Ипотека или аренда: что выгоднее?

Извечный вопрос для молодых людей, только вступающих в самостоятельную жизнь – что лучше:

- арендовать квартиру помесячно и инвестировать, чтобы купить свое жилье без ипотеки

- или копить пару лет средства на первый взнос и взять жильё в ипотеку?

Обычно получается так, что старшее поколение с более консервативными взглядами всеми руками за ипотеку: в конце концов, своё жильё будет. А вот среди зумеров именно вариант с арендой наиболее популярен: гибкость, отсутствие привязанности к одному месту и финансовая свобода.

Но мы не привыкли мыслить предрассудками, нас интересуют только цифры и факты. Поэтому посчитаем, какой вариант действительно выгоднее и по итогу комфортнее.

Для удобства подсчётов введём следующие условия: некий Петя покупает/арендует квартиру в Москве, однушку 32 кв. м, в новостройке. Средняя цена 250 тыс. за кв. м., стоимость квартиры выходит 8 млн рублей.

И вот Петя накопил 1,2 млн рублей (15% от стоимости однушки). Можно либо внести их как первый взнос, либо продолжить снимать квартиру. Кроме того, у Пети средний доход по Москве – 117 тыс. рублей (данные Росстата за 2022 год). Петя – разумный потребитель, поэтому старается эффективно использовать средства. Свободные деньги он либо отправляет на банковский вклад, либо инвестирует.

Мы не учитываем: налоги, ЖКХ, льготы, скидки и др., т.к. они зависят от условий аренды или ипотеки и часто индивидуальны. Ипотека берётся на 20 лет по самому популярному формату, т.е. с аннуитетными платежами.

Сейчас безо всяких льгот и скидок в Сбербанке ставка по ипотеке составит 12,2%. При минимальном взносе в 15% от суммы кредита получаем ежемесячный платёж 75 824 рублей. За 20 лет Петя заплатит 18 197 760 рублей + 1,2 млн взнос, итого 19,4 млн. Безумные деньги. Понятно, что в

таком случае об откладывании средств речи не идёт – останется 41 тыс. в месяц, этого хватит только на жизнь.

Также не забудем, что квартиру можно продать. За последние 20 лет стоимость кв.м. в Москве выросла в 6 раз. Но такой динамики мы точно больше не увидим, т.к. условия были уникальные: становление рынка, массовый приток иностранных инвестиций, резкое увеличение благосостояния людей и реальных доходов, недавний дефолт, который обеспечил эффект низкой базы. В реальности в течение следующих 20 лет можно предположить рост максимум в 2 раза, и то с натяжкой (растем уже с высокой базы, в 2022-2023 цены и вовсе будут снижаться, темпы роста экономики будут низкими), т.е. квартира Пети будет стоить 16 млн. Это меньше, чем он заплатил за неё.

Для восстановления справедливости возьмём семейную ипотеку, которая резко набрала популярность в 2020-21 году. Её как раз продлили до лета 2024 года. Текущая ставка 6%, в 2023 она вырастет. Но считаем по нижней границе. Получается ежемесячный платёж 48 717 рублей, общая выплата 11,7 млн + 1,2 млн взнос. Суммарно 12,9 млн. Куда более адекватно.

В таком случае разницу между двумя взносами (27 тыс. рублей) можно ежемесячно инвестировать. В прошлом посте считали, что средняя годовая доходность рынка РФ за 20 лет с дивидендами и реинвестицией составила 15% в рублях. Вы удивитесь, но за 20 лет при таком подходе накопится почти 41 млн рублей. Но, конечно, это в идеале.

Итого в лучшем случае: потрачено на ипотеку 12,9 млн рублей, заработано на инвестициях (не считая сами взносы) 34,5 млн рублей. Плюс возможность продать квартиру после погашения за 16 млн.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве, по данным Циан.Аналитики, составляет около 40 тыс. рублей. Получается дешевле, чем даже взнос по семейной ипотеке.

Многие возразят: стоимость аренды не стоит на месте и тоже растёт вслед за стоимостью квартир. Цена аренды растёт куда более медленными темпами. С 2015 по 2022 год в Москве увеличение составило всего 18% (с 34 до 40 тыс. рублей). Это 2-3% ежегодно. Возьмём по верхней границе. Тогда в первый год Петя заплатит 480 тыс. рублей, во второй 494 тыс. и так далее. В сумме за 20 лет получится почти 13 млн рублей. Немного больше, чем по семейной ипотеке.

Но сколько получится заработать на инвестициях? Ежемесячные взносы будут уже по 35 тыс. рублей, а стартовый капитал – те самые 1,2 млн, которые Петя собирал для первого взноса. Получим, что за 20 лет на брокерском счету накопится 76,1 млн рублей. Из них чистый доход почти 65 млн – вдвое больше, чем в случае с семейной ипотекой.

Понятно, что расчёты очень условные и в каждом случае есть свои исключения: кто-то может получить ипотеку по льготной ставке в 2%, кто-то – снять квартиру в аренду по долгосрочному контракту и очень выгодной цене. Тут мы учитывали лишь сухие цифры. Если перед вами реально встал выбор между ипотекой и арендой, то нужно ответить на несколько вопросов, как минимум:

Ипотека vs аренда – это вопрос стиля жизни и предпочтений: гибкость vs стабильность; финансовая зависимость с наградой в виде квартиры в конце vs полная свобода. Также отнюдь не обязательно, что вы получите 15% годовых при инвестициях, возможно, это будет всего лишь 12%. Если использовать депозит и взять средний доход в 7%, то получится уже не столь значительно опередить ипотеку.

С точки зрения финансовой эффективности, конечно, аренда получается гораздо выгоднее.

Для каждого отдельного случая нужно делать индивидуальный расчет. Мы лишь привели схему и показали логику. Человек, который незнаком с финансами – считает, что купить квартиру, очевидно, выгоднее. Но на самом деле это далеко не факт. Ставки по ипотеке в России очень высоки, поэтому очень часто вариант снимать + инвестировать оказывается выгоднее. Считайте, друзья, это поможет вам сэкономить.