Рынок гибких офисов и коворкингов в России

Сегодня хочу поделиться с вами материалом наших аналитиков про такую относительно новую для России, но очень интересную сферу, как рынок гибких офисов и коворкингов в России. Подписывайтесь на наш канал в Telegram, если хотите больше аналитики из мира финансов.

Фото: пресс-служба Meeting Point
Фото: пресс-служба Meeting Point

Рынок российской офисной недвижимости в последние несколько лет столкнулся с целым рядом вызовов. Пандемия и локдауны заставили по-новому взглянуть на удаленный и гибридный форматы работы, что сказалось и на рынке аренды, корректируя спрос и предложение. Обострение геополитической ситуации в конце февраля 2022 года стало еще одним значимым вызовом, поскольку привело к уходу ряда зарубежных компаний с российского рынка или заметному сокращению численности их персонала. В результате количество вакантных площадей в офисах возросло. Тем не менее, по данным Knight Frank Russia, рост доли свободных площадей в офисах Москвы в первом полугодии 2022 года оказался не таким драматичным — для класса А свободные площади выросли до 11,5% по сравнению с 9,5% в 2021 году, в то время как для класса B рост составил 0,8 п.п. до 6,4%. Более значительный рост наблюдался в премиальном сегменте, доля свободных площадей в котором за первое полугодие увеличилась на 3,7 п.п. до 13%. При этом совокупный объем предложения на офисном рынке Москвы составил 17,6 млн кв. м, из которых порядка 29% относится к классу А.

Рынок гибких офисов и коворкингов в России

Стоит отметить, что сравнительно невысокий рост вакантности может быть связан с низкими показателями строительства и ввода новых объектов в последние годы. CORE.XP оценивает среднегодовой объем строительства офисов на рынке Москвы с 2016 по 2022 годы на уровне 290 тыс. кв. м. Кроме того, часть офисов сдается в субаренду — CORE.XP оценивает этот объем в 300 тыс. кв. м, уточняя, что в этой цифре учитываются также площади, предлагаемые по договорам уступки права аренды.

Рынок гибких офисов и коворкингов в России

На фоне сравнительно низких объемов строительства на рынке офисной недвижимости выделяется сегмент, который за последние годы показывает опережающие темпы роста — гибкие (сервисные) офисы и коворкинги. По оценке CORE.XP, объем предложения гибких офисов в Москве в 2018 году перешагнул отметку в 100 тыс. кв м, а в первом полугодии 2022 года этот объем составил уже 338 тыс. кв. м. Порядка 61% предложения формируют 10 крупнейших операторов, в то время как на трех основных игроков приходится около 100 тыс. кв. м площади. В свою очередь, Knight Frank Russia оценивает объем площадей для гибких офисных пространств Москвы в 366 тыс. кв. м. на конец августа, что составляет около 2% от общего объема московских офисов. При этом до конца года в Москве анонсировано открытие еще 15 коворкингов на 63 тыс. кв. м и 18 пространств формата build-to-suit на 80 тыс. кв. м.

Рынок гибких офисов и коворкингов в России

Подобный рост можно объяснить несколькими факторами, однако основным моментом, который привлекает клиентов в коворкинги, является гибкость. Гибкие условия договора аренды зачастую подразумевают не только различные опции по срокам, но и возможность корректировать занимаемую площадь. Важным моментом также является отсутствие затрат на ремонт и оборудование, а также дополнительные услуги, которые уже включены в стоимость аренды рабочего места. При этом ставки аренды могут сильно варьироваться в зависимости от местоположения. По данным CORE.XP, средняя ставка аренды на нефиксированные рабочие места в Москве может составлять от 8 до 25 тыс. руб. в месяц. Диапазон стоимости рабочего места в сервисном офисе варьируется от 15 до 50 тыс. руб. в месяц. В Центральном деловом районе и в Москва-Сити аренда рабочего места может обойтись в 35-60 тыс. руб. в месяц.

Несмотря на существенные преимущества и заметный рост последних лет, текущие вызовы для рынка офисной недвижимости не могли не затронуть и коворкинги. Анализ 93 гибких пространств Москвы, поведенный Knight Frank Russia в мае 2022 года, показал, что доля вакантных площадей на тот момент составляла 23%. Оценка свободных площадей от аналитиков «Ricci | Офисы» еще выше — согласно их подсчетам, в первом полугодии 2022 года она выросла до 50% или 167,5 тыс. кв м. Наряду с уходом зарубежных компаний уровень вакантности рос благодаря сокращению аренды со стороны российских IT- и e-commerce компаний. Такая ситуация может объясняться попыткой российских игроков сократить издержки в период высокой неопределенности. Кроме того, на ситуацию могло повлиять усиление конкуренции на фоне предлагаемых в субаренду площадей в классических офисных пространствах, освободившиеся после ухода иностранных компаний.

Впрочем, согласно оценке Knight Frank Russia, вакантность на площадках сетевых операторов выросла с 23% в мае только до 29% в августе. При этом важно учитывать, что рост вакантности мог быть частично обусловлен открытием новых пространств — за восемь месяцев 2022 года в Москве открылось коворкингов на 14 тыс. рабочих мест общей площадью 104 тыс. кв. м. Ожидается, что до конца года уровень вакантности не превысит 30%.

При этом, согласно оценкам представителей двух крупных операторов, которые входят в тройку лидеров рынка по объему портфеля, уровень вакантности в этих сетях находится ниже приведенных оценок. Совладелец BusinessClub Мурад Дамиров в комментарии, данном изданию Коммерсант в первой половине августа, указал на рост вакантности в последние два месяца с 10% до 20%. Управляющий партнер сети SOK Ирек Аллаяров оценивает заполняемость в 80-90%.

Лариса Афанасьева, генеральный директор федеральной сети коворкингов и смарт-офисов Meeting Point:

«Несмотря на сложившуюся ситуацию, в которой практически невозможно планировать даже на среднесрочную перспективу, с началом делового сезона мы ожидаем сохранение стабильного спроса на гибкий формат, который уже давно зарекомендовал себя в качестве антикризисного решения. Бизнесу выгоднее арендовать готовое помещение со всей инфраструктурой для работы, а не вынимать деньги из оборота и вкладываться в ремонт и стройку. Формат взаимодействия с арендатором может варьироваться – от аренды офисов и рабочих мест до периодического использования переговорных для деловых встреч с партнерами или командой.

До конца 2022 года прогнозируется низкий объем ввода нового качественного предложения со стороны девелоперов и низкая вакантность площадей в сегментах класса А и B, включая субаренду. Столичный рынок гибких офисов за этот год уже показал интенсивный рост и насыщенность. При этом потенциал регионального рынка освоен минимально. Поэтому если говорить о перспективах развития, то для нашей сети мы их видим не только в Москве, но и в региональных центрах, в том числе за счет франшизы».

Хотя в краткосрочной перспективе прогнозирование развития российского рынка затрудняется общим уровнем неопределенности в экономике РФ, уже сейчас можно говорить о том, что спад ВВП по итогам 2022 года будет ниже оценок, сделанных весной. В конце апреля Банк России прогнозировал снижение экономики в 2022 года в диапазоне от 8% до 10%. В сентябре же представители регулятора заявляли, что спад ВВП в 2022 году может быть близок к 4%. При этом результаты сентябрьского опроса экономистов, опубликованные ЦБ, говорят об ожидания спада экономики на 1,8% в 2023 году, при том, что в 2024 и 2025 годах прогнозируется рост на 1,7% и 1,6% соответственно. В случае, если экономический спад не будет носить продолжительный характер, как предполагает прогноз, это может положительно сказаться и на рынке офисной аренды, способствуя его восстановлению.

Если говорить о ситуации на мировом рынке коворкингов, то оценки разнятся в зависимости от исследования. Например, компания Next Move Strategy Consulting оценивает рынок на момент 2021 года в $6,9 млрд, в то время как исследование The Business Research Company дает оценку рынка в 2021 году на уровне $13,6 млрд. Тем не менее, оба исследования прогнозируют двузначный рост — в первом случае предполагается рост рынка до 2030 года почти в 3,5 раза до $24 млрд (соответствует CAGR в 14,9%), второе же исследование указывает на потенциал роста рынка до $30,3 млрд в 2026 году (соответствует CAGR в 17,4%).

Рынок гибких офисов и коворкингов в России

Спасибо, что дочитали статью до конца. Подписывайтесь на наши каналы в Яндекс Дзен, Telegram и ВКонтакте.

2
Начать дискуссию