Рынок гибких офисов и коворкингов в России
Сегодня хочу поделиться с вами материалом наших аналитиков про такую относительно новую для России, но очень интересную сферу, как рынок гибких офисов и коворкингов в России. Подписывайтесь на наш канал в Telegram, если хотите больше аналитики из мира финансов.
Рынок российской офисной недвижимости в последние несколько лет столкнулся с целым рядом вызовов. Пандемия и локдауны заставили по-новому взглянуть на удаленный и гибридный форматы работы, что сказалось и на рынке аренды, корректируя спрос и предложение. Обострение геополитической ситуации в конце февраля 2022 года стало еще одним значимым вызовом, поскольку привело к уходу ряда зарубежных компаний с российского рынка или заметному сокращению численности их персонала. В результате количество вакантных площадей в офисах возросло. Тем не менее, по данным Knight Frank Russia, рост доли свободных площадей в офисах Москвы в первом полугодии 2022 года оказался не таким драматичным — для класса А свободные площади выросли до 11,5% по сравнению с 9,5% в 2021 году, в то время как для класса B рост составил 0,8 п.п. до 6,4%. Более значительный рост наблюдался в премиальном сегменте, доля свободных площадей в котором за первое полугодие увеличилась на 3,7 п.п. до 13%. При этом совокупный объем предложения на офисном рынке Москвы составил 17,6 млн кв. м, из которых порядка 29% относится к классу А.
Стоит отметить, что сравнительно невысокий рост вакантности может быть связан с низкими показателями строительства и ввода новых объектов в последние годы. CORE.XP оценивает среднегодовой объем строительства офисов на рынке Москвы с 2016 по 2022 годы на уровне 290 тыс. кв. м. Кроме того, часть офисов сдается в субаренду — CORE.XP оценивает этот объем в 300 тыс. кв. м, уточняя, что в этой цифре учитываются также площади, предлагаемые по договорам уступки права аренды.
На фоне сравнительно низких объемов строительства на рынке офисной недвижимости выделяется сегмент, который за последние годы показывает опережающие темпы роста — гибкие (сервисные) офисы и коворкинги. По оценке CORE.XP, объем предложения гибких офисов в Москве в 2018 году перешагнул отметку в 100 тыс. кв м, а в первом полугодии 2022 года этот объем составил уже 338 тыс. кв. м. Порядка 61% предложения формируют 10 крупнейших операторов, в то время как на трех основных игроков приходится около 100 тыс. кв. м площади. В свою очередь, Knight Frank Russia оценивает объем площадей для гибких офисных пространств Москвы в 366 тыс. кв. м. на конец августа, что составляет около 2% от общего объема московских офисов. При этом до конца года в Москве анонсировано открытие еще 15 коворкингов на 63 тыс. кв. м и 18 пространств формата build-to-suit на 80 тыс. кв. м.
Подобный рост можно объяснить несколькими факторами, однако основным моментом, который привлекает клиентов в коворкинги, является гибкость. Гибкие условия договора аренды зачастую подразумевают не только различные опции по срокам, но и возможность корректировать занимаемую площадь. Важным моментом также является отсутствие затрат на ремонт и оборудование, а также дополнительные услуги, которые уже включены в стоимость аренды рабочего места. При этом ставки аренды могут сильно варьироваться в зависимости от местоположения. По данным CORE.XP, средняя ставка аренды на нефиксированные рабочие места в Москве может составлять от 8 до 25 тыс. руб. в месяц. Диапазон стоимости рабочего места в сервисном офисе варьируется от 15 до 50 тыс. руб. в месяц. В Центральном деловом районе и в Москва-Сити аренда рабочего места может обойтись в 35-60 тыс. руб. в месяц.
Несмотря на существенные преимущества и заметный рост последних лет, текущие вызовы для рынка офисной недвижимости не могли не затронуть и коворкинги. Анализ 93 гибких пространств Москвы, поведенный Knight Frank Russia в мае 2022 года, показал, что доля вакантных площадей на тот момент составляла 23%. Оценка свободных площадей от аналитиков «Ricci | Офисы» еще выше — согласно их подсчетам, в первом полугодии 2022 года она выросла до 50% или 167,5 тыс. кв м. Наряду с уходом зарубежных компаний уровень вакантности рос благодаря сокращению аренды со стороны российских IT- и e-commerce компаний. Такая ситуация может объясняться попыткой российских игроков сократить издержки в период высокой неопределенности. Кроме того, на ситуацию могло повлиять усиление конкуренции на фоне предлагаемых в субаренду площадей в классических офисных пространствах, освободившиеся после ухода иностранных компаний.
Впрочем, согласно оценке Knight Frank Russia, вакантность на площадках сетевых операторов выросла с 23% в мае только до 29% в августе. При этом важно учитывать, что рост вакантности мог быть частично обусловлен открытием новых пространств — за восемь месяцев 2022 года в Москве открылось коворкингов на 14 тыс. рабочих мест общей площадью 104 тыс. кв. м. Ожидается, что до конца года уровень вакантности не превысит 30%.
При этом, согласно оценкам представителей двух крупных операторов, которые входят в тройку лидеров рынка по объему портфеля, уровень вакантности в этих сетях находится ниже приведенных оценок. Совладелец BusinessClub Мурад Дамиров в комментарии, данном изданию Коммерсант в первой половине августа, указал на рост вакантности в последние два месяца с 10% до 20%. Управляющий партнер сети SOK Ирек Аллаяров оценивает заполняемость в 80-90%.
Лариса Афанасьева, генеральный директор федеральной сети коворкингов и смарт-офисов Meeting Point:
«Несмотря на сложившуюся ситуацию, в которой практически невозможно планировать даже на среднесрочную перспективу, с началом делового сезона мы ожидаем сохранение стабильного спроса на гибкий формат, который уже давно зарекомендовал себя в качестве антикризисного решения. Бизнесу выгоднее арендовать готовое помещение со всей инфраструктурой для работы, а не вынимать деньги из оборота и вкладываться в ремонт и стройку. Формат взаимодействия с арендатором может варьироваться – от аренды офисов и рабочих мест до периодического использования переговорных для деловых встреч с партнерами или командой.
До конца 2022 года прогнозируется низкий объем ввода нового качественного предложения со стороны девелоперов и низкая вакантность площадей в сегментах класса А и B, включая субаренду. Столичный рынок гибких офисов за этот год уже показал интенсивный рост и насыщенность. При этом потенциал регионального рынка освоен минимально. Поэтому если говорить о перспективах развития, то для нашей сети мы их видим не только в Москве, но и в региональных центрах, в том числе за счет франшизы».
Хотя в краткосрочной перспективе прогнозирование развития российского рынка затрудняется общим уровнем неопределенности в экономике РФ, уже сейчас можно говорить о том, что спад ВВП по итогам 2022 года будет ниже оценок, сделанных весной. В конце апреля Банк России прогнозировал снижение экономики в 2022 года в диапазоне от 8% до 10%. В сентябре же представители регулятора заявляли, что спад ВВП в 2022 году может быть близок к 4%. При этом результаты сентябрьского опроса экономистов, опубликованные ЦБ, говорят об ожидания спада экономики на 1,8% в 2023 году, при том, что в 2024 и 2025 годах прогнозируется рост на 1,7% и 1,6% соответственно. В случае, если экономический спад не будет носить продолжительный характер, как предполагает прогноз, это может положительно сказаться и на рынке офисной аренды, способствуя его восстановлению.
Если говорить о ситуации на мировом рынке коворкингов, то оценки разнятся в зависимости от исследования. Например, компания Next Move Strategy Consulting оценивает рынок на момент 2021 года в $6,9 млрд, в то время как исследование The Business Research Company дает оценку рынка в 2021 году на уровне $13,6 млрд. Тем не менее, оба исследования прогнозируют двузначный рост — в первом случае предполагается рост рынка до 2030 года почти в 3,5 раза до $24 млрд (соответствует CAGR в 14,9%), второе же исследование указывает на потенциал роста рынка до $30,3 млрд в 2026 году (соответствует CAGR в 17,4%).