( не так много людей хотят расставаться с недвижимостью с дисконтом в 15%) и нужно сделать много транзакций для роста капитала.

Вторая стратегия, которая может привести к увеличению капитала с 1 миллиона до 10 миллионов долларов, заключается в правильном выборе всего двух проектов за 10 лет. То есть нужно выбрать рынок где за 5 лет рост будет примерно такой :

Например, рынок недвижимости Дубая с 2020 года демонстрирует среднегодовой рост в 15% по ценам. В настоящий момент, в 2024 году, рост составляет около 11%. Некоторые проекты в Дубае с 2020 года показали рост на 400%. Лучшие из топ-10% проектов за последние 4 года показали средний годовой рост более 30%. Этот пример Дубая иллюстрирует, что нахождение рынка и проекта с высокими темпами роста вполне возможно, если осуществляется правильный выбор, при этом избегая рисков, связанных с дефолтом или разрушением недвижимости.

Налоги и расходы на продажу или поиск такой недвижимости прибавьте сверху к расчетам ( не писал про это потому что разные рынки- разные расходы и налоги) .

Тут ссылка на расчеты :

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1nkh6izqCdiFpmHTfO_5b8Zb2ddxWezq30eyzxTphB8A/edit?usp=sharing

При такой стратегии необходимо правильно выбрать всего два проекта за 10 лет.

Действия такие : 1) покупаешь 1 недвижимость, через год оцениваешь ее и получаешь экстра деньги от роста ее стоимости и покупаешь другую недвижимость в этом же рынке ( или проекте ) и так 5 лет. 2) На 5-ый год все продаешь и вкладываешься в рынок №2 ( или проект № 2) и еще 5 лет делаешь также. В итоге : нужно правильно выбрать 2 рынка и остальное уже техника.

Небольшое пояснение : на развитых рынках недвижимости вы можете взять кредит на покупку объекта, а через год заказать его переоценку. Если стоимость объекта выросла, это позволяет вам освободить средства для покупки следующего объекта в том же проекте. Благодаря предыдущему опыту, вы уже хорошо знакомы с проектом, что упрощает покупку новой недвижимости на освобожденные средства. Кроме того, наличие соседей, готовых помочь приобрести недвижимость off-market, часто позволяет сэкономить от 5 до 15% от рыночной стоимости.

Другие стратегии, такие как ремонт, строительство, разделение на меньшие площади или изменение назначения недвижимости, часто связаны с большим объемом ручного труда, работой с документами и дополнительными сложностями. В данной стратегии акцент делается на доступности всех рынков мира и правильном выборе, не требующем значительных усилий и не зависящем от государственных органов, которые могут нарушить даже самые перспективные инвестиции.

Может ли ИИ критически увеличить шансы на успешный выбор рынка и проекта? Безусловно. Благодаря анализу всех рынков и проектов, ИИ может сравнивать перспективы в различных локациях, что недоступно для человека из-за огромного объема информации. Также ИИ способен предсказывать, когда потенциал рынка иссякает, и пора выходить из проекта. Это становится заметно заранее на дашборде и в прогнозах ИИ о перспективах рынка и проекта

Важно :

В первой и второй стратегии нужно : правильно выбирать проект, если покупаешь на этапе строительства не попасть на дефолт ( как вариант выбирать рынки с эксроу счетами ) или доверить ИИ дополнительный даю дилиджент девелопера что снизит эти риски но не уберет полностью. И вовремя рефинансироваться и докупать в том же проекте объекты.

Отличие стартапа от обычного бизнеса заключается в том, что стартап может вырасти в 100+ раз за относительно короткий промежуток времени, в отличие от того, что мы называем бизнесом. Стартап — это тот же бизнес, но с возможностью вырасти, как на стероидах. В обычном бизнесе такая динамика роста в 'ДНК' бизнеса почти никогда не возможна (например, стартапу, занимающемуся продажей подписок на софт, легче вырасти в 100 раз за 5 лет, чем открыть вместо одного ресторана сто ресторанов).

Самые передовые стартапы и которые оцениваются рынком сегодня больше остальных появляются, когда происходит смена парадигмы рынка и поведения пользователей, или когда появляются и распространяются новые технологии (интернет, смартфоны, а теперь и искусственный интеллект)

Самый большой кусок пирога в рынке недвижимости, который может забрать себе компания, основанная на ИИ, включает: 1) Рынок досок объявлений 2) Риелторский рынок (продажа/покупка) 3) Аналитика и прогнозирование рынка. Это потому, что ИИ уже в скором времени сможет выполнять эту задачу лучше и быстрее людей. Затем следуют другие области, такие как составление документов (вместо юристов), безопасность, проектирование зданий (вместо проектировщиков) и оптимизация строительства.

Для понимания масштаба рынка комиссий риелторов предлагаю ознакомиться с этой таблицей (это данные, собранные командой Реалиста на некоторых рынках)

В мире есть 1200 городов с населением более 0.5 млн людей, и в каждом городе риелторы занимают более 90% рынка продаж недвижимости. Это огромные цифры. Но поскольку все риелторские агентства очень разбросаны, а услуга в основном держится не на бренде, а на самих людях, компании, которые сегодня очень велики, им уже более 40 лет. В среднем, агентство недвижимости как компания по миру зарабатывает не более 3 млн долларов в год комиссией (то есть агентств недвижимости сотни тысяч). При этом ни одно агентство недвижимости в мире в любом городе не занимает доли более 10% местного рынка, настолько этот рынок раздроблен.

Доски объявлений зарабатывают примерно 10-20% от комиссий риелторов, потому что их основные клиенты — это риелторы, которые публикуют массу объявлений, часто фальшивых и с заниженными ценами, чтобы привлечь покупателей. Обычно в каждой стране есть десяток досок объявлений о недвижимости, похожих друг на друга как братья, но номер один реально зарабатывает деньги, а все остальные получают крохи (принцип 'победитель получает все'). При этом пользовательское поведение меняется — пользователи хотят увидеть сразу лучшие для них предложения, а не обзванивать все объявления, часть из которых — фальшивки. Но доски не могут предложить такой функционал, потому что один покупатель обычно звонит примерно десяти риелторам (в среднем), и все эти риелторы платят за рекламу (как в Тиндере — если с первого дня человек найдет идеальную пару, он не станет дальше пользоваться Тиндером и уйдет). Поэтому доскам объявлений нужно предоставлять хороший функционал пользователю, но не слишком хороший, чтобы он сразу нашел лучшее.

AI стартапы за следующие 5-10 лет обгонят по стоимости стартапы из эры SAAS и FinTech и создадут новой ценности на 1 + трлн долларов. Я думаю что недвижимость здесь займет не менее 10% от всей ценности ( за счет объема рынка и ценности ИИ в этой сфере ) и вот в чем дело и отличие :

У ИИ-компаний, в отличие от SaaS, есть актив, который может быть локализован или сегментирован и продан отдельно от основного бизнеса. В SaaS и в FinTech это невозможно сделать.

Все венчурные инвесторы за последние 20 лет полюбили стартапы в сфере Software as a Service (SaaS) за предсказуемость доходов в будущем (если человек или компания подсели на решение и привязали свою карточку, то шанс того, что они будут платить еще очень долго, велик). FinTech стал популярным, потому что то, чем пользуются абсолютно все (банки, счета, переводы, оплаты), было крайне неудобно и всех раздражало, и уж точно не было заточено под мобильные устройства, использование которых росло как снежный ком.

У Saas моделей и Финтеха был и один большой минус - затраты на привлечение 1 пользователя часто покупались лишь спустя пару лет ( тут можно почитать очень подробно про это ) и поэтому нужны были большие массы капитала и такие стартапы всегда были убыточными и скорее всего еще будут убыточными очень долго.

У ИИ стартапов стоимость привлечения сегодня крайне низкая и большинство пользователей приходят органически ( а не по рекламе ), потому что рынок еще крайне не насыщен, а спрос растет по экспоненте на ожиданиях сильного экономии времени от рутинных задач и пользователи реально получают это с 1-ого дня работы с ИИ.

Важно : у ИИ-стартапов есть кастомизация продуктов и локализация. В качестве примера приведу часть стратегии моей компании Realiste.ai:

Объем продаж девелопера Emaar ( они построили Burj Khalifa ) будет равняться примерно 10 млрд. долл. в 2023 году. Если такому девелоперу увеличить его маржинальность продаж на 4% с этого объема, то получится +400 млн долларов чистой прибыли в год.

Если существует ИИ-модель, способная это сделать, то такая модель путем нехитрых вычислений стоила бы примерно 400 млн долларов (EMAAR ее покупает, через 1 год возвращает свои деньги, на следующий год получает прибыль и т.д. — отличная инвестиция). Сможет ли EMAAR создать такую модель для себя сам? Сможет ли купить или заказать специально для себя? Точно будут пробовать заказать/создать/купить (особенно когда все вокруг говорят про ИИ), но шансы на то, что заказанная модель будет покрывать все аспекты и приведет к увеличению маржинальности, вряд ли. Продукт новый, это не CRM-систему заказать разработчикам. Кто первый внедрит, получит сверхпреимущество на рынке, затем преимущество будет спадать, потому что другие игроки тоже будут внедрять, и в итоге это станет так же обыденным, как CRM-система.

Рабочая AI-модель рынка недвижимости Дубая может значительно повышать маржинальность девелопера: рекомендовать ему, какой сет квартир создавать в новом проекте, какие цены выставлять и какого класса проект строить, и даже какие площади должны быть у квартир, чтобы с участка земли заработать максимальную прибыль при лучшем спросе. В процессе продаж автоматически менять цены (смарт-прайсинг) на квартиры в зависимости от цен конкурентов и спроса (так работают алгоритмы в e-commerce и по продаже авиабилетов, например).

Каждая большая компания будет полагаться на внутреннюю модель (продать такое по подписке будет крайне трудно).

Самое интересное, что такой девелопер, как Emaar, фокусируется на рынке Дубая, и продав такую модель и создавшую ее компанию на рынке Дубая, можно повторить успех еще в сотне крупнейших городов мира, так как крупные компании в сфере девелопмента, как правило, сосредотачивают основной свой рынок в одном городе.

Плюсы:

Минусы:

Получая информацию от ИИ можно вполне успешно инвестировать в акции девелоперов и фондов недвижимости ( пока ИИ не стал общепринятым - тогда скорее всего преимущество иссякнет )

Если есть сильная корреляция между их метриками официальными ( а она есть) то можно предугадать их показатели.

Например акции Emaar выросли с 2.19 дирхама за 1 штуку до 7.42 дирхама ( 338% c цена на 1 декабря 2023 года ).

Мы в Реалисте планируем нанять несколько аналитиков - дать им наши данные и дать пару млн долларов для таких инвестиций в 2024 году.

Вывод: технологии ИИ доступны публично и могут быть реализованы в некоторой степени даже школьником. Однако ключом к созданию ИИ, превосходящего человека на рынке недвижимости, является сбор и подготовка данных, решение множества мелких, но важных задач, например, как очистить данные с досок объявлений от фейковых объявлений, и обучение моделей учителями.

Тут короткая вырезка из патента Реалист о том как происходит часть работы с учителями и процесс итераций одной части обучения. Чем быстрее проходят итерации с обратной связью от учителей 9 или пользователей ) тем быстрее ( а значит дешевле) можно обучить модель.

Тут я оставлю место и позже поставлю ссылку на ( которую я пишу паралельн ои опубликую отдельно ) то как подробно работает ИИ в недвижимости, а пока можете посмотреть не очень подробную но интересную информацию тут : https://exchange.realiste.ai/assets/How_does_the_AI_Realiste_artificial_intelligence_work.a5728a51.pdf

Современные возможности ИИ можно сравнить с функциональностью автомобильных навигаторов начала 2000-х годов. Хотя они уже работают и становятся все более популярными, пользователи еще не привыкли к ним полностью, и иногда эти системы могут допускать ошибки, например, направляя в заторы. Тем не менее, люди все чаще обращаются к ним за советом перед поездкой.

К 2023 году становится сложно найти таксиста, который бы полагался только на свою память, а не на навигатор. В большинстве случаев (в 95 из 100) навигаторы успешно направляют к назначенной точке самым оптимальным маршрутом. На сегодняшний день с помощью навигаторов планируется более 90% поездок на любые расстояния, включая ежедневные маршруты.

Таким образом, игнорирование данных и выводов, предоставляемых ИИ при совершении сделок с недвижимостью, кажется неразумным, если известно о таких возможностях. Рекомендуется проверять результаты, предложенные ИИ, с помощью экспертов или на основе здравого смысла, прежде чем принимать решения о покупке или продаже.

По моим оценкам, к 2025 году более 50% пользователей уже будут осведомлены об ИИ в недвижимости. К 2030 году не использовать ИИ в принятии решений по недвижимости станет так же необычно, как сегодня ездить без навигатора. К тому времени качество рекомендаций и выводов ИИ будет либо на уровне топ-1% экспертов, либо даже превосходить их

Тут будут ссылки где Реалист предсказывал заранее что будет с рынком недвижимости ( Чуть позже выложу ссылки на СМИ ). Если не лень - можете сами нагуглить в разделе СМИ в Дзене по тегу Realiste

У AI пока точно нет данных что находиться внутри квартиры ( это можно определить только по фото с достаточно хорошей точностью. Например ИИ может сказать с 80% точностью каково качество ремонт в квартире по 5 бальной шкале) , мало данных о том куда выходят окна квартир ( мы пару идей пробовали - пока не нашли универсального метода подходящего всем домам, продолжаем искать ), мало данных или нет данных о том кто соседи ( тут надо признать что на этапе выбора недвижимости это не так важно и можно проверить перед покупкой самостоятельно)

На сегодняшний день рынок недвижимости находится лишь в начале своей цифровизации, с менее чем 1% оцифрованных операций и аналитики. Всё еще большая часть процессов и транзакций зависит от человеческих знаний и умений.

Рынок недвижимости напоминает фондовый рынок 1980-х годов: много участников, большие денежные потоки, но большинство процессов осуществляется вручную. Как и акции, недвижимость используется для сохранения и приумножения капитала, активно привлекая розничных инвесторов. Однако, в отличие от фондового рынка, большинство покупателей недвижимости имеют эмоциональную привязанность к своим инвестициям, так как это объекты, используемые в повседневной жизни.

История фондового рынка показывает, что увеличение скорости транзакций и аналитических возможностей было вознаграждено во время его формирования. Можно предположить, что рынок недвижимости последует похожему пути. Скорость и цифровизация будут стремительно развиваться, привнося в рынок новые технологии и решения.

Рынок недвижимости также схож с e-commerce в том, что объекты недвижимости могут быть приобретены онлайн, как это уже происходит в Китае через стримы блогеров. Недвижимость имеет двойное назначение: как средство использования и как инструмент для сохранения и увеличения капитала. В отличие от фондового рынка, большинство покупателей недвижимости делают выбор, основываясь не только на цифрах и прогнозах, но и на эмоциональной привязанности к месту, внешнему виду объекта и общему ощущению от него.

Тут короткий список продуктов который выходят на рынок в 2024 году, и станут очень успешными ближе к 2026 году.

AI смарт прайсинг

Симулятор строительства

Онлайн Биржа

Портфелио менеджер

Оценка для ипотеки

Обмен недвижимости

Аналитика в стиле Moody's

Подбор Аренды

И жила и коммерческая недвижимость

AI боты риелторы ( в 2024 году наводнят рынок )

Тут гифки пару наших продуктов которые в закрытой Бете сегодня и который выйдут на рынок в 2024 году.

О Реалист (Realiste)

Цель компании - создать super intelligence ( умнее любого человека, риелтора, аналитика и с доступом в 10000х больше данных, на 100x больше городов ) на рынке недвижимости. Идея в том, чтобы отдать этот ИИ пользователям бесплатно (открытый доступ к части функционала, полный функционал отдавать партнерам по b2b), зарабатывать на B2B ( комиссии от продаж, интергации ИИ в бизнес ). Бизнес модель похожа на Google. Сегодня на платформе Realiste доступны данные по 114 городам в мире, 20 000 размеченных районов, 20 макроэкономических показателей, в ОАЭ есть 20 слоев данных и разрезов ( ROI аренды, цены, площадь зелени, прогнозы и тд ), 15 рейтингов более 200 девелоперов и 700 проектов. Каждый день 2+млн рекламных объявлений проходит через движок Реалиста. Все это обновляется либо раз в день, либо раз в неделю ( макроданные ). И все эти данные бесплатные и всем этим пользуется наш ИИ чтобы делать для клиентов прогнозы и рекомендации. Нашими продуктами сегодня пользуются девелоперы, банки и есть бесплатные продукты для пользователей. На сегодня у Реалиста самая большая база данных о недвижимости в мире (за исключением США).

Краткая история развития

Я начал делать ставку на алгоритмы против человеческой экспертности в 2015 году когда столкнулся с тем что моя аналитика в инвестициях ограничена знаниями 1 района, а риелторы также ограничены в 1 локации ( один и тот же человек не может сказать тебе точную информацию по 2ум разным районам или по 2-ум городам ) и экспертиза риелторов в инвестициях в 90% случаев не была экспертизой. В то время у меня было агентство недвижимости и я инвестировал в земельные участки. Сначала как и у многих это была очень накрученная таблица в Эксель с сотней переменных, потом с помощью разработчиков мы запаковали это в продукты, а к 2019 году мы вкладывали все наши усилия в обучение первой нашей ML модели.

Мы делали параллельные модели на разных : Нью Йорк ( и еще 10 городов в США ) , Москва, Гон Конг по мере путешествий по миру и изучения опыта этих локаций.

С 2015 года по 2020 год мы пытались привлечь инвестиции в эту идею и не смогли нигде получить инвестиции от VC инвесторов (питчили примерно 250 рах, некоторым даже дважды потому что они забывали про нас, а одному парню из крупнейшего VC фонда в США я питчил трижды за 5 лет)

В начале пандемии мы вернулись из США в Москву запустили открытый продукт в Москве (можно было находить квартиры в Москве с ценой на 15% ниже рыночной цены) . Этот продукт привлек много пользователей и именно пользователи вложили деньги в компанию.

Всего 60 ангелов-пользователей платформы проинвестировали более 6 млн долларов с 2020 по 2023 год и продолжают инвестировать в компанию. Мы пришли к идее что ИИ нужно интегрировать в России в Банки и к Девелоперам и 2 года пытались это сделать. За 2 года мы интегрировали ИИ в разные продукты в 20 крупнейших компаний и заработали всего 10 млн рублей на этом (что не стоило стольких усилий, конечно), при этом пользователи продолжали пользоваться нашей платформой и инвестировали в нас деньги.

Произошла война с Украиной и мы решаем уехать в Саудовскую Аравию (потому что всегда хотели строить международный бизнес, а из России этого уже нельзя было сделать) и бросаем все что было сделано в России ( тем более бросать особо было нечего, внедрение ИИ в банки и девелоперов это не то чем стоит в России заниматься стартапу это точно). В этот момент нам предлагают продать 15% от компании в Дубае ( где мы и не планировали развиваться совсем изначально ) за 700 тыс. долл. США и запустить продукт в Дубае. Мы запускаем продукт в Дубае, приезжаем освоиться и понимаем что именно Дубай - рынок где стоит применить ИИ сегодня. С октября 2022 года по октябрь 2023 года мы продаем 350 квартир в Дубае на сумму 130 млн долларов и зарабатываем 7 млн долларов Revenue за 1-ый год. Стоимость компании в Дубае стала оцениваться инвесторами более 50 млн долларов а доля в 15% инвестора более 7.5 млн долл. Этот инвестор это Максим @kuchinmaksim ( телеграм) , кто в дальнейшем присоединился к работе над компанией и основал внутри компании направление по работе с риелторами ( могут пользоваться нашей инфраструктурой и проводит сделки, где за первый год ревеню составил 1.3 млн долл ).

Локальный успех Дубая побудил и текущих и новых инвесторов открывать города и бронировать локации за собой ( если в Дубае получилось так успешно, то в Берлине, Москве, Джакарте и тд может получиться так же ). Всего сегодня модели Реалиста запущены в 114 городах, в 15 городах мы собрали SEED инвестиции, в 5 городах сегодня у нас идут сделки (Дубай. Абу Даби, Шарджа, Рас Аль Хайма, Бали). В 2024 году рассчитываем на 40 городов SEED (от $200k до $500k) собрали, в 15 городах идут сделки, модели запущены в 300 городах.

Текущие показатели бизнеса за 1-ый год операций в ОАЭ :

Продали на $121m ( в основном русскоязычным, нужно учесть что с марта 2023 года рынок по русскоязычным упал в 4-5 раз, наши продажи сохранились на уровне ), если бы рынок не падал - сделали бы в 4 раза больше, жаль в 2023 году не успели на англ клиентов переориентироваться - делаем ставку на 2024 год по ОАЭ на 5 языков.

Заработали = $7m и вышли на самоокупаемость по ОАЭ.

Самое главное : мы сделали 5 млн долл продаж без риелторов - чисто онлайн сделки ( ИИ помогал аналитизрвать, суппорт помогла клиентам с транзакциями и фокусировал их, продажи сделаны удаленно и 0 риелторов участвовало в этой сделке ). Вот это реально круто, до этого мало кто думал что это в принципе возможно. Оказалось возможно, благодаря тому что все данные и вся экспертиза собрана на платформе - не нужна экспертиза риелтора, особенно в инвестициях, а значит можно через суппорт и удаленных сейлзов закрывать сделки. Маржинальность такого бизнеса 63% после затрат на маркетинг и продажи.

Ещё 1.3 млн долл мы получили по схеме когда риелторы используют платформу чтобы закрыть свои сделки через нас и нашу инфраструктуру ( тут мы им платим 91% от комиссии, себе оставляем 9% )

Штат изначально состоял из 120 человек в середине года, но сейчас он сократился до 60 человек благодаря оптимизации многих процессов с помощью искусственного интеллекта.

Планы и будущие продукты: На данный момент мы предоставляем API и начинаем предлагать решения White Label. В Дубае мы рассматриваем возможность продажи разработанного нами ИИ стратегам, хотя пока это только на стадии обсуждения (уже поступают намеки от заинтересованных стратегов). Мы планируем повторить успех, достигнутый в Дубае, в 2024 году в нескольких других локациях, учитывая наш опыт, отсутствие конкуренции и большие рыночные возможности. Мы также начинаем сотрудничество с крупными компаниями для интеграции нашего ИИ (Artificial Intelligence as a Service, AIaaS). Наша цель на 2024 год - увеличить доходы с 7 миллионов до 35 миллионов за счет расширения языковых групп и увеличения маркетингового бюджета. Мы научились нанимать продавцов даже сотнями, так что это не проблема. Кроме того, мы хотим начать получать доходы от других локаций на уровне более 1-2 миллионов долларов в год.

Если вас интересует запуск такого проекта в любой локации мира, перейдите по ссылке http://joxi.ru/GrqPY17Hbg1KnA для обсуждения ( мы собираем SEEDs и мы ищем кофаундеров в 100+ городах сейчас)

Если вы профессиональный инвестор и заинтересованы в инвестировании в нашу компанию, то контактная информация находится ниже.

Зачем написал статью и раскрыл информацию?

Каждый день я рассказываю часть из этого материала сотрудникам, инвесторам, партнерам в разных странах, риелторам и тд. Я подсчитал, что если потрачу 20 часов на эту статью то сэкономлю себе 300 часов в год (ROI получился больше 10X - я решил заняться ). Если эта информация послужит нашим конкурентам на благо - не важно, в этой теме щас главное двигаться еще быстрее и быстрее, а конкурентам можно зайти к нам для начала и взять API чтобы не тратить годы своей жизни на то что я же потратил.

Плюс эта статья полагаю что разлетится на разных языках по многим людям кто интересуется темой и привлечет к нам нужных умных людей, которым мы будем очень рады.

Легко ли создать ИИ в недвижимости?

Нет, очень не легко. Легко сделать ИИ когда есть данные и их много и они чистые. Но в недвижимости нет данных, то что есть грязное и нужно сначала придумывать методы как решить эти проблемы. Было бы легко - уже бы у всех было.

Да нет там никакого AI это все ретроспективный анализ исторических данных

Так точно скажут диванные аналитики и даже напишут, что они там разработчики в Сбербанке или в Яндексе или занимаются темой ИИ триллион лет и что создать такое - это пара недель. Слышал уже за 8 лет много раз. Назовите мне компанию где можно пойти и посмотреть как это у них реально работает - я с интересом посмотрю. Если так легко сделать, ребята, не сидите на стуле - в этой теме зарыто $100b+, вам нужно срочно этим заняться. Идите и сделайте.

Но я сразу вам скажу : анализируя прошлые цены не получиться предсказывать цены в будущем и даже правильно оценивать недвижимость. Из прошлого можно получить корреляции, некие знания о рынке и его поведении, но предсказывать и оценивать только на этих данных - это точно не путь к хорошему продукту.

Что скажу риелторы

Все это фигня, ИИ никак на нас не повлияет, для людей покупка недвижимости это важное решение, нужен реальный эксперт кто все расскажет и покажет и все в сделке решит. Настоящие профессионалы всегда будут в цене.

Факт в том что большинство риелторов преследуют свои интересы в комиссии ( тупой пример продать квартиру за 1 млн долларов и за 900 тыс долларов в комиссии 3% будет 30 тыс долларов и 27 тыс долларво для риелтора, а продать недвижимость на лишние 100 тыс долларов - это много усилий. Риелтор предпочтет уговорятиь своего продавца снизить ценцу и закрыть сделку чем пытаться преследовать интересы клиента. В покупке то же самое).

Если бы у людей был на сегодня лучше способ покупать недвижимость чем через риелтора - думаю они бы им воспользовались ( может не все и не сразу, но точно над этим стоит задуматься).

Риелторам СРОЧНО надо осваивать тему с ИИ ( во первых это им даст в несколько раз больше денег, во вторых кто не освоит будет работать с клиентами 70+ лет и теми кто пользуется кнопочными телефонами скорее всего очень скоро )

Владельцы риелторских компаний полагаю сделали бы ставку в пользу AI риэлтора который не просит 50% от комиссии за работу, если бы с помощью ИИ риэлтора можно было бы получать комиссию или сделать его частью процесса.

Что скажут олдскульные инвесторы в недвижимости ?

А налоги где? А дивиденды где? Не посчитал затраты на продажу на риелторов. И тд и тп. Друзья, мы работаем на многих, рынков - налоги разные, расходы разные. Моей задачей было верхнеуровневого описать основные принципы работы рынка и возможностей для инвесторов. Если считаете что что то упущено - возьмите мои данные и составить свой расчет.

Мой Телеграмм канал https://t.me/Realisteofficial

Моя Почта a1@realiste.ai

Мой What’sApp : +971507218752

Мой Telegram : @Alex_IgumnovGaltsev

P.s.

Спасибо ChatGPT, что помог мне написать эту длинную статью

И ребята, конечно я еще не все рассказал и некоторые секретики утаил, пишите в личку - расскажу. Выносить на публику открыто такое не думаю, что стоит.

Будет часть № 2 скоро с продолжением к этой статье.

https://medium.com/99-mph/1-trillion-of-real-estate-is-on-the-move-heres-why-94ee9233e5eb

https://www.datocms-assets.com/65181/1698850844-the-saas-glossary-2023.pdf ( ICONIQ Capital - это growth фонд / family office, который управляет деньгами уважаемых tech предпринимателей, таких как Дорси, Цукерберг, Московиц, Пакрер и другие.