Влияние арабо-израильского конфликта на рынок недвижимости в России. К чему это приведет?
Конфликт в арабских странах кардинально скажется на российском рынке недвижимости, и далеко не в лучшую сторону. Давайте разберемся почему?
Всем отличного инвестиционного дня! Все неделю размышлял о теме очередной статьи, и конечно в итоге множество скоротечных и разнообразных новостей в итоге сформировали данный опус. Уверен, он будет интересен для всех тех, кто интересуется инвестициями и рынком недвижимости.
Основное:
- Как рынок продаж недвижимости реагирует на внешние факторы?
- Сворачивание программы льготной ипотеки и ее влияние
- Казалось бы, причем тут кризис в арабских странах?
- Что делать с деньгами?
- Наши кейсы в Турции
Это приятная цифра, которая показала, что многие из моих размышлений соответствуют действительности и близки к истине.
Подпишитесь сразу на канал, что бы не пропустить что-то интересное.
Сворачивание программы льготной ипотеки и ее влияние
Итак, по моему мнению, для любого государства столпом экономики всегда является строительный сектор. Он обеспечивает максимальные налоговые поступления, вовлекает огромное количество трудоустроенных жителей страны, вовлекает множество смежных секторов экономики. И самое главное – это триггер, который управляет капиталами населения. Стимулирует их вкладывать в системообразующий сектор, при этом столбит их на долгосрочный период.
Более того, в этот сектор максимально вовлечен банковский сектор, так как именно девелоперы являются крупнейшим кредитором на рынке. Грубо говоря, при текущей сложившейся ситуации с учетом Эскрой счетов застройщики должны банкам как земля колхозу. Любые сложности в секторе неминуемо приведут к коллапсу в банковской и финансовой сфере, безусловно это максимально коснется качества жизни всего населения и в целом станет основной головной болью правительства.
Для предотвращения этих вероятных сложностей в первую очередь в случае каких-то надвигающихся катаклизмов, как к примеру, это было в середине 2022 года, в первую очередь подключаются программы стимуляции спроса и вытаскивание сектора из вероятного коллапса.
Что собственно и было идеально реализовано активным продвижением так называемой льготной ипотечной программой, которая работала с середины 2022 года.
Какие в итоге получили результаты?
- За этот период программой воспользовалось огромное количество ипотечников, и рост статистики продаж действительно ошеломляющий.
- За этот период на рынок было выведено максимальное за все время количество объектов из этапа проекта в этап продаж. Застройщики очень торопились, успев оперативно выйти в сформированный пул заказов, пока работает программа, понимая, что после ее сворачивания продаж не будет от слова совсем.
- Автоматически за этим максимально были взвинчены цены на кв.м на первичную недвижимость. Причина конечно же в резком подорожании строительных материалов, стоимости работ и конечно же повышенным ожиданиям застройщиков (давайте назовем это жадностью, хотя экологичнее было бы назвать это конъюнктурой рынка)
- В результате максимально лояльных условий программы льготной ипотеки было роздано большое количество не обеспеченных кредитов. Такова была задача и правила. Как мы знаем, для того, чтобы получить одобрение, достаточно было показать всего два документа, иметь на руках 15% первоначального взноса и все. Все это несет очень большой риск для банковской системы, экономики, и в целом для рынка недвижимости, в случае если что-то пойдет не так.
- В сложный для страны период деньги остались в стране, были направлены на поддержание важнейшего сектора экономики. Вывод капиталов сильно затормозили.
- Ну и главное, максимально был реализован спрос за этот период. Сейчас на рынке либо те, кто уже глухо сидит в ипотеке и ждет окончания строительства, либо те, кто уже продал и сидит с кэшем, либо те, кто решил в этом не участвовать. По сути это статья для двух последних категорий.
Как рынок продаж недвижимости реагирует на внешние факторы?
Влияет ли рынок нефти, курс доллара в стране и геополитика на рынок недвижимости? Конечно же влияет и самым прямым образом. Статистика – удивительная штука.
Итак, если проще: как только возникает неопределенность или какой-то коллапс – продажи недвижимости растут. Когда все спокойно – продажи стабильны или стагнируют. Логика достаточно последовательная – недвижимость всегда была островком стабильности для сохранения капитала.
Давайте посмотрим на примере графиков – это продажи недвижимости в 2023 году. Обратите внимание как синхронизированы график курса доллара и продаж. Любая девальвация рубля со некоторым опозданием сразу приводит к повышению статистик продаж. Более того в этот момент автоматически подключаются программы стимулирования. Удивительно и абсолютно логично.
Давайте копнем глубже. Как рынок нефти и доходы государства влияют на строительный сектор?
Так же прямым образом. Давно известно стабильная корреляция курса доллара и стоимости барреля: дороже нефть, значит больше валютных поступлений в страну и крепче рубль. И на оборот – как только стоимость нефти падает, снижается доход казны и рубль слабеет. Иногда, как в прошлом году, может быть перекос в случае резкого и неестественного отсутствия спроса на валюту. Естественно со временем это искусственное ограничение было нивелировано и курс вернулся на свой рыночный уровень, такой как сейчас.
И теперь к теме нашей статьи – а как внешние факторы в виде основного источника нефтяных доходов влияет на наш рынок?
В целом мы на пороге достаточно острого геополитического конфликта в самом нефтеносном регионе планеты, арабском. Наверное, все помнят такой короткий коллапс на такой важнейшей транспортной артерии, как суэцкий канал, когда на одну неделю он был перекрыт севшим на мель сухогрузом. Цены на нефть были за эту неделю были взвинчены невероятно. А теперь давайте предположим, что помимо резкого снижения поставок нефти из стран, вовлеченных в конфликт еще и будет перекрыты транспортные каналы через этот регион? В целом стоимость барреля может устремиться к 150 вечнозеленых и выше. В развитии конфликта есть множество заинтересованных стран, в том числе конечно же и Россия. И по многолетней статистике это приведет к снижению спроса на недвижимость, так уж устроен рынок. Более того, параллельно конфликт будет разрастаться в сторону индийского океана, где сейчас огромный спорный момент существует у Китая и Тайваня (США). И в силу перераспределения транспортных путей в него могут быть включены такие тихие гавани как те же Эмираты и их соседи. И для Китая это самый идеальный момент порешать вопросы, пока все внимание противника рассредоточены по нескольким горячим точкам. В итоге для рынка недвижимости мы получаем идеальный шторм.
Что такое идеальный шторм для российского рынка недвижимости?
- Взвинчены цены во время искусственного повышения спроса в период действия льготной ипотеки. Рынок залили деньгами и субсидиями.
- Максимально был удовлетворен спрос за эти полтора года, новому взяться не от куда. Иностранных инвестиций нет и не предвидится.
- На рынке появится стабильность за счет крепкого рубля, и в этот период спрос всегда минимальный и снижается. Защитные механизмы уже не являются первочередными и наступает период потребления.
- Появится множество продаж за счет ничем не обеспеченных кредитов, взятых в этот период.
- Будут выходить на рынок те, кто хочет зафиксировать спекулятивные покупки.
Согласитесь, похоже на истину?
Какие ждут результаты:
- Продажи первичной недвижимости встанут колом. По этой причине все застройщики так торопились выводить свои карандаши и продавать, пока есть кому.
- Вторичная недвижимость в силу отсутствия адекватной программы поддержки будет большинству неподъёмная, тем более за этот период все те, кто хотел что-то купить уже купил и прочно сидят на ипотечном договоре. Цены будут только падать.
- Весь период стагнации будет длиться ровно столько, сколько будет длиться конфликт, а он ох какой долгий. К нему очень хорошо готовились.
Что делать с деньгами, у кого они есть?
Вот наверно главный вопрос, которым будут задаваться полноценные инвесторы. А что дальше? Ведь лучшее средство для сохранения и приумножения капитала всегда была недвижимость.
Вот тут стоит смотреть в сторону зарубежной недвижимости, на ней мы и заострим внимание.
Итак, что из дружественного и интересного есть на рынке в следующие 1-2 года?
На выбор можно смотреть на всего три с половиной березы: Эмираты, Турция, Грузия и азиатские страны.
Эмираты: наверное главный локомотив арабского рынка и очень близкий для нашего родного, русскоязычного покупателя.
Действительно, рост стоимости и количество объектов на рынке феноменален. Эта страна показала себя в качестве гавани исключительно с положительной точки зрения.
Но сейчас я Вам открою главный секрет успеха и повышенного спроса, про который со мной поделилось не менее 5 моих клиентов.
Итак, типовой клиент, классический бюргер, который владеет небольшим заводом в западной Германии. При общении с ним мы расставили все точки на i. Обладая своим бизнесом, совокупно в течении года в качестве дивидендов он получает не менее 1 млн Евро дохода. По налоговому законодательству Германии он обязан уплачивать подоходный доход в размере 43%. При этом при покупке недвижимости в ОАЭ он получает помимо карточки резидента через некоторое время еще и налоговое резиденство с нулевой ставкой на полученный доход. Что он собственно и делает, выводя свою прибыль на свой счет в Эмираты. По сути для такого, как он покупка квартиры в этой стране — это не более чем налоговый маневр.
И это главный секрет такой популярности Дубайска. При этом сейчас уже принят закон об увеличении подоходного налога до 9% и теперь это будет стабильно повышательная динамика. Добавим сюда максимально жесткий и не комфортный климат, высочайшую стоимость проживания,в целом очень высокие цены за кв.м. и теперь еще высокие геополитические риски, связанные с конфликтом в регионе. В целом я считаю, что феномен сойдет на нет, так как исторически всегда недвижимость приобретают в том числе с оглядкой на жизнь, а не только виртуальные стены в другой стране. Либо за какие то определённые плюшки, такие как нулевая налоговая ставка.
Грузия: Многочисленные амбициозные проекты, которые фигурируют в рекламных креативах в солнечном Батуми всегда сильно теряют свой блеск, если приехать и погулять по городу. К сожалению, до инфрастуктурно развитого курортного города ему еще ох как далеко. Удивительно, но это в порядке вещей строить фешенебельный комплекс по соседству с бараками или домами 60 летней давности. Добавим климат, где в целом достаточно холодно уже в сентябре, полное отсутствие инфраструктуры и конечно ксенофобию, что бы там не говорили. Последний момент я считаю определяющим.
Тайланд и Бали: Давайте так, вы готовы периодически туда летать? Ну к примеру 2-3 раза в году? Я таких людей знаю очень мало. Добавим сюда большие проблемы с правом собственностью и в целом большие юридические заморочки для иностранцев в этих странах. Сложно, по моему мнению, чем-то владеть, по сути не владея.
Турция: по моему мнению, главный инвестиционный бенефициар кризиса в регионе. В течении более 15 лет Султан (Эрдоган) пытался усидеть на двух стульях. С одной стороны, это и желание быть на короткой ноге с западом, с другой стороны все-таки страна находится в центре с более близким по менталитету арабским миром. Теперь все акценты расставлены. Лучше быть региональным лидером, чем в задворках ЕС или пешкой у более крупной западной державы. Я считаю, это только на пользу стране и в целом правильное долгосрочное стратегическое решение.
И именно то, что в результате Эрдоган реализует в разрешении кризиса утвердит его как абсолютного лидера в регионе. Это управление финансовыми потоками, нефть, товарные рынки, пересмотр взаимодействия с ЕС с более сильной позиции, так как теперь она будет зависима.
При этом одним из самых близких геополитических партнеров сейчас для Турции является Россия. И это на долго. Добавим сюда невероятный климат и море, очень развитую инфраструктуру, безопасность, уважение к собственности на законодательном уровне и теперь еще очень приятные цены в момент коррекции.
А теперь еще то, что является главным триггером для любого инвестора. Какой фактор роста?
Их несколько:
- За последние 10 месяцев рынок сильно охладился и цены скорректировались на 25-30%. И это прекрасная точка для входа.
- Предстоит большой миграционный поток из зоны конфликта, особенно в благополучные регионы, такие как Анталия, Алания и Мерсин. При этом поток максимально отрегулировали на опережение, повысив уровень порога получения ВНЖ через покупку недвижимости до 200.000 д-ров. Бедные не поедут, а обеспеченных в зоне конфликта оооочень не мало. И Турция для них более чем близка. Это колоссальная точка роста для спекуляций.
- На рынке есть эмоции, а как говорил Уорен Баффет, покупай тогда, когда льется кровь. К примеру на этой неделе мы продали прекрасные трех комнатные апартаменты в 10 минутах от моря по цене 100.000 юсд. А раньше их цена была от 150.000 и выше. А теперь сравните со стоимостью квартир в Сочи.
Итак, Турция рядом, позволяет находиться в стране до 180 дней в году без визы, близка нам как стране в географическом и геополитическом плане.
Есть множество инвестиционных кейсов. При них я расскажу далее.
На чем можно заработать в Турции? Возглавляя инвестиционные департамент, я выделю следующие идеи.
Наши кейсы для инвесторов.
- Эмоции. Сейчас много срочных продаж, при которых скидки на прекрасные лоты достигают более 30% от рынка. Откупают их в течении 2-3 дней.
- Коммерция. Так сложилось, что качественной коммерческой недвижимости в городе не хватает. При этом дополнительно еще включается административный ресурс, который сам стимулирует спрос на определенные направления. Например, сейчас у нас в эксклюзивном портфолио есть прекрасный автомол в черте города, где более 200 различных лотов. Он только стоится, и не имеет аналогов. При этом все автосалоны в черте города по закону должны быть в течении 3-х лет размещены в таких специализированных торговых центрах. В итоге тут будет и отличная ликвидность, шикарный рост стоимости и более чем высокий рентный доход. И это только один из примеров.
- Отдельная программа от нас Флипинвест. Или как можно заработать 100% годовых на неликвиде. Под наших клиентов мы покупаем квартиры на вторичном рынке с низкой ценой, в течении 2 месяцев производим косметический ремонт, обставляем мебелью, декорируем и перепродаем на 35-40% дороже. Это прекрасно работает и имеет очень короткий цикл сделки, не более 3 месяцев. Сейчас по этой программе у нас работает 7 инвесторов и мы готовы взят еще 5.
- И конечно сейчас с окончанием сезона на рынок выставляется немало отелей, которые могут быль прекрасной инвестицией с отличной финансовой моделью.
Если какой-то из пунктов выше Вам будет интересен, смело пишите свой запрос: “Гражданство”, “Квартира” или “Инвестиции” на наш корпоративный Вотсапп и я пришлю подробную презентацию.
+905063252977
+79055327272
Наш корпоративный сайт:
С удовольствием подискутирую с Вами в комментариях. Поделитесь, с чем вы согласны, а с чем нет.
И конечно подпишитесь на мой канал!