Как изменилась ипотека?
Рынок ипотеки меняется на глазах: цены на новостройки потеряли связь с себестоимостью и только дисконтируют платежи по ипотеке, клиентов больше не интересует цена за метр – важен платеж. Ставка 0,01% в России стала реальностью. Как все это влияет на показатели ипотечного рынка?
Расскажу вам одну историю как финансист и человек, понимающий бухучет.
Недавно мне звонил застройщик (не буду раскрывать название, так как я его обслуживал) и предложил квартиру в ипотеку под нулевой процент.
Я спросил, как это работает, так как через меня такие схемы не проходили и я не слышал о них. Менеджер мне объяснил, что у них связи с банками и банк финансирует рассрочку под 0%.
Стало интересно, расспросил. Условия: квартира на этапе строительства (процент готовности не смог узнать, но, по словам менеджера, коробка стоит), стоимость платежа в месяц около 30000 рублей, рассрочка 15 лет. Итого я выплачу 5,4 млн. рублей.
А теперь немного инсайда (я ж упомянул, что я бухгалтер). Себестоимость 1 кв.м жилья у конкретно этого застройщика была в конце прошлого года около 30000 рублей по таким же домам (9 этажей, вентилируемый фасад в том же районе). Это из реального бухучета в 1С, где сводят дебет и кредит. Мне предложили квартиру с площадью 38 кв.м. Итого 1,14 млн.рублей себестоимость. Все, что свыше - прибыль компании. Если брать данные Росстата (https://realty-ria-ru.turbopages.org/realty.ria.ru/s/20210901/zhile-1748191402.html), себестоимость выросла до 50 тысяч за квадрат. Я не могу опровергнуть цифру, так как уже не обслуживаю компанию. Но если так, то себестоимость предложенной квартиры 1,9 млн.рублей. Прибыль с продажи составит 3,5 млн. Отдать из 3,5 млн.рублей определенную долю банку можно спокойно, проведя через финансовые услуги по сопровождению. Не знаю, сколько дают (раньше был фикс), но даже 2 млн.рублей с однушки - это и овцы сыты и волки целые. Банк получает быстрые деньги сейчас, у него портфель долгосрочный вырос на клиента (активы М2 растут, что хорошо для отчётности). Застройщик получил 75% прибыли, часть пустит в оборот, а часть на премии. Все довольны, только дядя Стёпа из Рязани, купивший, как ему кажется, очень выгодно хату, платит ту же самую ипотеку за маленькую квартирку без отделки в низкокачественном доме на отшибе Краснодара. И просрочить нельзя, банк отберёт квартиру.
Как-то так. Не бывает нулевой доходности в России. Уж точно не в среде банкиров и застройщиков.
Самое обидное в этом, что строят всё равно говно.
Про себестоимость и так понятно, завышение в несколько раз. А какая у Степы на сегодня альтернатива? Если в Мск под нулевую ставку платеж может не превышать 30К, в регионах, думаю, на 30 лет это будет порядка 15К в месяц. И если ты не инвестор в бетон и не планируешь эту квартиру в ближайшие 100 лет продавать, по большей части действительно пофигу сколько она стоит. Ты эти деньги за аренду так и так отдашь, а инфляция на горизонте 30 лет сделает свое дело. А вот кто набирает с прицелом перепродать тех ждет много удивительных открытий это да.
Да, все так, вы верно все говорите - когда вам предлагают ипотеку под 0-1%, это значит, что процент на самом деле находится на рыночном уровне, но он просто спрятан в цену квартиры, которая идет с наценкой.
То, что сейчас таких предложений стало много, свидетельствует только о том, что цены на недвижимость ползут вниз, но застройщики не хотят это показывать, поэтому маскируют низкие цены, показывая нерыночно низкие ставки в комбинации с завышенными ценами. В целом для покупателя недвиги в ипотеку от этого особо вреда нет - платеж по ипотеке в любом случае получается ниже (просто застройщик хочет показать, что платеж ниже не из-за снижения цен на рынке, а из-за низкой ставки), хотя доля лукавства в этой схеме, конечно, присутствует.
P.S. Хотя, конечно, пафос, с которым БУХГАЛТЕР разоблачает СХЕМЫ и апеллирует к тому, что застройщик продает дороже себестоимости, забавляет. Можно еще в Магнит прийти с их МСФО отчетностью на руках и разоблачать коммерсов, указывая им на их положительную рентабельность.
Круто! Пишите ещё !!
1. В 1С также ведется упр.учет и темная кухня? Или вы работали в 1С, которая чисто для госов?
2. Себестоимость рассчитанная на основе только переменных расходов? Или с учетом всех производственных? Или с учетом всех постоянных в том числе административных?
но даже 2 млн.рублей с однушкиЭто 100%+ маржи. Очень неплохо
Это себестоимость именно стройки, или также включается участокипод строительство, проектирование, подключение сетей и т.п.?