Инвестиции в апартаменты - что стоит знать до покупки?
На рынке недвижимости на сегодняшний день имеется множество предложений покупки или аренды помещений, которые подходят для проживания, но при этом юридически не являются жильем. Речь идет об апартаментах.
С точки зрения инвестиций апартаменты отличаются от жилья более низкой точкой входа - в среднем покупка такого типа недвижимости обходится на 10-20% дешевле в сравнении с квартирами аналогичной площади.
Что такое апартаменты, в чем разница между квартирой и апартаментами в Москве, какую стратегию выбрать до покупки, на какую аудиторию ориентироваться, как подобрать локацию, каким образом согласовать перепланировку апартаментов, стоимость ремонта апартаментов в Москве - давайте разбираться.
Апартаменты — что это и сколько стоит?
Данный тип недвижимости позиционируется как квартиры с некоторыми ограничениями. Фактически это разновидность коммерческого помещения, допускающая постоянное или непостоянное проживание, в отличии от квартир, в апартаментах можно организовать и сдавать в аренду офис, торговую точку, предприятия сферы услуг на легальных основаниях.
Юридический и правовой статус апартаментов это нежилое помещение.
Стоимость покупки
Стоимость покупки аналогичной по площади квартиры будет на 10-20 процентов выше, чем стоимость апартаментов. И этот фактор зачастую становится основным при принятии решения о их приобретении.
Стоимость эксплуатации
Стоимость эксплуатации и коммунальных услуг значительно выше, чем в квартирах.
Тарифы:
- на водоснабжение выше на 12%,
- на канализацию выше на 8%,
- на теплоснабжение выше на 25%,
- на электричество — на 36%.
Кроме того, плата за обслуживание и дополнительные услуги ограничена только аппетитом управляющей компании, при средней московской стоимости обслуживания 25 р./м2 (ГБУ Жилищник), стоимость обслуживания апартаментов начинается от 50 р./м2. Если для квартир предусмотрен механизм общего собрания собственников и в теории управляющую компанию можно поменять, то с апартаментами такой порядок не предусмотрен, каждый собственник заключает индивидуальный договор с УК.
Налоги
Так как апартаменты это формально нежилое помещение, то налоги на них начисляется, как на нежилое помещение, и они значительно выше, чем на квартиру. Так ежегодный кадастровый налог для квартиры составляет 0,1 процента стоимости недвижимости, а для апартаментов от 0,5 до 2 процентов. При этом никакие вычеты и льготы на них не распространяются, так как это нежилые помещения. Кроме того, собственники апартаментов с 2015 года еще обязаны уплачивать земельный налог.
Таким образом, при более низких первоначальных инвестициях на покупку, стоимость владения и эксплуатации будет значительно выше.
А что насчет перепланировки?
Прежде всего стоит разделить два вида апартаментов.
Если весь комплекс состоит из одних апартаментов, то при согласовании перепланировки необходимо руководствоваться нормами для нежилых помещений - здесь гораздо больше свободы, нет четкой привязи в размещении мокрых зон.
Если же в комплексе квартиры и апартаменты, то согласование происходит как в жилых помещениях, важно располагать мокрые зоны в соответствии с планировкой застройщика, либо там, где мокрые зоны располагаются у соседей снизу и сверху, и это дополнительная сложность.
Как и для проведения перепланировки в обычной квартире, для того, чтобы согласовать перепланировку апартаментов, понадобится проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки. Если в запланированные работы не входят мероприятия по затрагиванию несущих стен, инженерных коммуникаций или изменению конструкции полов, то согласовать перепланировку апартаментов можно с учетом разработки проектной документации от любой проектной организации с допуском СРО.
В целом перечень документов выглядит также, как для стандартной перепланировки квартир:
- проект перепланировки;
- техническое заключение (если затрагиваются несущие стены);
- копия правоустанавливающих документов;
- поэтажный план с экспликацией.
Стоимость ремонта апартаментов
Разницы здесь нет и не может быть, всё будет зависеть от целей собственника, дизайн-проекта и требуемого уровня отделки.
Теперь разберемся, какие преимущества и недостатки есть у апартаментов, для кого и в каких случаях инвестиции в апартаменты будут оправданы.
Преимущества:
- Стоимость апартаментов в Москве в среднем ниже на 10-20% в сравнении с квартирами аналогичной площади.
- Статус нежилого помещения позволяет организовать в апартаментах помещения различного назначения, недоступные для жилых пространств - офис, торговое помещение, мини-гостиницы, что безусловно плюс для долгосрочных инвестиций в аренду для доходного бизнеса.
- Свобода организации внутреннего пространства - если позволяет конструктив здания, высота потолков - можно построить антресоль и увеличить полезное пространство, что повысит доходность помещения (для офисов, гостиниц), сферы услуг.
Риски:
- Обсуждение изменений в правовом статус апартаментов ведутся с 2020 г., говорилось о возможность приравнять апартаменты в правах с жилыми квартирами, но на текущий момент речь идет лишь о присвоении статуса «комфортного объекта городской среды», что на деле никоим образом не скажется на изменении фактического статуса, но потенциально может стать прямой рекомендацией застройщикам создавать дополнительную инфраструктуру в виде школ, детских садов и другой социально значимой инфраструктуры. Вполне вероятно, что рекомендации могут остаться только на бумаге, но все же это может привести к удорожанию апартаментов, что негативно скажется на их инвестиционной привлекательности.
- Повышение тарифов на обслуживание и коммунальные расходы. Государство не регулирует тарифы для апартаментов, обслуживающая организация вправе устанавливать свои собственные тарифы и назначать плату за обслуживание в зависимости от количества дополнительных услуг. В среднем содержание апартаментов обходится на 100 - 300% дороже, чем для квартир аналогичной площади.
- Прописаться в апартаментах нельзя, можно только оформить временную регистрацию. Соответсвенно пользоваться всеми привилегиями прописки, например, устроить детей в садик на районе, не получится.
- Отсутствует возможность получить налоговый вычет от государства на покупку недвижимости.
- Условия льготной ипотеки, которая в объеме всей выданной ипотеки в Москве, составляет 40% (по данным domclick.ru), не распространяется на апартаменты.
- Отсутствие или недостаточное количество машиномест. В данном случае застройщик не обязан строить дополнительные машиноместа, а стоимость тех что есть может быть существенно выше рынка.
Стратегия при покупке
Кому подходят апартаменты? Как выгодно инвестировать?
Чтобы заработать на апартаментах, нужно до покупки определить свою долгосрочную стратегию.
Покупаете, чтобы сдавать в аренду частным лицам?
Ищите комплексы ближе к деловым районам столицы. У нас были заказчики, которые работали в Сити, жили загородом, и снимали апартаменты рядом с работой - это существенно экономит время на перемещения и повышает качество жизни. При этом, стоимость аренды в таких районах на 30-50% выше средне рыночных. Если это совпадает с вашей долгосрочной стратегией - ориентируйтесь на похожую аудиторию и подыскивайте подходящую локацию.
Покупаете под офис?
Здесь также имеет значение локация, но значение инфраструктуры выше. Важно наличие парковочных мест, доступ на объект, транспортная инфраструктура.
Спрос на небольшие офисы - 40 - 100 м2 в приличной локации, с отделкой и мебелью достаточно высокий, доступных площадей с заданными параметрами в Москве мало, поэтому здесь стоимость аренды вполне обоснованно может быть существенно выше рыночной.
Покупаете для торговли или сферы услуг?
Выбирайте объекты на первом этаже с хорошей проходимостью, здесь ситуация аналогична офису, но от вас потребуется больше знаний в выборе локации и оценки потребностей конкретного бизнеса. Небольшой салон, ногтевой сервис, частный детский сад, косметический кабинет - в Москве спрос на такие услуги в формате «у дома» также достаточно высок, но присутствует высокая «текучка» и все связанные с этим поиски нормального платежеспособного арендатора. Этот вариант подходит для более профессиональных инвесторов в коммерческую недвижимость.
В любом случае, необходима грамотная проработка документальной базы, чтобы ваши интересы перед арендатором всегда были защищены.
Если рассматриваете покупку апартаментов с целью долгосрочной инвестиции, мы поможем вам подобрать подходящий объект, составим предварительный бюджет проекта, в котором оценим все необходимые вложения под ваши долгосрочные цели - от дизайна, до последнего винтика.
Блог руководителя и основателя бюро Icon Interiors Константина Щербакова.
Получить консультацию или отправить запрос на расчет бюджета проекта:
TG: @iconstantins
E-mail: cs@iconinteriors.ru