В дискуссиях про цены на недвижимость часто можно встретить мнение, что надо считать в долларах. Сторонники других взглядов парируют, что мы живем в рублевой зоне и доллар теперь абстрактный ориентир. Разбираем оба
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
--------------------------------------------
Недвижимость – фундаментальный актив, возводимый на земельном участке. Состоит из строительных материалов (бетон, металл, кирпичи, стекло, отделочные материалы), строится рабочими. Т.е. недвижимость – материальный актив, в создании которого участвует и материалы, и земля, и труд.
Все это, в теории, не должно быть подвержено инфляции, т.е. не обесценивается
Мы взяли еженедельный индекс Дом.Клик, который публикуем в канале
И пересчитали его с актуальным курсом доллара на каждую дату и получили совсем не динамичный (кроме 2022 года) индекс цен на недвижимость в долларах.
Внимательный взгляд заметит, что за последние 7 лет (2017-2023) индекс толком никуда не сдвинулся: как был около 3000 долларов, так и остался. Но давайте вспомним, что есть 2 типа расчетов:
- номинальный индекс
- индекс полной доходности
Когда считают доходность рынка акций – добавляют выплаченные компаниями дивиденды, не так ли?
Стоимость рентной доходности в Москве находится в диапазоне от 4% до 7%: чем ликвиднее актив – тем быстрее и дороже его можно сдать в аренду. Если мы пересчитываем не бабушкину трешки в хрущевке в спальном районе, а исследуем инвестиционную привлекательность, то и инвестировать надо в ликвидный актив: 1ккв близко к метро, в сравнительно новом доме. Такая квартира будет давать доход 5-7% годовых.
Получается, что помимо того, что московский бетон сохраняет свою ценность в долларах, он даст сверху 35-50% сверх своей стоимости в виде дохода от аренды.
В целом, мы очень скептично смотрим на рынок недвижимости, главным образом из-за:
🔻перегретости рынка: за последние 5 лет цены выросли в среднем в 2 раза, отдельные локации в отдельных городах – в 3
🔻снижения реальной покупательной способности населения: кто мог уже купил в ипотеку и ближайшие 30 лет заняты, да и доходы не сильно растут
🔻ужесточение льготной ипотеки снизит цены на первичном рынке, что по инерции зацепит вторичный
🔻ключевая ставка 16% совсем не мотивирует к дорогим покупкам
Но недвижимость как средство сохранения показывает себя почти идеально.
К сожалению, у нас нет индекса Дом.Клик за более длинный отрезок времени. Зато, у нас есть цифры компании АТОН, которые посчитали среднегодовую доходность за 20 лет по классам активов и недвижимость здесь показывает очень впечатляющий результат:
Обратите внимание, что индекс московской биржи представлен как просто индекс, так и индекс полной доходности. Аналогичного индекса полной доходности в недвижимости нет. Если прибавить сюда ренту, недвижимость покажет лучший результат среди активов всех классов.
Так почему не добавили?
Как мы уже говорили, доходность бабушкиной трешки в спальнике и однушки у метро – принципиально разная. Поэтому, будет честно считать в каждом отдельном случае – отдельно. Ведь и покосившаяся послереволюционная двухэтажная постройка, и новостройка в чистом после (экологически чистый район 😂), и новый дом у метро с инфраструктурой – это все недвижимость.
Нужно ли сейчас покупать?
Мы считаем, что лучшую доходность дает диверсифицированный портфель, где есть и недвижимость (в виде объекта, или фонда недвижимости), и акции, и облигации. Но если вопрос ставить: покупать ли недвижимость сейчас? – мы считаем, что облигации дадут доходность выше (16-17% годовых).
----
Спасибо, что читаете нас❤! Подписывайтесь на канал Кот.Финанс
-------------------------------------------
❗Спонсор статьи - ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
Очень удобно показывать график с 2016 года (локального минимума), тогда не видно вот этого:
Комментарий недоступен
График обусловлен началом отсчета индекса дом клик
А вы на своем графике видите точку входа 2000 год или 2008?
При таком ключе, кажется, покупать недвижимость - это стрелять себе в ногу. Очень больно
Согласен. Больно и не за чем
На днях выпустим статью про льготную ипотеку. Разберем, так ли все плохо
В турецких лирах недвижка летит вверх
В зимбабвийских долларах тоже !
Когда считают доходность рынка акций – добавляют выплаченные компаниями дивиденды, не так ли?
В случае с недвижимостью расчёт идёт с учётом амортизации и всех прочих трат, которые могут возникнуть?
Хорошее уточнение. Нет. As is
Фигня этот рентный доход. Вот мою квартиру недавно затопили сверху, теперь надо делать неслабый ремонт, а страховая выплатила какие-то копейки. Уже 2% годовых подрезали из 4-5%. А еще нужно оплачивать квартиру, платить налоги, обновлять там что-то по мелочи или по-крупному. Тратить кучу времени на арендаторов, на их поиск и разборки с ними, если что-то идет не так, а это время можно потратить на что-то другое и заработать в другом месте. В итоге так останется всего 2% в год из 4-5%, что вообще фигня. Так что бестолковые эти инвестиции в недвижку, тем более, что она и падать может долго, а в долларах все равно не растет. Гораздо проще и выгоднее купить облиги под 10% и не париться и еще валютой хеджироваться. Можно и в акции вложиться, если они глубоко просели. Это даст намного-много больше, а еще и времени не нужно столько тратить.
Если не секрет, какие стратегии вы используете для хеджирования валютного риска в своих инвестициях?
фигня ваши акции, я купил они упали на 30%
Чувствуется что сильно наболело. Но есть и обратные примеры. В сухом остатке простой не должен превышать 3-5% в год
А средняя доходность недвижимость плюс аренда все равно выше получается. Не всегда. Но на дистанции десятилетий выше
из за таких приколов, считаю, что родители обязаны обеспечить своего ребенка отдельным жильем когда ему исполняется 18
А родителей кто обеспечит?
Ну в рамках за все хорошее и против всего плохого - да, должны. А дальше начинаются нюансы :) Потому как что студия в Нижних Подзалупках, что трешка на Воробьевых горах - формально "обеспечить отдельным жильем"
Купил квартиру 5 лет назад в Москве на стадии котлована, сейчас продаю. Если считать в долларах, то продаю ровно за ту сумму, что купил, не учитывая ремонт.
Блин, звучит почти невероятно, ведь основной рост цен и произошел с 2020 года.
Неужели все валюта нивелировала?
Надо еще добавить сэкономленную стоимость на питание в ресторанах и посещение общественных туалетов, тогда рост вообще в космос уйдет.
А зачем? Этой идеи в статье даже рядом нет
Детальный обзор, спасибо) Идеальной была бы схема, когда накопил первоначальный взнос, взял льготную ипотеку на готовую первичку. Условно вложил 30%, остальное дал банк. Поскольку квартира готова, сдал в аренду. И вот арендаторы выкупают квартиру у банка) Мечта)))
Спасибо! К сожалению, разбор не детальный а поверхностный. Тема еще на сотни статей.
Ваш идеал реализован: есть у самолета. Сначала у них копите, они доплачивают и дают скидку если берете квартиру у них
Ну пару лет назад этой схемой воспользовались все, у кого в голове не квашеная капуста :) Да даже сейчас можно найти варианты, но уже начинаются мутки-крутки и темки-схемки
Недвижимость всегда растёт - и точка. С уважением, глава Церкви ВРЦН.
Верю
Недвижимость это фундаментальный актив, всегда была и есть, и думаю в ближайшей перспективе будет. Ничего нового для проживания не придумают. Рост всё равно будет. Особенно в крупных городах миллионниках. Есть смысл вкладываться именно там. А как оно будет время покажет.
Вопрос в доходности и сравнении с другими классами активов
А так, да, недвижимость есть недвижимость
Читая комментарии, общаясь с окружением вспоминаю фильм «игра на понижение». Мне кажется мы в нем живем и до большого бума осталось 1-2 года. Будем надеятся, что это моя больная фантазия
Комментарий недоступен
Жизнь меняется к худшему и сложно быть уверенным, в том что ты не захочешь переехать лет через 5 в другую страну, а у тебя ипотека на 30 лет...
Можно же погасить. Другое дело, что с льготной это не выгодно
Они якорят ожидания, не нужно портить им удовольствие от "ожидания доходности" 😆
На устричной ферме похожие настроения. Старательно выращивают жемчуг в вертикальных конструкциях отдавая самое ценное фермеру, с надеждой на "светлое будущее ", пока оно неожиданно не наступает в обеденное время. 😆
квартира с ипотекой продается без проблем
Комментарий недоступен
Есть какое то подтверждение? А то в Европе и Америке на низких ставках недвижимость афигеть как выросла. Причем в твердых валютах
Это если мыслить десятилетиями. А как заработать быстро и просто? Сделать х2 за год?
Быстро и просто без регистрации и смс - это не надежно
Комментарий недоступен
Интересно, есть исследования, которые бы прогнозировали спрос и цены на жилье с учётом демографического спада. Типа, через пять лет в таком-то городе/регионе спрос снизится/вырастет, если следовать тенденции строительства жилья и демографии.
Кажется году в 13-14 на одном форуме я слышал прогноз, что к 2050-му году в Москве будет жить 25% населения страны. Исходя из этого можно было бы планировать вложения в недвижимость.
Европейские цифры выдел, в России нет
Какого населения? В такой москве не каждый захочет жить. Кто нить считает затраты на поддержаниеи 100летних (к тому времени) " хрущеб" и "брежневок"? Или вы считаете что вы сможете, как ваши соседи бубуины, пепепрыгнуть с детьми в самый ответственый момент с балкона на дерево?
К радикальному продлению срока службы старых построек массового сегмента уже готовятся. Уже звучат утверждение о том, что массовое жилье возводимое в СССР для промышленных рабочих с проектным сроком службы в 50-70лет, оказывается "были расчитаны на срок эксплуатации до 200лет" 😆услышав такое по радио "маяк" от какого то чиновника, я искренне "улыбнулась в усы".
Города СССР с торчащими в хаотичном порядке новостроями времен "нефтяного скачка" превратятся в опасные для проживания гетто.
Потерявшими к тому времени роль экономических центров.
Резкое, катастрофическое сокращение населения с одновременным обнищанием перекроит и города и их восприятие теми, кто выживет в нескольких опустошающих войнах ожидающих нас, в том чмсле с Казахстаном. Личное мнение
Очередное натягивание совы на глобус.
Квартира вам бесплатно досталась?
Если уж считаете нормальную доходность с учётом аренды, то тогда учитывайте платёж за ипотеку, альтернативные вложения, тот же депозит или простой перевод средств в валюту.
Ну вот в предпоследней картинке к статье есть среднегодовая доходность за 20 лет. Там все альтернативные инвестиции
Ипотеку не совсем уместно, тк в и так спорном расчете у нас появляется еще одна спорная с точки зрения точки отсчета переменная - ставка кредита
Про недвижимость в чистом поле хорошая ирония. Реально, как дом находитс в попе мира - в описании экологически чистый район. Даже если рядом был мусорный полигон
У риелторов тоже своя работа )
Недвижимость всегда растёт 😛
На всех языках мира?
Спорное утверждение. Диверсификация это же про риски (яйца, корзины) а не стремление к максимальной доходности.
Да, диверсификация не про Макс доходность, но про сохранение