Как разменять квартиру, приобретенную с использованием маткапитала

Сам по себе размен квартиры − это уже долгий и трудоемкий процесс, а когда квартира была куплена на материнский капитал − все ещё сложнее.

На примере конкретного кейса мы разберём основные сложности, с которыми можно столкнуться в процессе сделки. Вы узнаете как действовать в случаях, когда ипотека не закрыта или есть вопросы по долям детей.

Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.

Андрей столкнулся сразу с тремя сложностями: обременение по ипотеке, обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала, и необходимость получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку.

Продать квартиру и купить новую можно даже в такой непростой ситуации. Разберем её по шагам.

Как решить проблему: Есть несколько вариантов действий.

Вариант 1. Андрей может досрочно погасить кредит и снять обременение.

Это самый легкий и надежный способ. Минус этого варианта − средства на погашение ипотеки придется искать самостоятельно. Если собственных средств нет, то можно попробовать занять средства у знакомых или возможно взять второй кредит, например, потребительский, если дохода на это хватит.

Вариант 2. Покупатель закрывает ипотечную задолженность Андрея.

Этот вариант гораздо более распространен, чем предыдущий, так как банк-кредитор принимает активное участие в сделке и является гарантом безопасности для покупателя. Покупатель гасит долг за ипотеку, переводя средства на счёт банка, а не напрямую продавцу. Далее банк и регистрирующий орган снимают обременение с квартиры.

Разницу между ценой продажи квартиры и задолженностью по ипотеке покупатель кладет в ячейку банка кредитора или другой банк. После регистрации договора купли-продажи и вступления покупателем в право собственности, разница переводится на счёт продавца.

Обычно при такой схеме составляется предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: закрепляют стоимость квартиры, размер аванса, устанавливают дату подписания основного договора.

Минус этого варианта заключается в том, что банки не всегда идут на такую сделку и это надо будет согласовать заранее. К тому же покупателя может оттолкнуть необходимость внесения большой суммы задатка для погашения ипотеки. Поэтому в данной схеме потребуется опытный агент, который сможет убедить покупателя вступить в сделку: расскажет о возможных рисках и объяснит, как их избежать.

Мы рекомендовали Андрею выбрать второй вариант, помогли договориться с банком и покупателем, составить предварительный договор купли-продажи и пройти по всем шагам продажи.

По закону при покупке квартиры на средства маткапитала вы обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи, включая детей. Банки отказываются оформлять доли на детей сразу, когда одобряют ипотеку.

Андрей тоже пока не оформил доли. Законно продать квартиру без этого он не может. Пенсионный фонд может оспорить сделку, обязать продавца вернуть маткапитал и забрать квартиру у покупателя.

Как решить проблему: наделить детей правом собственности на часть недвижимости.

По закону продавец обязан выполнить это требование, даже если у детей уже есть доли в какой-то другой недвижимости. В противном случае, если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по судебному решению, вернуть маткапитал пенсионному фонду или даже привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ «Мошенничество».

При сделках с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, своё согласие должны давать органы опеки. Они выставляют довольно много условий и ограничений на покупку нового жилья. Поэтому многие продавцы ищут способы исключить детей из сделки и выделяют им доли в другой недвижимости, например, покупают доли у родственников. Однако, если в случае проверки вскроется факт, что квартира была продана без выделения долей детям, то сделка будет аннулирована и последуют санкции, описанные выше.

Размер долей собственник может определить самостоятельно. Чаще всего родители делят квартиру поровну между всеми членами семьи. Однако здесь стоит помнить, что наш герой Андрей собирается покупать новое жильё. Органы опеки выдадут разрешение на сделку только когда убедятся, что дети получат равноценные или большие доли в новой квартире.

Поэтому имеет смысл уменьшить исходные доли детей, чтобы было меньше проблем при согласовании покупки с опекой. По закону размер доли не может быть меньше, чем размер вложенного материнского капитала.

В кейсе Андрея в семье два родителя и два ребенка. Квартиру площадью 80 кв. м купили за 5 млн руб. Маткапитал размером 500 тыс. руб. покрыл 10% или 8 кв.м от общей площади. Этот метраж нужно распределить между всеми членами семьи поровну. Значит на каждого человека придется 2 кв.м. В соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях, т.е. 2/80.

Когда доли определены, необходимо подписать соглашения о выделении долей и подать его вместе с остальными документами на регистрацию.

1. Написать соглашение о выделении долей в письменной форме и заверить его у нотариуса, оплатить госпошлину в размере 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости) и технический сбор.

2. Собрать необходимый пакет документов:

3. Подать через МФЦ заявление на регистрацию в Росреестр, приложив собранные документы и оплатив госпошлину 2000 рублей (сумму делят по-ровну между всеми собственниками и выплачивают отдельными квитанциями).

4. Дождаться проверки от Росреестра. Если все верно, доли зарегистрируют. Если нет — нужно проверить все шаги, найти и исправить ошибку.

5. Получить разрешение на продажу имущества у органов опеки и попечительства.

Для этого требуется подать:

Можно пройти этот путь самостоятельно, но лучше опираться на поддержку профессионалов. Наши юристы помогут вам оформить все документы и получить необходимые согласования.

Итак, Андрей решил уже большую часть вопросов с продажей, однако еще нужно согласовать покупку новой квартиры с органами опеки. Семья Андрея переезжает в более крупный город и планирует купить жилье в хорошем районе недалеко от его новой работы. Однако общая площадь квартиры будет на 20 кв. м. меньше. Одобрит ли подобную покупку опека?

Как решить проблему: перед покупкой новой квартиры вам необходимо будет проконсультироваться с органами опеки и попечительства.

Для этого нужно обратиться в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, описать свою ситуацию и уточнить список документов, который потребуется на консультации.

Закон не устанавливает четких условий, на основании которых органы опеки определяют, что жилищные условия ребенка не ухудшаются.

С большей вероятностью сделку одобрят, если:

В случае Андрея рассчитывать на первые два пункта не получится, а следовательно нужно будет обратить внимание опеки, что общее качество жизни детей при переезде улучшится, несмотря на уменьшение метража. Например, при переезде увеличится доход семьи, рядом с новым жильем будут развивающие секции для детей и т.д.

В случае переезда семьи в другой регион, появляются дополнительные условия и шаги по продаже ипотечной квартиры, приобретенной с маткапиталом, и согласованию с органами опеки покупки новой. Подробно этот кейс мы разбираем в статье [Как обменять квартиру при переезде в другой город].

Андрей решил все вопросы и уже готов подписать договор купли-продажи. Однако покупатель начал сомневаться в сделке из-за использования маткапитала при покупке квартиры.

Покупатель боится, что его лишат права собственности в части доли детей. Органы опеки или дети после достижения совершеннолетия смогут оспорить сделку. И этот страх обоснован.

Такое происходит, когда:

В этом случае нарушаются права детей, у которых по закону есть право собственности на часть недвижимости. Расторгнуть сделку могут они сами после достижения совершеннолетия, пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки.

Как решить проблему: позаботиться о соблюдении закона и предоставить покупателю соглашение о распределении долей по маткапиталу.

Мы описали самый частый страх покупателя, но могут быть и другие риски:

Андрей успокоил покупателя и предоставил все подтверждающие документы, успешно продал квартиру и приобрел жилье в новом городе.

Специалисты агентства «Династия 24» объяснят как решить сложные ситуации, помогут подготовить все документы заранее. Во время непосредственно сделки обе стороны смогут вздохнуть спокойно, ведь купля-продажа точно не сорвется.

Вы разобрались со всеми проблемами и с нетерпением ждете, когда уже подпишите договор. Вот, что вам осталось сделать для размена недвижимости:

Мы описали только основные проблемы, с которыми сталкиваются при размене жилья, купленного на маткапитал. Более мелких юридических проволочек еще больше.

Специалисты агентства недвижимости «Династия 24» готовы помочь и оказать консультацию по любой из перечисленных ситуаций. Мы поможем собрать полный комплект документов для заключения юридически не оспоримой сделки с гарантией.

Чтобы задать свои вопросы, позвоните +7 385 259-05-70

Мы уверены, наша консультация поможет подготовить документы и провести сделку на выгодных условиях. Если вы не хотите лишней траты времени, оспоренной купли-продажи — обращайтесь, мы поможем соблюсти все юридические формальности.