Как правильно оформить договор аренды?

Когда физические лица, индивидуальные предприниматели или юр.лица арендуют торговые помещения и офисы, то как правило идут на условия Арендодателя, в лице собственника помещения или управляющей компании объекта недвижимости.

В результате, при расторжении договора и сдаче помещения многие сталкиваются с ситуацией, когда обнаруживаются подводные камни в виде пунктов договора, позволяющих не возвращать обеспечительный платёж.

Мы обсудили данную проблему с генеральным директором консалтинговой компании tehconsult Лазаревым Максимом:

Максим, ваша компания консультирует компании и физических лиц по вопросам аренды и приобретения коммерческой недвижимости. Как Вы оберегаете своих клиентов от недобросовестных Собственников и Управляющих компаний? Какие кейсы были в вашей практике?

Начнём с кейсов. В Москве, да и во всей России есть недобросовестные управляющие компании, которые составляют договор таким образом, что при уходе Арендатора, ему не возвращают обеспечительный платёж. Один из знакомых нам объектов - это бизнес-центр AU-ROOM, администрация которого уже много раз не вернула деньги своим бывшим арендаторам (по ссылке читайте отзывы компаний, которые имели негативный опыт работы с УК объекта).

В данном бизнес центре прописаны технические нюансы по состоянию помещения, на момент передачи назад Арендодателю, которые выполнить невозможно. То есть, как только Арендатор подписал договор аренды по форме БЦ AU-ROOM и перечислил обеспечительный платёж, он может сразу забыть об этих финансовых средствах.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, к нам за консультацией приходят люди, которые хотят арендовать помещение, здание и не иметь проблем при пользовании объектом и расторжении договора аренды.

На начальном этапе мы проводим аудит объекта: анализ технического состояния, анализ документации и положений Договора аренды.

По итогу работы - разрабатываем особые приложения к Договору Аренды. В них фиксируются:

- все технические недостатки, риски и особенности помещений и их инженерной инфраструктуры;

- максимально подробно описываются зоны эксплуатационной ответственности и действия Сторон при возникновении аварийных ситуаций;

- описывается с приложением фотографий состояние объекта, а также подробно указываются признаки допустимого износа, который устроит Арендодателя при передаче Арендатором помещения обратно.

Все эти меры помогают уйти от претензий Арендодателя.

Что Вы имеете ввиду под рисками? С какими рисками сталкиваются будущие арендаторы чаще всего?

Не все люди понимают, что многие объекты недвижимости имеют врождённые недостатки инженерии или в процессе эксплуатации помещения претерпели такие изменения, которые привели к проблемам в плане пользования.

Наиболее распространена проблема отсутствия нормативного микроклимата: вентиляция не обеспечивает необходимый воздухообмен, система кондиционирования подобрана по мощности неправильно. В помещениях летом жарко, душно.

Безусловно, Арендодатель будет говорить, что помещения светлые и комфортные, а на самом деле через время обозначатся перечисленные проблемы. В итоге нужно будет либо терпеть, либо искать новое помещение, а переезд это маленькая война, которая тормозит бизнес.

Если Вы выявили такие риски, что рекомендуете своим заказчикам? Искать другое помещение?

В этой ситуации заказчики делятся на несколько категорий:

Первые сразу разворачиваются и ищут помещение где нет технических проблем, либо они не существенны, решаемы.

Вторые спрашивают, насколько можно снизить арендную ставку на основании наших заключений. Потом они принимают решение: готовы ли терпеть отсутствие нормального микроклимата получив определённую экономию или нет. Иногда мы просчитываем проекты, когда Арендодатель соглашается дать скидку, а мы определяем, хватит ли сэкономленных денег на оснащение помещений дополнительными системами, чтобы исправить ситуацию с микроклиматом. Здесь иногда используем инструмент арендных каникул. То есть мы рассчитываем стоимость системы кондиционирования/вентиляции, делим эту сумму на ежемесячные платежи, получаем количество месяцев арендных каникул для Арендатора, то есть нашего клиента.

Арендодатель готов идти на такие условия?

Сейчас наступили времена, которые называются "рынок Арендатора". То есть вакансий помещений значительно больше, чем потенциальных арендаторов. Из-за этого дисбаланса Арендатор имеет возможность диктовать свои условия и склонять к гибкости Собственников и Управляющие компании.

Получается, что если будущий арендатор не владеет опытом составления Договора аренды, то лучше обращаться к экспертам рынка?

В сети интернет, особенно на юридических порталах, очень много доступных шаблонов и примером договоров аренды коммерческих помещений. Как офисных, торговых так и складских, промышленных. Будущий Арендатор может воспользоваться ими, если обладает достаточными знаниями и компетенциями, чтобы адаптировать условия под конкретный объект недвижимости. Если этих компетенций нет, то тогда стоит обращаться к консультантам.

Всех волнует вопрос, сколько стоит такая консультация?

Всё зависит от площади объекта, его назначения, а также вариантов будущего использования помещений.

Если приводить конкретные цифры, то у нас такая услуга стоит от 15.000 рублей. За аудит помещений офисного центра класса В города Москвы, площадью 300-400 кв.м. и последующую разработку Договора аренды мы берём порядка 150.000 рублей.

Если Вы сделаете расчёт обеспечительного платежа, который Арендатор без нашей консультации впоследствии может потерять, то обнаружите, что он составляет 600.000-1.000.000 рублей.

Экономия в 450.000-850.000 рублей очевидна.

Обращаясь к нам заказчик получает не только экономию, но и нивелирует риски, которые могут возникнуть в процессе аренды помещений.

Можно ли сравнивать ваши услуги с медицинской диагностикой, когда узнать об отсутствии болезни платно - это нормально?

Да, Вы правы. Именно такое отношение к услуге у наших заказчиков. Люди ведь не говорят врачу: "Вы у меня не нашли болезни, я здоров, значит деньги заплатил зря". Наоборот, узнать о том, что объект пригоден для пользования, также приятно и нужно, как узнать от врача о том, что Вы здоровы.

Максим, спасибо за ваше время и ответы.

Спасибо, что пригласили на интервью. Надеюсь, информация будет полезна всем участникам рынка коммерческой недвижимости.