Рынок ИЖС бьет рекорды. С какими проблемами сталкиваются застройщики.

По статистике Циан доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в России выросла до 58%. Тренд на увеличение доли ИЖС наблюдается с 2020–2021 годов и объем ввода уже обогнал объемы ввода многоквартирных домов.

Вместе с тем, рост индивидуального жилищного строительства обнажил серьезные пробелы в регулировании данного рынка со стороны государства, недобросовестное поведение участников рынка. Не побоюсь, что на сегодня это "серая зона" строительства.

Мы, как эксперты в сфере земельного права и градостроительства, а также будучи сам профессиональным застройщиком и инвестором на основе личного опыта и опыта клиентов могу выделить основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться.

Юридические проблемы застройки:

1. Не четкий правовой статус земель. Несмотря на масштабы нашей необъятной Родины, территорий, юридически идеально подходящих под индивидуальную жилую застройку не так много. Большая часть участков, пригодных и экономически интересных для застройки, относится к землям сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда и т.п. Продавцы таких участков часто говорят, что изменить назначение "раз плюнуть", "все просто". Однако в реальности сделать это очень сложно, а часто не возможно. В итоге, купив такой участок, можно заморозить свои активы. Поэтому рекомендую перед покупкой собрать градостроительную документацию в отношении участка, изучить документы территориального планирования. И не верить продавцам на слово, что все будет хорошо. У них то точно после продажи будет все хорошо).

2. Охранные зоны, коммуникации ресурсоснабжающих организаций. Наличие охранных зон, например, санитарных зон источников питьевого водоснабжения, коммуникаций ресурсоснабжающих организаций могут сделать не возможной застройку участка или существенно осложнить ее. До приобретения участка следует обязательно проверить этот момент.

3. Отсутствие возможности подключения к сетям энергоснабжения. В первую очередь, это касается подключения к электросетям и газу. Даже если при продаже Вам будут говорить, что все сети идут рядом с границей участка, может оказаться так, что все мощности ГРУ или ТП в данной локации выбраны, а построить новые это очень долгий процесс. Поэтому технические условия на газ и электричество желательно получить до покупки земли.

4. Отсутствие юридически оформленного доступа (проезда) на участок. В моей практике были случаи, когда инвесторы приобретали большие массивы земельных участков и, вроде бы, все отлично по виду разрешенного использования земли и даже ГПЗУ были. Однако, через какое то время выяснялось, что проезд на эту территорию не официальный и проходит сквозь населенный пункт, жители которого категорически против соседства со всеми вытекающими последствиями: жалобами в администрацию, судами, митингами.

5. Сомнительные документы о владении. Никто не отменял и проверку юридической чистоты оснований принадлежности участка продавца. Каких только сомнительных правоустанавливающих документов я не насмотрелся за свою практику. Из последнего: у продавца вместо документа о собственности на земли была доля в ООО, которую он продавал и уверял покупателя, что это нормально: будет доля в ООО и можно с землю застраивать. Только доля эта стоила больше 100 млн. руб. Как выяснилось, земельный участок был в аренде на 49 лет для рекреационной деятельности и люди ничего интереснее не придумали, как создали совместной ООО и передали ему права аренды, разделив при этом территорию на несколько участков. И некоторые ведь действительно настроили там домов, по сути самовольных построек.

Предпринимательские риски застройки:

1. Низкая квалификация или обман подрядчика. Классика жанра, сколько инвесторов теряют свои деньги из-за неверного выбора подрядчика. Здесь особо расписывать не имеет смысла. Все с этим сталкивались. В конечном итоге, проект выходит сильно за рамки сметы и сокращается доходность. При этом необходимо учитывать, что основная масса подрядчиков работает за наличку.

2. Не верный выбор локации с точки зрения потребностей или портрета покупателя. Это очень важный момент. Тип домов, площадь домов, месторасположение, расстояние от населенного пункта, автомобильные трассы, наличие рядом леса или водоема, исторических мест, спортивных или образовательных учреждений, торговых центров и ресторанов. Нужно четко сегментировать свой продукт и понять какой клиент в каком ценовом сегменте готов будет рассмотреть именно вашу территорию для покупки.

3. Дом для постоянного проживания или так называемые "дома выходного дня". Этот пункт вытекает из пункта 2 и здесь важно понимать для каких целей клиент приобретает ваш объект. К домам для постоянного проживания совсем другие требования.

4. Нарушение строительных технологий. Понятно, что любые переделки стоят дороже нового строительства, ошибки при строительстве дорого обходятся. Сюда же я отношу риски, связанные с предъявлением покупателями требований по защите прав потребителей, включая взыскание штрафа и морального вреда.

5. Строительство без проекта и сметы. ИЖС на сегодняшний день особо не регламентируемый законодательством вид деятельности. Например, для строительства индивидуального дома не требуется проект и разрешение на строительство.

На самом деле, оба раздела можно дополнять и дополнять. Очень интересен опыт других людей.

Покупатели также понимают и видят те сложности и риски, с которыми можно столкнуться при строительстве дома и поэтому в основном выбирают для приобретения готовые дома с чистовой отделкой.

Сегодня мы видим, что действия государства все больше направлены на исключение рынка ИЖС из "серой зоны" и повышение прозрачности рынка. В 2024 году планируется ввести возможность применения эскроу-счетов для застройщиков, проектное финансирование застройщиков по аналогии с многоквартирными домами. упорядочиваются и делаются более прозрачными отношения с ресурсоснабжающими организациями, местными администрациями.

Поэтому эпоха массового индивидуального жилищного строительство только еще впереди и точно в скором будущем будут появляться целые "горизонтальные города" с развитой инфраструктурой и комфортной средой для жизни людей.

В следующей статье мы разберем риски приобретения земельных участков и жилых домов для конечных покупателей.