Недвижимость всегда растет. Или нет?

И да, и нет. Индекс Дом.Клик показывает рост. Индекс Этажей – снижение. Разбираемся, кто кого вводит в заблуждение.

Сложилась уникальная ситуация для всех аналитиков, когда на вопрос «что с недвижимостью» можно сказать «снижается», и можно сказать «растет» - и все будут правы. Но, как обычно дьявол кроется в деталях.

Начнем с начала.

--------------------------------------------

Спонсор статьи - 👨‍💻 Разработка Телеграм-ботов любой сложности (от 5000₽)

--------------------------------------------

Кот.Финанс использует индекс Дом.Клик как самый оперативный показатель того, что происходит на рынке. Так было с нашего открытия. Еженедельный показатель – мечта любого аналитика. За расчетами стоит крупнейший банк и крупнейшая биржа.

И по состоянию на 1 ноября индекс штурмует локальные максимумы. До исторических максимумов – рукой подать: не хватает 2%.

И это на фоне роста ключевой ставки (а значит и ипотечной ставки, и ипотечных платежей) с августа почти в 2 раза!

Признаюсь, такая динамика нас озадачила.

Сегодня, кстати, в 12.30 обновим данные. Подписывайся, чтобы не пропустить.

Идем дальше.

Этажи – одна из крупнейших сеток агентств недвижимости в России. Можно по-разному относиться к агентам, но то, что у Этажей репрезентативная аналитика – факт. И в октябре цены впервые снизились за последние 9 месяцев. Эта статистика очень складно отражает реальные предпосылки рынка, о которых мы уже писали: рост ставок никогда не ведет к росту цен. А ажиотажный спрос «в последний вагон» мог быть в сентябре, но не октябре.

Методику расчета Этажей мы в открытом доступе не нашли. Методика расчета индекса ДомКлик есть на сайте МосБиржи.

И вот, что там интересного:

· учитываются только данные Сбера (логично)

· многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию

· не более 26 этажей

· не ранее 1901 г. Постройки

· от 1 до 4 комнат площадью не менее 20 и не более 200 метров

· цена не более 30 млн

Хоть этот индекс всегда позиционировался, как вторичное жилье, вчитавшись, мы не нашли об этом упоминания. Это не должно быть промо-предложением от застройщика (следовательно, ипотека под 0% с завышенной ценой сюда не попадет), но тут легко может быть первичная вторичка (или вторичная первичка). Дом построен, но продается все еще застройщиком. Отсюда и возможный рост цен. Теперь всё сложилось

Вот тут мы показывали уровень реализации нового жилья. Уж конец года, а из объектов, которые будут сданы в эксплуатацию в 2023, не продано 34% жилья. Скорее всего, такие объекты и попадают в индекс: за счет льготной ипотеки спрос сохраняется. А учитывая двузначную ключевую ставку – спрос со вторичного рынка перетекает на первичный.

Что думаете на счет индексов недвижимости? Ловкость рук и никакого мошенничества?