Как я купила квартиру для сдачи в центре Петербурга и удвоила капитал за два года
Расскажу небольшую, но очень важную для меня историю. Все началось с того, что я стала думать, как я могу увеличить доход от своей недвижимости, при этом не делая рискованных инвестиций. Мне важно, чтобы моя недвижимость оставалась в моей собственности, но очень хотелось, чтобы она приносила более ощутимый доход, чем от длительной аренды. В 2019 году у меня в собственности была квартира со следующими характеристиками.
Анализ
Рыночная цена: 7 000 000 рублей.
Локация: Московский район, г. Санкт-Петербург
Метраж: 54 кв. м
Доход: 30 000 рублей/мес. в долгосрочной аренде
Текущая доходность: 5%
Есть материнский капитал: 450 000 рублей.
Дополнительно имелся банковский вклад под 6% годовых на сумму 1 700 000 рублей. Понимаю, что доход мог бы быть выше. Начинаю думать, что могу сделать.
Поиск идеи
Начать нужно с того, что у меня трое детей. Поэтому полноценную работу в офисе я уже давно не могу себе позволить. При этом у меня остается свободное время и есть силы для новых проектов. По образованию я магистр архитектуры, есть степень МВА РАНХиГС при президенте РФ, магистр менеджмента, >20 дипломов о повышении квалификации РФ и Германии. И есть главное: есть релевантный опыт — главный архитектор и руководитель.
Хочу сдавать квартиру посуточно и получать максимальный стабильный доход от недвижимости.
Мой супер-план:
- Найти недооцененную квартиру в центре города. Выбрала центр, потому что будет легче сдать туристам по более высокой цене. Состояние неважно, главное — локация и вид из окна.
- Продать свою квартиру не в центре как можно дороже.
- Купить квартиру в центре под сдачу как можно дешевле.
- Сделать классный ремонт.
- Сдавать и получать доход, превышающий текущие 5%.
- Поехали!
Продажа своей квартиры
Решила продавать сама, без агентов. Договор оформляем через нотариат, деньги через эскроу счет, а покупателя найти на Авито или Циане. Нашла на Авито. Продажа квартиры: + 7 000 000 рублей. По времени самостоятельная продажа квартиры у меня заняла 4 месяца, агенту не пришлось оплачивать услуги, зато с 19.06 по 15.09 я сдавала эту квартиру посуточно и дополнительно заработала 130 000 рублей. Посуточная аренда: + 130 000 рублей. Баланс — 7 130 000 рублей.
Квартиру обслуживала в это время сама. Полезное: поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды. И безопаснее сдавать через airbnb- есть страховка от ущерба.
Поняла, что необходим бокс для ключей, чтобы не встречать гостей лично. И составила оптимальный список необходимых вещей в квартире для комфортной краткосрочной аренды.
Поиск квартиры для сдачи
Мне приглянулся один из кандидатов — квартира на Лиговском проспекте, дом 44. По стоимости она была — 7 450 000 рублей. И это очень выгодная цена, чем средние цены на рынке. Все дело в том, что в ней была неудачная планировка — все комнаты проходные, ванная в коридоре, кухня проходная и очень маленькая — 4 м.кв. и абсолютно неподходящее состояние квартиры для краткосрочной аренды.
Дом — памятник архитектуры, что автоматически диктует необходимость очень дорогих и длительных согласований перепланировки.
Но как раз меня все это не пугает, ведь кроме минусов, есть еще и плюсы:
- невероятная локация: до Невского проспекта 5 минут пешком;
- метро, Московский вокзал, ТЦ Галерея 3 минуты пешком;
- очень красивый дом;
- окна в тихий двор;
- великолепный кованый балкон, на котором, по легенде, курил сам Маяковский;
- возможность переноса мокрых зон (под квартирой нежилой фонд);
- возможность сделать три студии.
Ремонт: сюрпризы
Старый фонд чреват сюрпризами. В нашем случае на плане не было одной капитальной стены, а в квартире была, и у нас вместо 3-х студий вышли одна студия и однокомнатная квартира. Это уменьшило мой прогноз на доходность на 30%.
Тем более были и хорошие сюрпризы. Старинное кресло, которое осталось в квартире, удалось отреставрировать и удачно вписать в интерьер. В интерьерах мы оставили исторические латунные ручки от дверей и люстру. От себя добавила старинные люстры начала XX века в стиле модерн. Люстры мне достались от моего прадедушки, и я сама их отреставрировала.
Работа со стенами в квартире была сложной, но результат себя оправдал. Мы раскрыли исторический кирпич, отреставрировали его и покрыли лаком. Сначала потребовались пескоструйные работы: кирпич обрабатывается струей песка. Работы очень пыльные и необходимы открытые окна. В нашем случае окна во двор и черные клубы дыма смущали соседей, думали мы горим. Но все благополучно закончилось, а с соседями крепко подружились — они стали помогать обслуживать апартаменты.
Потом шла промывка и обработка от солей: обработка от грибков, а потом покрытие лаком. Восстановление швов и утрат кирпича. Часть работ делала сама, так как бюджет на ремонт не резиновый. А еще на случай протечки квартиры над нами, мы сделали трап в полу, чтобы вода сама уходила в канализацию. Старый фонд он и есть старый фонд.
Подготовка квартиры к посуточной аренде
По опыту сдачи квартиры в Московском районе я поняла: очень важно возможность удаленного управления квартирой. Это экономит много времени и дает большую свободу. Поэтому на этом объекте мы установили системы контроля — умный замок, видеонаблюдение, датчики дыма и удаленное отключение электричества.
Ресурсы, рейтинг. Проанализировала площадки для посуточной аренды и выбрала подходящий мне вариант. Эта часть достойна отдельного рассказа. Итак, очень важно сделать качественное описание, загрузить хорошие фото — они должны соответствовать действительности. Обязательно быть на связи со своими гостями и давать им лучший сервис, чтобы их отзывы были вам рекламой, а не наоборот. Наберитесь терпения и не гонитесь за высокой ценой. Лучше один гость на неделю по цене чуть ниже, чем 5 гостей по одному дню и 2 дня простоя по более высокой стоимости. На самом деле нюансов очень много и тут надо быстро адаптироваться к сезонности спроса, правилам и механизмам площадок, на которых вы размещаете свое объявление и ко многому другому.
Итоги
В 2019 году 9 000 000 рублей я вложила в идею сдавать квартиру посуточно и через два года у меня есть квартира стоимостью 16 000 000 рублей и 2 218 000 рублей суммарного дохода. В итоге 9 000 000 превращаются в 18 218 000 рублей. Мне понравилось, а вам?
1. Не ВЫ УДВОИЛИ, а безумный рост цен на недвижку. Если цены пойдут вниз, вы напишите статью - "Как я вложила 9 млн и получила 9 млн при инфляции в 20% в год?"
2. "2 218 000 рублей суммарного дохода" - это выручка/прибыль? С учетом инфляции ( и реальной, а не номинальной)?
Сидор, здравствуйте! Отличное имя!
1. Я удвоила доход от сдачи квартиры с 5% до 18 % годовых.
2. За это время рост цен на недвижимость, дал доходность от столько консервативного инструмента результат сравнимый с высокорискованными инструментами.
Как вы поняли что удвоили доход от аренды в 2 раза?
У вас в первый год получилось получилось 5% , а во второй 18%?
Что в ваших словах означает доход ? Выручка, прибыль после уплаты налогов, что-то ещё?
Сидор, я с первой квартиры получала доход 5% продала ее и купила в другом районе, что позволило получать 18% .
Кидаю вам ссылочку из вики на слово доход
https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4#:~:text=%D0%94%D0%BE%D1%85%D0%BE%CC%81%D0%B4%20%E2%80%94%20%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%BD%D1%8B%D0%B5%20%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0%20%D0%B8%D0%BB%D0%B8%20%D0%BC%D0%B0%D1%82%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5,%D0%B4%D0%B5%D1%8F%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%20%D0%B7%D0%B0%20%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B5%D0%BB%D1%91%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9%20%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%BE%D0%B4%20%D0%B2%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B8.
То есть у вас 18% выручки.
Так себе доходность, учитывая расходы при суточной аренде.
А когда говорят про доходность 3-5% от недвижимости, говорят о чистой прибыли.
Так что вы либо с первой квартиры уходили в минус. Либо намерено не рассказываете, какая реальная доходность у вас сейчас, оперируя красивыми цифрами выручки.
Сидор))) 18% это посуточная.
3-5% это при длительной
Как вы понимаете "уходить в минус" при сдачи в длительную аренду квартир? У вас есть актив- квартира, она растет в цене последние 10 лет. Приносит стабильные 5% годовых, сравнимо со вкладами, на мой вкус. Могли бы вы больше заработать на других рынках? Наверное. Стабильнее был бы доход- наврятле.
Сейчас мой доход состоит из нескольких проектов. Часть в собственности у них около 18%, в аренде -около 30% . Такая доходность за счет оптимизации расходов- я сама нахожу, сама делаю проект , ремонт, управляю, постоянный персонал- уборщица и у нее сразу много квартир. У других, кто заказывает проект управление и т д доходность ниже.
Статья интересная и квартира выглядит приятно.
А можете написать за сколько сдаете, сколько месячная выручка ( по Вашему доход), как меняются доходы в зависимости от времени года, если считали сколько чистыми выходит в месяц ( за вычетом расходов типа коммуналки, прачечной).
Алекс, да конечно. Upgrade.house напишите обсудим!
Андрей, спасибо! Не буду вводить в заблуждение, возможно ближайшие три года такого скачка цен на недвижимости не будет. Но, реально при анализе собственной недвижимости увеличить доходность с 5% до 18%
И мне понравилось 👏👍
Спасибо за поддержку!
Комментарий удален модератором