Инвестиции в недвижимость отличаются максимальной надежностью. Или это уже не так однозначно? Существуют предположения, что в 2022 году стоимость жилых объектов будет увеличиваться медленнее в сравнении с уровнем инфляции. Разбираемся, что определяет движение цен на недвижимость и имеет ли смысл сейчас приобретение квартиры в качестве инвестиции.
Факторы, влияющие на цены
На сегодняшний день сложилось непростое положение, поэтому делать прогнозы затруднительно. Можно попробовать прийти к определенным заключениям с учетом событий весны 2022 года и определить, имеет ли смысл вкладывать средства в российскую недвижимость в 2022 году.
- Снижение спроса на ипотеку. Платить взносы по ипотеке сегодня для многих стало затруднительно. Кроме того, приобретая квартиру по ипотеке, ее стоимость в итоге получится в 6-7 раз больше реальной. Непредсказуемость экономической ситуации приводит к снижению доходов населения, побуждает покупателей пересматривать свои траты. В нынешней ситуации не каждый решится на длительные обязательства.
- Рост издержек на строительство. Цены на строительные материалы растут, в результате метр в новострое будет дорожать.
- Стагнация рынка жилья. Снижение доходов, удорожание ипотеки, увеличение стоимости квадратного метра – все эти факторы приведут к стагнации в сфере недвижимости.
Обнадеживающий фактор — доступность ипотеки по льготным условиям. Весной 2022 года государственные программы все еще сохраняют силу. Ипотека с государственной поддержкой от 5,85%, ипотека со ставкой от 4,7% для семей с детьми, появившимися на свет в 2018-2022 годах. При этом несущественно, на каком этапе находится строительство, объект может еще возводиться или быть уже готовым. Основное ограничение — недвижимость допускается приобрести только у юридического лица.
В то же время на вторичном рынке ипотека с такими невысокими процентами отсутствует, что негативно отражается на спросе. Можно предположить, что вторичный рынок существенно сожмется в объемах. Число обладателей ипотеки резко уменьшится, так как ставки увеличились почти в полтора раза.
Вложения в столичную недвижимость
Ситуация на московском рынке поменялась не слишком сильно. Лишь в 2% жилых объектов остановились продажи, большая их часть относится к премиальному сегменту. В сегменте эконом ситуация стабильна. Эксперты REPA отмечают, что большинство продавцов готовы двигаться по цене. В среднем продавцы уступают до 5% стоимости, в некоторых случаях скидка доходила и до 15%.
За два года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в столице выросли на 55%. Стоимость квадратного метра каждый год увеличивается, но и порог входа остается высоким.
Сдача недвижимости в аренду
Так как стоимость ипотеки возрастает, повышается спрос на аренду. При этом имеет смысл держать в уме два фактора:
- Весьма ощутимое количество платежеспособных граждан уехали за рубеж после 24 февраля 2022 года. Это обстоятельство может привести к уменьшению спроса на арендное жилье. К тому же может увеличиться количество предложений, если эмигрировавшие решат сдавать свои опустевшие квартиры.
- Также из страны уехало много иностранцев, как квалифицированных специалистов, которые руководствуются политическими мотивами, так и гастарбайтеров, которые приняли такое решение из-за ослабления рубля.
В каком случае следует вкладывать средства в недвижимость в 2022 году?
Люди обычно рассматривают недвижимость как инвестицию, гарантирующую доход. Однако несмотря на кажущуюся доходность такой собственности, она далеко не всегда гарантирует получение выгоды.
При выборе объекта инвестирования с целью получения дохода от аренды, следует заранее рассчитать, насколько этот объект выгоден. Например, арендаторы в Москве чаще всего выбирают однушки в пределах МКАДа в спальных районах. Такую собственность можно приобрести за 9 миллионов рублей и в дальнейшем предлагать арендаторам за 35 тысяч в месяц. Часть этой суммы уйдет на коммунальные расходы, а доход владельца составит 30 тысяч рублей. В результате уровень годовой доходности будет равен 4%. При этом предлагаемые банками проценты по вкладам постоянно увеличиваются. В настоящее время пользователь сберегательного вклада может получать до 15% годовых.
Приобретение недвижимости будет удачным решением для человека, который стремится обезопасить свой капитал от инфляционных потерь. Сильная сторона недвижимости как актива — низкий уровень корреляции по отношению к прочим инструментам (независимость от них). Стоимость недвижимости не привязана ни к иностранной валюте, ни к ценным бумагам.
Для человека, имеющего крупную сумму на руках и не обладающего навыками профессионального инвестора, надежней вложить сбережения именно в недвижимость. В условиях нестабильности национального рубля, съедаемых инфляцией процентов по вкладам, сложности прогнозирования и требующих определенных знаний ценных бумаг и криптовалют, недвижимость является наиболее понятным и простым инструментом для инвестирования.
В то же время недвижимость в Москве постоянно растет в цене и пользуется стабильным спросом. В результате владелец может с гарантией получать средства, просто от сдачи квартиры. А если продать квартиру в пик спроса, то и получить ощутимую прибыль.
При этом следует помнить, что доходность аренды может уступать банковским продуктам. Однако в нынешней ситуации большую часть инвесторов волнует не столько получение дохода, сколько сохранность своих вложений. И столичная недвижимость для этих целей подходит наилучшим образом.