Дешевеющая аренда в России: покупать квартиру стало ещё менее выгодно

СМИ сообщали, что число предлагаемых квартир к аренде в Москве за год выросло в 2,5 раза. В феврале количество доступных «лотов» достигло 30 тыс. При этом в высокобюджетном сегменте зафиксировано увеличение на 116%.

В этих условиях аренда подешевела более чем на 21,4% за год. Только за январь 2023 было снижение на 3-5%. Понятно, что из региона в регион ситуация разнится. Но мы уже по традиции анализируем именно рынок Москвы, т.к. на нем быстрее сказываются глобальные изменения.

Одной из главных причин падения стоимости аналитики называют снижение миграционного потока в РФ и увеличение оттока из страны. На столице это сказалось в большей степени, поэтому в Москве зафиксировано самое сильное снижение цены среди других регионов. Тем временем, стоимость кв. м. в Москве в феврале вышла на плато и перешла к небольшому росту (ниже на графике). Фактически стоимость вернулась к уровням начала 2022 года. Т.е. по итогу за год цена не изменилась, а аренда упала почти на четверть. Следовательно, на столько же снизилась доходность от инвестиций в жилую недвижимость.

Теперь немного расчётов.

Получаем, что цена средней арендуемой квартиры составляет 11,9 млн рублей (253 тыс. *47). И это без учёта переплат по ипотеке. Доходность от сдачи такой квартиры в аренду упала с 7% годовых до 5,5%. Если переводить на язык мультипликаторов, то её P/E вырос с 14 («нормальное» значение для рынка до событий февраля 2022) до 18.

Это, конечно, не критические значения. Например, в Ирландии перед жёстким ипотечным кризисом доходность аренды падала до 1%, а P/E взлетал до 100. Но в 2022 году доходность аренды в Москве падала рекордно быстро.

Рано или поздно «мультипликаторы» на рынке недвижимости РФ вернутся в историческую норму. Тут два пути: либо за счёт роста цены аренды (что маловероятно в условиях оттока населения и падения доходов), либо за счёт продолжения падения стоимости кв. м.

Если вам интересна эта тема, можете почитать множество интересных и полезных статей у нас в блоге, который мы ведем в Телеграм (ссылку можно найти в профиле)