Куда вложить $200 000: недвижимость Москвы или Бали

В феврале-марте 2022 года люди массово сняли деньги с банковских счетов — сейчас дома может лежать и $200 000, и миллион. Есть отличный вариант вложить их в недвижимость Москвы или за границей и получать прибыль. Давайте разберем, где выгоднее, на примере острова Бали.

Доход от роста стоимости недвижимости

Жилье в столице всегда растет в цене, поэтому привлекает инвесторов. На графике ниже видно, что за последние 20 лет цена московской недвижимости в рублях выросла более, чем на 10 пунктов, в долларах — на 2.

По данным IRN.RU, за 2021 год квартиры в Москве подорожали в среднем на 19%, а уровень инфляции в декабре 2021 был равен 8,39%. То есть если бы вы вложили $200 000 в московскую квартиру, то реальный доход на приросте капитала составил бы 10,61% — $21 220, в рублях по курсу 2021 года — 1 580 000.

В феврале 2022 вторичек продали и купили на 44% больше, чем в январе, утверждает Росреестр, а новостроек — на 37%. В то же время средняя стоимость квадратного метра выросла на 28%.

По оценкам аналитиков, на рынке недвижимости России повторяется сценарий 2014 года:

• начинается экономический кризис;

• ЦБ резко поднимает ключевую ставку;

• население пытается сохранить свои накопления и вкладывает их в жилье;

• рынок недвижимости стремительно растет;
• после чего спрос быстро снижается, и рынок ждет стагнация.

В этот раз на последнем этапе нас ждет еще более длительная стагнация из-за высокой ставки на ипотеку, так говорят эксперты в своих прогнозах. Мы придем к тому, что люди уже вложили все наличные деньги, поэтому спрос на жилье упадет, а цены перестанут расти. Получается, что покупать недвижимость, чтобы ее потом перепродать, невыгодно — потому что самые пиковые цены как раз сейчас.

Доход от сдачи недвижимости в аренду

Теперь давайте рассмотрим доход от сдачи недвижимости в аренду, насколько московский рынок был привлекательный, и что выбирали арендаторы.

На следующем графике вы увидите, что индекс доходности рос до 2021 года, а после начал снижаться. Это значит, что сейчас доход от сдачи в аренду недвижимости не самый высокий и может быть еще ниже, что для инвестиций невыгодно.

В 2021 году по России средняя доходность от сдачи жилья в аренду была 5,5%, согласно аналитическим исследованиям «Мир квартир». Добавим к этому инфляцию в 8,39%, и реальная доходность получится минус 2,89%. То есть заработать ничего не получилось бы, и, судя по отрицательной доходности, пришлось бы кому-то даже доплатить за проживание в недвижимости.

В 2022 году ЦБ России прогнозирует скачок инфляции до 20%. То есть, если вы на сдаче недвижимости заработаете 5,5%, то реальная ценность дохода будет на 20% ниже — минус 14,5%. Смотрим на такие прогнозы и понимаем, что в этом году заработать на инвестициях в недвижимость Москвы не удастся.

Доход от сдачи недвижимости в аренду

Бали — это остров в Индонезии. Его очень любят туристы, здесь каждый находит себе занятие по душе: спокойный отдых на пляже, развлечения в клубах и ресторанах, активные виды спорта, прогулки по дикой природе острова. Туристический сезон на Бали длится круглый год, а средняя температура не опускается ниже 26℃.

Для инвесторов это хорошо: чем больше туристов на острове, тем выше спрос на аренду жилья. Значит, доходность от сдачи недвижимости выше.

Бали был закрыт из-за пандемии 2 года. В феврале 2022 власти заявили, что снимают антиковидные ограничения на Бали. Тысячи людей, которые так долго ждали этого, сразу начали бронировать жилье. Спрос на недвижимость резко подскочил, а за ним цены на аренду в марте выросли на 50% и продолжают расти.

После пандемии остров ждет туристический бум. Мы делаем такие выводы, потому что:

• уже сейчас видим, как на Бали появились туристы из Австралии, Японии, Германии и других стран;
• власти Бали заявили, что после отмены ограничений заполняемость отелей выросла в 2 раза;
  
• сайты по мониторингу брони показывают рост количества забронированных предложений по сравнению с 2021 годом.
  

На следующем графике показано сравнение стоимости забронированных предложений в 2021 (оливковый цвет) и 2022 (темно-зеленый) годах. Можно отметить, что цена арендного жилья заметно увеличилась. Мы думаем, что эта тенденция сохранится в ближайшие 2–5 лет — туристический поток и спрос на аренду жилья будут расти, а инвесторы, которые сейчас не упустят такую возможность, смогут хорошо заработать.

Все эти факторы складываются в самую высокую доходность по миру от сдачи недвижимости в аренду. По оценкам девелоперов, средний годовой доход на Бали составляет 12–15% в долларах. То есть если вы вкладываете в недвижимость на острове $200 000, то через год получаете $24 000–$30 000. И это мы берем в расчет только готовые объекты, а если вложите деньги в строящееся жилье, доход будет еще больше.

Доход от роста стоимости недвижимости

Цена недвижимости на острове зависит от стоимости земли, на которой она построена: чем дороже участок, тем выше стоимость недвижимости.

95% туристических районов на Бали уже застроено. Свободные земли выкупили инвесторы для перепродажи по более высокой стоимости. Просто посмотрите на график роста цен на землю за период 2016–2020 гг.: средняя стоимость квадратного метра земли выросла в 3,75 раза.

Мы знаем о росте цен не только из графиков: один из участков, на котором сейчас строим комплекс апартаментов The Umalas Signature, за 15 лет подорожал в 50 раз.

К тому же, на Бали нельзя строить дома выше 4 этажей. Поэтому снизить цену на жилье за счет строительства многоэтажного комплекса не получается. Даже такое небольшое ограничение для застройщиков острова заставляет цены на жилье постоянно расти.

Если вы вкладываете капитал на стадии строительства, то к завершению стоимость недвижимости увеличивается на 30–50%. Например, вы покупаете строящуюся виллу за $200 000, готовая она стоит уже $260 000–$300 000. Получается, что только за время строительства ваш капитал вырастет на $60 000–$100 000.

Если вы купите недвижимость Бали, то:

• защитите себя от нестабильности рубля, потому что будете получать доход в долларах;

• можете не переживать, что недвижимость обесценится, ведь она не зависит от курса доллара и инфляции в России.

Тысячи людей со всего мира ждали открытия Бали два года и уже пакуют чемоданы. Все это говорит о том, что спрос на арендную недвижимость продолжит расти, а инвесторы — зарабатывать, может, и больше 15% годовых в долларах. Получается, что вкладывать капитал в жилье на Бали выгоднее, чем в Москве.

Записывайтесь на бесплатную консультацию с менеджерами Magnum Estate: поможем подобрать недвижимость под ваши цели и ответим на все вопросы.