Рынок недвижимости в Дубае на пороге обрушения.

Или эффект пустого стакана на примере этого рынка недвижимости

Всем отличного дня!

Рад всех видеть на страницах моего экспертного канала, который стал одним из самых читаемых по тематике зарубежной недвижимости. Обязательно подпишитесь!

Подписались? Тогда поехали!

Какое направление последние 5 лет стало самым популярным для покупки недвижимости за рубежом? Правильно, конечно это рынок Арабских Эмиратов!

Самые самые знаковые старты продаж. Самые лучшие условия покупки. Самые известные коллаборации с девелоперами. Самые высокие доходности и рост цен в будущем. Это все Дубай. Так нам всем из всех возможных источников вещает армия брокеров и рекламных креативов.

Давайте разберемся, что в результате послужило тем самым триггером, который за столь короткое время экстремально взвинтил сумасшедший интерес к этому направлению и привлек покупателей со всего мира?

Да, все это так и есть, или точнее будет до некоторых пор. Это фундаментальные пункты, которые сделали этот рынок так называемой прачечной свободных капиталов, как я это называю. Все эти сильные качества позволили привлечь в бетон более 300 млрд. долларов за последний цикл роста, который начался после последнего, второго по счету кризиса на этом рынке в 2015 году.

Пройдемся по предыдущим пунктам.

Дубай, это в первую очередь конечно же инвестиционный потенциал, про который все так много говорят. Все, что бы вы не купили, неминуемо вырастет в цене.

Есть такое понятие как точка входа и точка выхода любого инвестиционного проект. Точка входа по определению всегда максимально простая – пришел, подписал контракт, зашел в кассу и вот ты уже счастливый инвестор. Есть такое вещь, как сухая статистика, про которую очень немногие хотели бы говорить. А она гласит нам следующее – 80% всего рынка недвижимости арабских эмиратов составляют экспаты, или иностранцы. И только 20% покупателей – это не многочисленное местное население. Грубо говоря, практически все что покупается и продаться в этой стране – это сделки между иностранцами с приблизительно одинаковыми интересами и запросами.

Я думаю, что каждый или почти каждый, кто сейчас читает эту статью, сталкивался с фондовым рынком и хоть сколько-то изучал, как работает работа на нем. И важным элементом такой торговли на бирже является простой биржевой стакан, где представлены в любой момент покупатели, которые продают по той или иной цене, и покупатели, которые хотят купить по своей цене. Если они находят общий язык, то сделка моментально происходит. По-другому это называется ликвидность, где количество покупателей и продавцов приблизительно одинаково, вопрос только в цене. Устраивает она Вас сейчас или нет.

А теперь представьте себе, что весь рынок состоит из инвесторов и спекулянтов, которые имеют одинаковый интерес – это рост стоимости. При этом классических покупателей, приобретающих квартиру для жизни, попросту нет. Не забываем, что только 20% местного населения что-то покупает, да и не покупают они от слова совсем, им то зачем?

И тут мы приходим к главному тезису моей статьи, эффекту пустого биржевого стакана. В какой-то кризисный момент, количество покупателей резко становиться меньше, если не обнуляется. Момент, когда на рынке полно предложений, и нет покупателей. Прям совсем нет. То есть в стакане будут только предложения на продажу и не будет запросов на покупку. И именно это происходит с инвесторами, которые понимают, что прибыли не будет. Я называю это отсутствием органичного рынка недвижимости. В этом случае цена может падать экстремально сильно.

Для примера) В Турции количество местных покупателей в общей статистике продаж составляет 98%. Т.е. всегда есть кому продать свою квартиру, по адекватной цене, актуальной в этот момент.

И именно это я считаю главным опаснейшим моментом, с которым столкнуться все те, что будет встречать там начало следующего кризиса, уже третьего по счету. И об этом мое следующее повествование.

Прошлые кризисы

В общей сложности молодой рынок недвижимости Эмиратов видел два кризиса. В 2009 году и 2015 годах. Первый был жесткий, второй более гладким, но продолжительным, при этом между ними был цикл роста в 7-8 лет. Путем простого арифметического вычисления мы получаем, что в целом цикл роста цен после последнего падения будет закончен в течении года. Этого года, так как следующие 8 лет прошли. Любой, абсолютно любой рост всегда должен пройти цикл коррекции, особенно если это рынок недвижимости. Пузырь не может надуваться вечно. Точнее конечно может, если это к примеру какой-то конечный продукт типа княжества Монако, там попросту негде строить. Вот там по определению все будет только дорожать. Но не в Дубае, где можно еще застраивать и застраивать пустыни вокруг. Тем более что цены нам об этом прямо красным сигнализируют. Любая достойная малогабаритная квартира сейчас стоит никак не меньше 500-600 тыс долларов. Иными словами, фаза роста заканчивается, и мы подходим к следующему коррекционному этапу.

И тут я затрону важный кейс, который продвигают все брокеры при продаже квартиры в Эмиратах.

Купите сейчас, не оплачиваете все сразу и переуступите, не дожидаясь строительства позже и дороже. Но никто Вам не скажет, что это будет стоить денег, и не малых. Это комиссии, это налоги, это определенные ограничения у застройщика, и конечно же их нежелание — это делать, комиссии то у застройщика выше. Сами что ли будете продавать? И цена в результате оплаченного налога, комиссии станет будет сопоставима со стоимостью у застройщика. А теперь вопрос, у кого будет покупать квартиру по приблизительно одинаковой цене будущий покупатель? Правильно, он отдаст предпочтение застройщику. А вы останетесь с зависшим объектом, который нужно будет оплачивать далее.

Теперь поговорим про фундаментальные ценности владения квартирой в Эмиратах, мы ведь не только про виртуальных инвесторов сейчас говорим?

Климат

Сейчас в стране 42 градуса. В Августе будет где-то 47-48, что особо ярко будет ощущаться в городе, где вас окружает бетон. Море Вас вряд ли охладит, так как оно там в этот период мутное и перегретое. А еще до него дойти нужно, да и смысл, на солнце ведь не полежишь.

При этом климат в Эмиратах имеет достаточно ярко выраженную сезонность. Зимой дождливо и прохладно, идеальные периоды в году — это только несколько месяцев весной и осенью. Сравните с мягким климатом в соседнем Омане или Бали.

Вокруг пустыни и песок. Природа — вот прямо совсем на нуле. Первое время — это конечно интересно, но не более 2 месяцев. Потом искренне начинаешь тосковать по зелени, природе. Поверьте, я знаю, о чем говорю, так как жил там 3 месяца.

Стоимость жизни для реколантов или долгосрочных экспатов

Да дорого, все это и так знают. Но что бы оперировать сухими цифрами, то типовой набор для семьи, включая садик, продуктовую корзину, обслуживание комплекса, отдых и развлечения составляют внушительные 7-8 тыс долларов в месяц.

Дубайск – это рай криптанов и инфо предпринимателей (чуть по другому их не назвал) В целом это так. И этому есть причины. Эмираты сделали из своей страны мировую прачечную, которая аккумулирует через бетон капиталы, которые сложно вложить где-то еще в обмен на бонусы. Бонус номер один, это конечно получение статуса налогового резидента для покупателя недвижимости в стране, где можно получать дивиденды со своей компании с практически нулевой ставкой. Очень я Вам скажу актуально для любого европейского собственника заводика или типового китайца в условиях ограничений у себя в стране. И для Россиян удобно. Но статус налогового рая Арабские эмираты начинают терять, так как стали активно повышать ставку на прибыль, которая сейчас вместо нуля стала 9 и будет скоро опять пересмотрено. Очень удобно придумали, кстати. Все гонят в казну страны свои доходы, которые зарабатываются в другой стране, а налог с нее снимает арабы. Крутая же схема! Главная альтернатива, сейчас это соседний Оман, где налог это твердый ноль.

В плане релокации гражданства в стране не дают, только временный статус резидента, пока у Вас есть тут недвижимость. Все достаточно жестко и в пользу стране, в которой вы, как ни крути, являетесь гостем.

Это все правда. И это поражает! НО! Последние события показали крайне важную проблему, которая стала хитом всех новостных лент несколько месяцев назад. Я конечно говорю про потоп и наводнение, которое там произошло. Климат меняется, и меняется достаточно жестко, провоцируя такие катаклизмы, к котором не была готова инфраструктура.В целом весь Дубай, Абу-Даби – это так называемая бетонная клетка, в которой по сути воде некуда уходить. По последней информации, правительство выделило более 8 млрд. долларов на исправление ситуации. Я не строитель, но всегда опираюсь на здравый смысл. В прошлом я строил дом, строил дом родителям и четко для себя уяснил, что, когда ты сделал плохой фундамент, или инженерную инфраструктуру под ним, переделывать это будет или невозможно, или очень дорого. И это всего лишь мы говорим про домик на даче. А что, если мы говорим про 70-80 этажный небоскреб? Ну вот как там что-то можно поменять под ним, тем более повсеместно по всему городу? Тут вероятно не 8 млрд. нужно, а все 80. И все это как триггер будет работать над нежными умам инвесторов, которые опасаются любых рисков. А следующий потоп не за горами, буквально уже этой осенью.

Так же стоит обратить внимание на такой щепетильный момент, как цена обслуживания и содержания. Мы ведь в пустыне строим, и строим огромные массивные комплексы с масштабными зелеными зонами, чтобы хоть как-то создать добавленную ценность бетонным сооружения вокруг. Сама по себе травка там расти не будет, она там попросту и не должна расти. Естественно содержание всего этого великолепия будет в результате на плечах владельцев квартир, и стоимость обслуживания будет только расти, и подрастать ощутимо. Разве Вы сможете отказаться? Конечно нет, сколько скажут, столько и будете платить. Так вот, сейчас стоимость типового содержания квартиры в хорошем комплексе уже приближается к отметке 5-7 тыс долларов в год, и в целом запросто может через 3-4 года достичь 10 тыс. Пока проект не построен, и вы ждете, Вас это особо не касается. Но это точно будет проблемой и обузой, когда вы получите рано или поздно ключи. К примеру, и это очень яркий пример, в своей двухэтажной квартире в Анталии, в комплексе с бассейном и большой зеленой территории я ежемесячно плачу 18 долларов месяц. А все почему? Да потому что все и так растет само по себе, даже виноград с шелковицей и инжиром собираем под домом. И местному управляющему платить много не нужно. Грубо говоря, это важный момент, о котором абсолютное большинство купивших апартаментов в Эмиратах пока не слышали.

То, о чем всегда, абсолютно всегда умалчивают брокеры. В эмиратах всегда яркая и сочная подача новых стартов продаж. Крутые шоурумы, масса людей, невероятные презентации, красивые девушки брокеры. Это все проекты карандаши. А строят в итоге подрядчики, причем подрядчиков, имеющих лицензию на строительство высотных зданий в стране всего, если не ошибаюсь 6. Грубо говоря, строительство начнется тогда, когда подрядчик будет готов зайти на стройку, он не резиновый. И это крайне негативный момент, на который стоит обращать внимание. Вам не приходило в голову, почему они не масштабируют свой бизнес, если этого так просит кратно увеличившийся рынок? Правильно, они не видят смысл, так как что-то знают и планируют свой бизнес на 5-7 лет вперед.

Яркий пример, абсолютный рекордсмен по задержкам строительств – это крупнейший девелопер Emaar, у которого была задержка сдачи объекта на срок более 10 лет.

Эмираты, это страна, которая соблюдает максимальный геополитический нейтралитет и являться безопасным местом для парковки капиталов.

Это, наверное, главная геополитическая победа мудрого руководства страны. Мы ведь говорим про воронку привлечения капиталов? Так? Легко, быстро, безопасно и с плюшками. Я живу в Анталии, и это какой-то рай для различных криптопроектов. Думаю, причина в географическом расположении страны и близости к бенефициарам. За последние пару лет они как звездочки ярко загорались и так же быстро исчезали в тумане. И везде все было ярко, задорно, просто и невероятно прибыльно. Так вот, когда нужно будет сворачивать проект, всегда изобретают какую-то проблему. В случае с Эмиратами, она в первую очередь будет связана с геополитическим пространством. Каким именно, сложно сказать, но вариантов масса. Это и соседствующие страны с конфликтами, это и транспортные пути, и конечно же в целом ситуация с западными странами, которые активно работают над теми, кто их не поддерживает.

Эмираты, это развитая мульти национальная страна, идеально подходящая для экспатов в качестве релокации.

Тут все просто, пока это выгодно стране, капиталы стекаться в бюджет и сами экспаты себя прокармливают, то это отличная модель. А вот в 2009 году, когда начался первый кризис в Эмиратах, который прошел по жесткому сценарию, все моментально разъехались. И многие бизнесы там в течении года прогорели. Так как все бизнесы экспатов были адресованы кому? Правильно, таким же экспатам.

Конечно, я допускаю что в моих выводах могут быть погрешности и не большие ошибки. Но фундаментально, и думаю большинство читателей со мной согласятся, очень много правильных, обоснованных выводов.

Иметь часть заработанного капитала за пределами своей страны – это всегда правильное решение. Это свобода, это как ни крути безопасность, особенно для многочисленных предпринимателей в странах СНГ. Недвижимость – это всегда актив, который будет только дорожать. Она должна всегда приносить какую-то прибыль, и безусловно ее нужно покупать в правильный момент. Когда Вам из всех щелей говорят о том, что срочно нужно покупать, то как минимум покупать уже поздно, момент упущен. Так это работает. Больше денег, больше игроков, больше маркетинговых бюджетов. Все это как бульдозер работает в информационном пространстве для тех, кто подвержен эмоциональным решениям. Всегда и везде есть легкая точка входа, но обязательно нужно думать о точке выхода.

Три главных рынка, которые сейчас имеют максимально негативный информационный окрас или вообще его отсутствие и где сейчас самая, фундаментально обоснованная цена.

Автор статьи Смирнов Иван

Спикер Международной академии зарубежных риелторов

Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.

Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте

www.freedom-property.com

www.istanbul-property.com

www.mersin-property.com

Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.

У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.

https://wa.me/905063252977

Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!