FM-«эко-номика»
Эффективное управление всеми службами и сервисами, обеспечивающими непрерывную работу объекта недвижимости (Facility management), является неотъемлемой частью «жизни» любого здания.
Какие инновационные подходы к управлению недвижимостью могут использовать FM-компании, как это сказывается на их конкурентоспособности и что тормозит внедрение продвинутых решений?
Очередь инноваций наступает после того, как участники рынка стандартизируют свою деятельность. Когда отлаженные технологии работы показывают стабильно хороший результат, их можно совершенствовать, упрощать и удешевлять. Иногда это требует затрат, но в некоторых случаях можно обойтись «малой кровью» — обучить персонал или сменить поставщиков.
В сфере FM-услуг есть тренды на цифровизацию и экологичность, они и задают вектор новым подходам в работе. О каждом из них стоит рассказать подробно.
В рамках цифровизации, пожалуй, главного тренда сегодняшнего дня, операторы внедряют «умные» информационные системы, чтобы автоматизировать процессы, связанные с администрированием и обслуживанием объекта. В специальных программах диспетчеры отслеживают состояние климатических систем, а также систем управления электро-, тепло-, водоснабжением. Техническому персоналу больше не приходится лично обследовать километры инженерных сетей. У рабочих освобождается время, которое можно использовать более эффективно: например, повысить скорость выполнения заявок. При этом важно то, что контролировать их работу, благодаря IT-решениям, становится проще: статус заявки могут отследить и клиенты, и менеджеры FM-компании. Собственник объекта в личном кабинете тоже видит полную информацию о состоянии дел. Кроме того, система на ранних этапах выявляет сбои в оборудовании, бригада оперативно устраняет проблему — так практически исключается вероятность нештатных ситуаций, в том числе опасных для жизни и здоровья, находящихся в здании людей. Еще одно преимущество - наличие электронного архива информации об объекте: системах и функционале оборудования.
Несмотря на все плюсы, автоматизация бизнес-процессов идет медленно. Главный стоп-фактор — единоразовые финансовые и временные затраты на установку программного обеспечения, закупку техники, обучение сотрудников.
Что помогает «отбить» инвестиции?
Во-первых, экономия времени, денег и ресурсов. Когда часть рутинных процессов выполняет программа, можно оптимизировать штат сотрудников и, соответственно, бюджет на зарплаты. Не нужно тратить избыточные средства на покупку запчастей и расходных материалов: система ведет учет запасов на складах и планируемых расходов на содержание оборудования. Предотвращение аварий на сетях защищает оператора от судов и выплаты ущерба арендаторам за простой и поломанную технику.
Во-вторых, использование IT-решений повышает качество и увеличивает объем услуг, предоставляемых управляющей организацией.
Но, к сожалению, эти преимущества хотя и очевидны, но не позволяют спрогнозировать четкий экономический эффект и обеспечить быстрый возврат инвестиций.
Еще один популярный тренд — на экологичность — отчасти связан с цифровизацией. Например, можно настроить ПО так, чтобы оно уменьшало подачу тепла при повышении температуры воздуха или выявляло потери из-за включенных обогревателей при открытых окнах. Таким образом, можно снизить потребление ресурсов на десятки, а то и сотни тысяч рублей в год.
Следование эко-стандартам заключается не только в применении энергосберегающих IT-технологий, а в целом комплексе мер. Весомый вклад в сохранение окружающей среды вносит «правильная» уборка помещений. Используются специальные агрегаты для антибактериальной обработки воздуха, пылесосы, поломоечные машины, роторы с пониженным уровнем шума, а также техника, в которой есть режим экономии энергии и можно включить замкнутый цикл циркуляции и очистки воды.
Свести к минимуму потребление токсичной «химии» можно, благодаря более экологичным способам очистки поверхностей. Среди них — бластинг (струя воздуха под высоким давлением с содержанием мелких абразивов), применение аппаратов высокого давления, меламиновых губок, средств для стирки с энзимами и перкарбонатами, средств на основе пробиотиков, разлагающихся через 70 часов после уборки.
А использование уборочной техники, тракторов и погрузчиков, которые работают на газовом двигателе с каталитической камерой, позволяет отказаться от аккумуляторов, токсичных при утилизации, а также от бензина и дизтоплива.
Сортировка мусора — это тоже не только про деньги, но и про осознанность. Раздельный сбор стекла, металла, бумаги, пластика, батареек и ртутных ламп в основном требует не инвестиций, а ответственности, внимательности сотрудников и тесного контакта FM-компании с переработчиками, утилизирующими отходы.
Все вместе это позволяет сократить потребление ресурсов, рационально их использовать, снизить вредное воздействие химикатов. Следование эко-стандартам не должно быть нацелено на рост прибыли. В большинстве случаев это, все-таки, ведет к удорожанию. Но прежде всего, это маркер ответственного отношения компании к качеству услуг, здоровью сотрудников и клиентов, окружающей среде. И он, как и внедрение цифровых технологий, тоже является весомой имиджевой составляющей.