Инвестиции в недвижимость в нынешних реалиях. Сравнение по миру: Турция, Дубай, Бали

В этой статье мы рассмотрим нюансы инвестирования в недвижимость Турции, Дубая и Бали: какое из этих направлений наиболее перспективное.

В Турции самыми популярными городами для покупки инвестиционной недвижимости считаются Анталья и Аланья. Так как это курортные места с десятками 4- и 5-звездочных отелей, куда приезжают отдыхать туристы.

Особенности недвижимости

Купить в Турции можно квартиры, апартаменты, дома и виллы.

Цены на них зависят от:

За последние пару лет стоимость недвижимости в Турции выросла почти на 30%, по данным Forbes за второй квартал 2021. Риэлторы и застройщики объясняют это большим спросом и дефицитом земли в Анталии и Аланье. Сейчас цены на строящийся объект недвижимости начинаются от $45 000 за квартиру или апартаменты в 40 кв метров, по данным Prian.ru.

На фоне этого роста появилось новое направление для инвестиций в Турции — Мерсине. Этот город быстро растет и развивается, а многие новостройки уже возводятся с расчётом на иностранцев.

Несмотря на то, что купить недвижимость можно удаленно (для этого нужна только доверенность на представителя в Турции), для иностранных покупателей есть ограничения. Например, максимальная площадь земельного участка в собственности должна быть не больше 30 Га.

Вид на жительство и гражданство

Покупая недвижимость в Турции, можно получить вид на жительство или даже гражданство, если стоимость больше $250 000.

Сдача недвижимости в аренду

Сдавать можно как на короткий срок — день, неделя, месяц, так и на длительный — от полугода.

Но 22 января 2017 года вышел закон, по которому на короткий срок могут сдавать недвижимость только юридические лица с соответствующей лицензией. Чтобы ее получить, недвижимость должна соответствовать требованиям:

Организация должна стоять на учёте в полиции и регистрировать постояльцев: каждый день передавать данные о жильцах, даже о грудных детях.

Сдавать жилье нелегально там опасно. Если об этом узнает полиция, то могут открыть уголовное дело, и тогда начнутся проблемы с иммиграционным управлением, продлением ВНЖ и получением турецкого гражданства.

Самый простой и легальный вариант сдавать жилье в посуточную аренду — заключить договор с управляющей компанией. Она берет на себя весь процесс: поиск и размещение арендаторов, оплачивает коммунальные платежи, ежегодный мелкий ремонт, регистрирует всех жильцов и отправляет информацию о них в полицию.

Сезонность

Из-за сезонности, которая есть в Турции, нужно быть готовым, что инвестиции в недвижимость не будут приносить постоянный доход.

Пляжный сезон там начинается в конце апреля и длится до октября. Пик приходится на июль–август. В остальное время наплыв туристов и заполняемость арендной недвижимости снижается.

Туристический поток

Основной поток туристов в Турции — это жители РФ, СНГ, Ирана, Германии и других ближайших стран Европы. По данным Интерфакс-Туризм, за 2021 год Турцию посетили более 30 млн иностранных туристов, что вдвое больше, чем в 2020 году. Как будет в 2022 году, пока не понятно, эксперты не дают точных комментариев.

Налоги

Здесь нужно заплатить несколько видов налогов: на покупку, на доход от сдачи в аренду и ежегодный налог на недвижимость.

При покупке вы заплатите 4% от кадастровой стоимости. Доход от сдачи недвижимости в аренду: для юридических лиц фиксированные 20%, для физлиц зависит от суммы дохода:

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Ставка зависит от типа объекта и его расположения:

Также существует ежегодный налог на элитное жилье. Ставки следующие:

Годовая доходность — 4–5% в долларах при условии непрерывной сдачи жилья в аренду (по данным Forbes).

Резюме

Плюсы Турции в том, что здесь относительно невысокие цены на недвижимость — от $45 000. А инвестиции от $250 000 дают право на ВНЖ и гражданство. Доходность таких объектов примерно 4–5% годовых.

Но здесь высокие налоги и сезонность. Налоги от 15% до 40% для физических лиц и 20% — для юридических. Сезон длится полгода — с мая по октябрь. В этот период недвижимость может приносить максимальный доход от сдачи в аренду. В остальное время может не приносить доход вообще или какой-то минимум, так как обеспечить заполняемость в несезон сложно.

Бали — одно из самых популярных туристических направлений в мире. Сюда круглый год прилетают отдыхать туристы из Австралии, Китая, Америки и Европы. Туристов привлекает уникальная природа острова (джунгли, вулканы, пляжи, рисовые поля, водопады) и разнообразие развлечений (серфинг, джипинг, дайвинг, снорклинг).

Последние несколько лет Бали стал одним из популярных инвестиционных направлений. Чаще всего иностранные инвесторы покупают здесь виллы и апартаменты.

Особенности оформления недвижимости

Здесь нельзя заключить привычный договор купли-продажи. Иностранцы могут купить недвижимость только по договору Leasehold.

Это договор аренды, который можно оформить как на частное лицо, так и на компанию. Он дает право пользоваться недвижимостью на период от 15 до 99 лет. Точный срок зависит от договоренностей с продавцом. Самые выгодные инвестиции это аренда на 25—35 лет. Дольше нет смысла держать эту недвижимость, так как туристы предпочитают арендовать новое, комфортабельное жилье. Но вы всегда можете продлить этот срок.

Leasehold дает полные права владельцу на пользование землей и объектом и его перепродажу. Эту недвижимость можно передать по наследству.

95% сделок на покупку недвижимости на Бали мы заключаем удаленно. Для этого не обязательно прилетать на остров. Из документов нужна только доверенность, заверенная нотариусом. Весь процесс максимально простой и юридически прозрачный.

Стоимость

Цены на инвестиционную недвижимость начинаются от $125 000 и зависят от:

Например, виллы с видом на океан будут стоить дороже — от $350 000, а апартаменты в самом популярном районе можно взять за $125 000.

Цены на недвижимость на острове постоянно растут, так как туристическая часть составляет меньше 1/10 острова, 90% из которых уже застроены. И свободной земли остается меньше.

Вид на жительство

Недвижимость на Бали не дает никаких визовых привилегий для иностранных инвесторов. Но в целом здесь легко получить визу. И учитывая, последние новости об отмене виз и карантина на Бали, на остров можно будет прилететь без проблем.

Сдача недвижимости

Здесь всей инвестиционной недвижимостью занимаются управляющие компании: они отвечают за содержание, уборку, заполняемость, бухгалтерию, налоги и т.д. А доходы собственнику выплачиваются ежемесячно.

У нас в компании разработана специальная система, которая передает данные в режиме реального времени каждому инвестору. Это делает нашу работу прозрачной и понятной для владельцев недвижимости, которую мы сдаем.

Сезонность

На Бали сезон круглый год. Средняя температура воздуха здесь 26–30 градусов, температура воды в океане — не ниже 26 градусов. Поэтому туристы сюда и приезжают круглый год: например, зимой преимущественно из Европы, Америки и СНГ, а летом — Австралия, Китай, Мексика.

Есть миф про сезон дождей, который якобы здесь 3 месяца (декабрь, январь, февраль). Но по факту это выглядит так: большую часть дня светит солнце и несколько часов в день идут сильные дожди. В целом это никак не мешает наслаждаться островом. Так как даже в дождь на улице тепло. И часто бывает так, что в одном районе пасмурно и ливень, а в соседнем районе (в 30-40 минутах езды) светит солнце и люди загорают на пляже.

Туристический поток

Бали, наверное, одно из немногих мест, которое было популярно даже в пандемию. И это не только наши наблюдения, но и статистика сайта Trading Economics.

Остров постоянно развивается. Так в 2021 году было анонсировано строительство четырех проектов, которые привлекут еще больше туристов на остров. Здесь начали строить:

В ноябре 2022 года на о. Бали пройдет Саммит G20.

По данным экспертов, ожидается, что туристический поток на Бали в 2022 году вырастет в 2 раза.

Налоги

Здесь нужно заплатить два типичных налога: при покупке и на доход.

При покупке недвижимости платится налог на добавленную стоимость по ставке 10%. И 1% — нотариальный сбор. С дохода от аренды или продажи нужно заплатить 10%.

Если вашей недвижимостью занимается управляющая компания, то, как правило, она платит этот налог. Это прописывается в договоре.

Годовая доходность

Бали приносит одну из самых высоких доходностей в мире. В среднем 15% в год чистыми, без учета роста стоимости недвижимости.

Резюме

В ближайшие 2-5 лет — Бали будет одним из наиболее популярных направлений для инвестиций в недвижимость. Здесь уже самая высокая доходность в мире (15% годовых). Плюс, рынок недвижимости сильно ограничен из-за географических особенностей Бали. Свободная земля быстро застраивается и остается в дефиците. При этом спрос на аренду растет из-за постоянного роста потока туристов.

На Бали круглый год сохраняется комфортный климат и температура, за счет этого отдых здесь пользуется спросом в любое время.

Средний доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 15% годовых в долларах, с которого уплачивается налог по ставке 10%.

Основной формой владения недвижимости для иностранцев на о. Бали является аренда сроком от 15 до 99 лет. В этот период инвестор вправе пользоваться объектом, сдавать в аренду, продавать его и передавать по наследству.

Минимальная цена за объект недвижимости $125 000.

Последнее время недвижимость Дубая имеет высокий спрос для инвестиций из-за отсутствия налогов на покупку, сдачу в аренду и продажу.

Цены на строящийся объект недвижимости в Дубае начинаются от $100 000, по данным Prian.ru. Стоимость зависит от района, формата недвижимости и застройщика.

Особенности недвижимости

Чаще всего инвесторы покупают здесь квартиры, апарт-отели и офисы.

По данным Prian, в ближайшие 20 лет рынок недвижимости в Дубае вырастет, Будут построены новые районы и модернизированы уже существующие, появится несколько новых кварталов.

С 2002 года иностранцы могут покупать местную недвижимость в стопроцентное владение в специально отведенных зонах — freehold zone.

Фрихолд (freehold) – это безусловное и полное владение недвижимостью. Покупатель может свободно использовать объект: продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать.

В независимости от вида объекта: вилла, таунхаус или квартира — земля, на которой стоит объект, тоже принадлежит собственнику.

Здесь также можно купить недвижимость удаленно, по доверенности.

Вид на жительство

Понятия «вид на жительство» в ОАЭ нет. Вместо него — «резидентская виза».

По инициативе правительства ОАЭ, инвесторы, которые вложили 5 или 10 миллионов дирхамов ($1 350 000 или $ 2 700 000) в недвижимость, инвестиционные фонды или бизнес в Эмиратах, могут получать 5-летние и 10-летние резидентские визы.

Сдача недвижимости

Здесь нет никаких ограничений, можно покупать и сдавать жилую и коммерческую недвижимость без проблем.

Сезонность

Здесь, как и в Турции, есть туристический сезон. Он длится с октября по апрель. В это время температура воздуха колеблется от +24 до +30 °C. Пляжный сезон короче: с декабря по апрель, когда температура воды составляет около +24–25 °C. В остальные месяцы в Дубае настолько жарко и душно, что туристы стараются избегать это место и приезжают сюда, когда погода становится комфортной.

Туристический поток

За последнее время Дубай стал столицей сбора бизнес-клубов, конференций и выставок. Так например, в 2021 году в ОАЭ зафиксировано 7,8 млн иностранных туристов, которые останавливались больше одной ночи, сообщает Интерфакс-Туризм. Выставку Expo 2020, которая проходит в Дубае с 1 октября 2021 года посетили около 11 млн человек.

Налоги

При заключении сделки на недвижимость уплачивается регистрационный сбор, который составляет 4% от общей стоимости объекта.

В ОАЭ нет обязательного ежегодного налога на недвижимость. Но собственник обязан авансом платить годовой взнос, деньги с которого идут на содержание здания, где расположена его квартира. Сумма списывается со счета владельца автоматически. Средняя ежегодная ставка, по данным Prian.ru, составляет $14,6–58,7 за кв. м.

Также в Дубае отсутствует налог на доход от сдачи недвижимости в аренду. Но есть сбор в размере 5% для жилой недвижимости и 10% — для коммерческой. Эта сумма автоматически вносится в счет за коммунальные услуги.

При продаже налоги платить не нужно.

Годовая доходность

По данным Forbes, средняя доходность в Дубае равна 5–7% и 10% при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду.

Резюме

Инвестировать в недвижимость Дубая можно от $100 000, но чтобы получить «резидентскую визу» на 5 или 10 лет, необходимо вложить $1 350 000 и $ 2 700 000, соответственно.

Средняя доходность при сдаче недвижимости в аренду 5–7% годовых. Налогов за сдачу в аренду или продажу нет. Рынок недвижимости стремительно растет, что формирует конкуренцию среди арендодателей.

Сезон длится в среднем полгода. В 2022 году Дубай был популярным среди туристов благодаря масштабной выставке Expo 2020.

В ближайшие 2-5 лет — Бали будет одним из самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость. Здесь уже самая высокая доходность по миру — 15% годовых (в Турции 5%, в Дубай 7%) и заполняемость 65–80%.

Плюс, рынок недвижимости сильно ограничен из-за географических особенностей острова Бали, что не сказать про Турцию или Дубай.

Еще Бали выигрывает тем, что нет сезонности: туристы приезжают круглый год из-за комфортного климата и температуры. Здесь не такой жары, которая бывает в Дубай в несезонное время, или холода, как в Турции.