Квартира под гражданство в Турции. Как не пролететь при покупке
Турецкая инвестиционная программа на данный момент очень интересна для иностранцев, и в первую очередь для россиян. Для участия в ней сейчас достаточно купить дом, квартиру, земельный участок или коммерческий объект минимально на $ 400 000, вот и вы уже претендент на гражданство Турции.
На текущий момент вопрос о так называемом втором аэродроме стоит достаточно остро, поэтому давайте разберем этот вопрос подробнее.
Какие цели могут быть в претендента?
- Переезд на ПМЖ
- ведение бизнеса и смена юрисдиции
- безопасная релокация и припарковка капиталов
- Кроме этого ощутимо сказывается желание смены климата
- доступность хорошего образования для детей,
- Качественная медицина
Все это прекрасно укладывается в гражданство Турции.
Среди наиболее популярных альтернатив сейчас это получение резиденства арабских эмиратов, часть восточноевропейских стран, таких как Румыния или Черногория.
Красный паспорт Турции дает возможность посещения более 120 стран мира без визы и упрощенное получение визы в страны ЕЭС и США.
Подробнее о преимуществах гражданства я расскажу в одном из следующих видео.
Итак, давайте пройдем по подводным камням и вероятных ошибках покупка квартиры под гражданство. Среди лидеров городов страны на текущий момент это Стамбул и города анталийского побережья, такие как Анталия, Аланья.
Как выбрать недвижимость под инвестиционную программу в Турции и не получить отказ – давайте поговорим. А самое главное, какие виды мошенничеств бывают. За последние пол года наша команда собрала их более чем достаточно.
Условия программы гражданства за покупку недвижимости
На законодательном уровне формальные требования к инвестору не сложные:
• Для того, чтобы участвовать в программе гражданства Турции за инвестиции нужно приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс, при этом до июня 2022 года сумма была равна $250 тыс. Сейчас активно обсуждают повышение порога, как минимум до 600 тыс долларов.
• Категория и тип объекта может быть любым – один или несколько объектов, таких как дом/вилла/квартира, земельный участок, коммерческая недвижимость.
Дальше мы сталкиваемся с условиями, которые знают далеко не все покупатели недвижимости для турецкого гражданства, и это приводит к сложностям и отказу. Мы однозначно советуем изначально изучить условия программы и обязательно обратиться за помощью к опытным экспертам.
При этом к сожалению, сами риэлторы в Турции не всегда дают правильные советы и рекомендации. Как правило цель у них одна – продажа недвижимости с максимальной выгодой для себя, забывая какую цель преследует покупатель, а его целью является стать гражданином Турецкой Республики.
В первую очередь давайте остановимся на двух важным моментах. Мы можете купить под гражданство квартиру или виллу на вторичном рынке, либо купить объект или объекты в новом комплексе от застройщика.
Это разный путь, и давайте рассмотрим каждый из них.
Вторичное жилье.
Продавцом недвижимости должен быть только гражданин Турции – физическое или юридическое лицо. Сделки с иностранцами не попадают под программу гражданства, а приобретенный объект просто останется в собственности инвестора и не более того.
Общее правило, чтобы получить турецкое гражданство, надо удерживать в собственности объект минимум 3 года. При этом разрешается распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе сдавать в аренду. Если сохранить за собой право собственности на 5 лет и более, то продавец впоследствии освобождается от налога на прирост капитала после продажи своих владений.
Главный минус вторичной недвижимости в следующем. Кроме 100% проверки юридической стороны владельцев, практически всегда кадастровая стоимость в средиземномроских городах занижается. Это сделано в целях снижения налогооблагаемой базы для продавца. И как обычно, предприимчивые Турки достаточно быстро отреагировали на это и действительно стали предлагать варианты стоимостью в 400-420 тыс долларов. Но это квартиры, которые совсем недавно стоили не более 200-250 тыс. долларов, и в декларируемую сумму банально закладывают налоги, которые будут в последствии удержаны с продавцов. Удастся ли в последствии продать такую квартиру за эти деньги, у меня очень большой вопрос. Скорее всего нет. По этой причине я рекомендую выбирать объекты под гражданство от застройщиков.
Главные плюсы покупки объекта от застройщика:
Нет скрытых нюансов: если вы покупаете объект или объекты со 100% тапу, значит так и будет
Покупая объекты на этапе строительства, вы однозначно заработаете на росте стоимости. И профессиональный брокер поможет Вам не ошибиться с выбором.
- Такие объекты будут на 100% ликвидны, так как рынок недвижимости в нашем регионе сильно изменился в лучшую сторону. Комплексы строят на уровень выше, их ликвидность на рынке крайне высока
- Безопасность. После прошедшего землетрясения спрос сконцентрировался вокруг сильных девелоперов. Они строят с учетом сейсмобезопасных технологий, и находятся под тотальным контролем государства
Давайте пройдемся по всем вероятным проблемам.
Со объектами на вторичном рынке конечно же главная проблема – это купить объект, который не будет отвечать критериям в 400.000 долларов кадастровой стоимостью. Как правило, многие покупают на пороге этой суммы, и конечно это не касается объектов стоимостью с высоким чеком, например, в 1 млн долларов и выше.
Не правильная оценка итоговой стоимости, связанная с дополнительными скидками
Застройщики как правило идут навстречу своим клиентам с большими чеками и предлагают различные преимущества, в том числе рассрочку и индивидуальные скидки. Однако есть и обратная сторона, а именно, некорректность суммы по документам и по факту. Но правило однозначно в следующем – вся оплата застройщику должна быль совершена официально по договору на расчетный счет строительной компании, и сумма оплаты не может быть менее 400.000 тыс.
Вам могут предложить оплатить только часть суммы посредством банковского перевода, а остальную сумму оплатить наличными. К сожалению, в последствии она будет исключена из сделки, как необлагаемая налогом. Такой вариант безусловно выгоден продавцу, но категорически не подходит для иностранцев, которые планируют обратиться в Миграционную службу и запускать процесс по факту сделки купли-продажи турецкое гражданство.
Вывод! Чтобы купить недвижимость в рамках инвестиционной программы Турции, подключайте экспертного брокера и проверяйте договор, который вы подписываете с застройщиков, так же проверяйте сумму по документам, которая не должна отличаться от минимального порога.
Оценочная стоимость оказывается ниже порога
Наверное, одна из распространенных проблем при оформлении сделки с недвижимым имуществом в Турции. Цена по договору и официальная оценка объекта могут значительно отличаться.
И, поверьте, иммиграционная служба проверит реальную стоимость по всем критериям. При этом следует знать, что в Турции нет базы для установки кадастровой стоимости объекта, а оценка происходит по следующим показателям:
- Локация, район.
Площадь объекта.
- Строительный материал и технологии при строительстве
Год постройки.
- Инженерные системы, инфраструктура и т.д.
В результате проверки вы получаете отчет с указанием стоимости объекта или недвижимости, которая бывает не совпадает с той суммой, которая указана в договоре с продавцом и которая была оплачена.
По нашему опыту разница может составлять от 0% до 50%, что зависит от локации в меньшую. Например, минимальный разрыв наблюдается в Стамбуле при покупке жилья у крупных застройщиков. А на южном побережье, такие как Анталья, Аланья или Мерсин, официальная оценочная стоимость может быть ниже в 1,5-2 раза.
Вывод: покупайте у крупного застройщика, желательно после предварительной оценки недвижимости. В таком случае ошибок не будет.
Еще один проблемный момент – отсутствие свидетельства на собственность (ТАПУ)
Для того чтобы подать заявку на гражданство, должен быть полный комплекс документов и в первую очередь ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Мы сталкиваемся, что застройщик обещает выдать его через некоторое время, к примеру, от полгода или год, что откалывает процедуру получения гражданства на этот период. По этой причине стоит покупать недвижимость с возможностью получения ТАПУ в максимально короткий срок. Не более 1-2 месяцев. Только у надежного застройщика, прописав этот пункт в договоре.
Существует альтернативный вариант – обратиться в иммиграционную службу, имея на руках нотариально заверенный контракт о покупке недвижимости. Однако это сложный путь, я связан с рисками, поэтому мы не рекомендуем его использовать.
Стоит отметить, что при подаче документов на инвестиционную программу необходимо предоставить все в соответствии с требованиями и не допускать даже малейших опечаток/ошибок. Для иностранцев, не знакомых с данной процедурой, конечно сложно правильно подготовить все бумаги и корректно заполнить их на турецком языке. Все это обязательно нужно делать с экспертом.
Проблема, связанная с оплатой по счетам застройщика
Оплата денег продавцу застройщику, не сложная, но важная часть сделки. По закону Турции, оплата осуществляться с личного счета покупателя на расчетный счет застройщика в турецком банке, где обязательно указывается назначение платежа, в том числе номер лота и адрес объекта.
Какие возникают сложности в данном вопросе? В данный момент иностранцы, и в первую очередь россияне сталкиваются со следующими трудностями:
- оплату можно совершать только с банка, который не находится под санкциями
российские власти тщательно проверяют транзакцию на предмет нарушения норм валютного контроля, а в качестве подтверждения часто потребуют договор, счет по сделке и полные данные бенефициарного собственника недвижимости - продавца;
- Мы сталкивались, что при покупке жилья на вторичном рынке (у частного продавца), валютный контроль со стороны РФ не пропускает перевод, посчитав его подозрительным. С застройщиками это исключено.
Поэтому всем нашим клиентам мы рекомендуем открыть счет в турецком банке, перевести деньги, и с этим сейчас нет никаких проблем, и снего уже совершить оплату застройщику. Вопросов о происхождении денег никто не задает.
Следующая проблема – покупать несколько квартир нужно одной сделкой в рамках одного договора. Вариант с покупкой нескольких недорогих квартир в разное время не подходит. Одна сделка, один договор, 100% безналичная оплата.
Как вы видите, имея такое количество сложностей, конечно стоит подключать экспертов, которые имеют хороший опыт в этом вопросе, и заранее все планирует и корректируют.
Большая часть объектов, которые нравятся нашим клиентам, совершенно не подходят для получения гражданства, при том что стоимость на них сильно превышет необходимый минимум в размере 400.000 долларов.
Что надо сделать, чтобы исключить такие ошибки:
Провести оценку объекта независимым экспертом-оценщиком заранее. При покупке недвижимости в Турции через нас, эта услуга может быть включена в общий перечень или выполнена отдельно.
Мы крайне рекомендуем покупать недвижимость от застройщика на первичном рынке. Если выбор пал на жилой или коммерческий объект на вторичном рынке, то заключать сделку без вероятных проблем россияне только в том случае, если выберут комплекс услуг по банковским продуктам, оценке объекта и юридической поддержке со стороны риелтора и юриста.
- Проверяйте документы! Это касается всех вопросов, включая стоимость жилья и его надежности по коммуникациям, качеству материала и инфраструктуре.
Мошенничества или то, где Вам могут кинуть.
Вариант №1
По состоянию на май 2023 года весь интернет пестрит предложениями от том, что можно купить квартиру, как правило в Стамбуле, за 200.000, и получить оценку и комплект документов, как будто вы купили ее за 400.000.
Рассказываем, как это работает и какие есть риски. Вы заключаете договор с застройщиком, оплачиваете ему сумму в размере оговоренных 200.000, а остальные 200.000 он оплачивает себе же на счет сам, при этом официально гарантирует выдачу документа о собственности на нужную Вам сумму в размере 400.000 долларов. НО) в случае, если независимая оценка покажет, что стоимость квартиры в данном комплексе не может составлять такую завышенную цену, вам банально откажут. Скажу больше, мы сталкивались с ситуациями, когда часть квартир в одном комплексе продавались с завышенным тапу, а часть по реальной. Это очень легко проверить. И если это мошенничество будет выявлено, абсолютно всем будет аннулирование гражданство задним числом, применены санкции. Рано или поздно это может вскрыться. В результате у клиента уплаченный налог с 400.000 долларов в размере 16 тыс, квартира, которая никому не нужна, так как такие варианты предлагают не добросовестные застройщики с сомнительных локациях, потраченное время и нервы, и услуги адвоката.
Вариант мошенничества №2
Этот кейс мы получили совсем недавно. В одном крупном торговом комплексе владелец предложил схему, по которой продавал часть помещения типа Open Space, к примеру 100 кв.м., как бизнес с арендатором и последующем пассивным доходом в течении 12 лет. Стоимость лота составляла 600.000 долларов, гражданство было включено в стоимость, что гарантировал продавец. Клиент, который пришел к нам, получил отказ, так как это помещение не было основанием, и разорвать договор и вернуть деньги ему будет крайне проблематично. Это прямое мошенничество, и к сожалению, его ждет долгий и не приятный суд.
Наши кейсы:
Кейс номер 1:
Клиент А купил от застройщика 2 квартиры суммарной стоимостью в 405 тыс долларов. Скидку на покупку у застройщика мы согласовали в размере 16.000 долларов. От одного из крупнейших застройщиков Анталии. Через 1 месяц он получил ТАПУ, где было указано 100% кадастровой стоимости, официальную оценку, который заказал и сделал сам застройщик. Через 8 месяцев его квартиры 2+1 будут достроены, и их стоимость уже выросла на 20%, которые он может сразу сдавать и получать по 1200 долларов за каждую. Обратите внимание – не одну, а две ликвидные квартиры в крутом комплексе. И прибыль, хоть и виртуальную, в короткое время клиент получит почти в 175.000 долларов с учетом полученных арендных платежей.
Кейс №2
Клиент Б так же обратился в нашу компанию по подбору объекта под гражданство. Понимая, что переплачивать из-за не соответствия стоимости в ТАПУ он не готов, в целом это и неправильно, мы из портфеля подобрали в одном из лучших районов 3 квартиры 1+1 в одном комплексе, две из которых были уже построены. Тапу было получено в течении 1 недели, более того, клиент сильно смог сэкономить за счет объемной покупки и фиксации стоимости в турецкой лире. В результате сумма оплаты составила 435.000 долларов, при розничной цене квартир чуть менее 500.000. Все работы юриста на себя взял застройщик бесплатно. Сейчас у клиента и его семьи уже красный паспорт, и он открыл бизнес в Анталии.
И немного саморекламы)
Freedom Property входит в TOP 3 крупнейших брокеров новостроек в Анталии.
Наш Блок с огромным количеством полезной информации. И информация обо мне.
По объектам под гражданство у нас очень сильные позиции, отличные варианты и большим инвестиционным потенциалом.
Все вопросы мне лично и нашим специалистам смело можно задать через корпоративный мессенджер.