Спор экспертов об инвестициях в дубайскую недвижимость

Основатель агентства элитной недвижимости Whitewill Олег Торбосов пожурил Наталию Закхайм, которая выступала на «Прожарке» у Аяза Шубутдинова и имела неосторожность обозвать дураками тех, кто вкладывается в недвижимость Дубая. Аяз задал вопрос: «Мои друзья - дураки?». Наталия ответила: «Дураки».

Олег Торбосов посчитал для начала неправильным говорить, что тысячи инвесторов, между прочим его клиентов, – дураки. В своём телеграм-канале он представил, как устроил бы свою прожарку для Закхайм. В качестве контраргументов Торбосов привёл и разницу в оборотах своего проекта и всего лишь 7 миллионов в месяц у Наталии Закхайм, которая хотя и создала пакет недвижимости, но не в Дубае. «Это была бы хорошая прожарка!» — резюмирует Олег Торбосов. Тем, кто встал по другую сторону баррикад и оставил комментарии под «разносом» Торбосова, его менеджеры втихую предлагают в личных сообщениях сменить позицию.

Наталия Закхайм подходит к вопросу с другой стороны: много раз наблюдали, как российская элита, получавшая мегатонны денег из госказны, вкладывалась в недвижимость за границей по простой причине. В тревожной ситуации надеяться на перевод счетов глупо, зато можно собрать чемодан и улететь в Турцию, Дубай, Майами, на Лазурный берег. По такому же принципу свою недвижимость в Европе выбирали Юрий Лужков и его супруга. Но стоит ли простым смертным вкладывать последние деньги в заграницу? Если высокий чиновник подастся в сторону Запада, то при неудачной инвестиции потеряет пару миллионов долларов. У человека, на которого деньги не валятся в неба, такого права на ошибку нет. Однако стоит модному персонажу застолбить в условной Болгарии или Испании виллу, как средний класс бросается повторять. В итоге условную квартиру в Москве за полмиллиона продают, становятся элитными бедняками. Недвижимость есть, а дохода нет.

Сейчас похожая ситуация с движением цифровой отрасли и просто состоятельных россиян в сторону Объединенных Арабских Эмиратов. Только ленивый не интересуется Дубаем.

Раньше в Дубай ехали за отдыхом, теперь за недвижимостью. Последние события подтолкнули многих россиян к покупке жилья за границей. Глядя, как медийные личности и состоятельные знакомые, приобретают пентхаусы и апартаменты в самом популярном городе ОАЭ, люди задумываются: «Может, и мне надо?»

Вот здесь стоит остановиться. Недвижимость – дорогое вложение. В этой сфере никогда нельзя принимать решение, основываясь на чужом опыте. Потому что опыт-то чужой, а деньги ваши. Не спешите вступать в ряды тех, кто, как зомбированный, стройными колоннами несёт деньги в Дубай. Подумайте. Есть как минимум два вопроса, на которые сначала нужно ответить.

1. Кто я?

Мы часто слышим, что все люди равны. Но равны ли наши доходы? Ведь именно от них зависит, какую недвижимость вы сможете купить.

Дубай – город неоднородный. Мы привыкли, что Бурдж-Халифа, Atlantis The Palm и майбахи – символы этого города. Так случилось, потому что Дубай – это бренд: у него есть яркий узнаваемый стиль. Бренд этот недёшевый. Говорить: «Покупайте все в Дубае, это выгодно!» так же нелепо, как говорить: «Все срочно покупайте сумки Шанель! Это хорошее вложение». Для кого-то так и есть. Но давайте представим себе трёх человек.

Денис. 35 лет. Чистый доход – 3 миллиона в месяц. Не женат, нет детей. Постоянно проживает в Москве.

Ирина. 40 лет. Чистый доход – 150 тысяч в месяц. Не замужем, двое детей. Постоянно проживает в Ростове.

Анна. 28 лет. Чистый доход – 40 тысяч в месяц. Получила в наследство от бабушки однушку в Санкт-Петербурге. Замужем, детей нет. Постоянно проживает в Сызрани.

Кому из них смело можно советовать покупать сумки Шанель и квартиры в Дубае?

Да, там можно найти недвижимость и за $200.000 и за $200.000.000. Очевидно, что это совершенно разный уровень. Сможет ли Ирина или Анна купить себе что-нибудь в Bluewaters Island? Нет. Им это не по средствам. Но все же говорят, что надо инвестировать в Дубай, значит, надо брать то, на что хватает. Вот так покупается кот в мешке.

Риелтор, безусловно, расскажет, что это предложение уникальное и сейчас редкий шанс купить такую потрясающую квартиру по бросовой цене. А вот потом, когда рядом построят торговый центр и самый современный парк аттракционов (построят-построят, мамой клянусь, вот даже проект есть!), цены взлетят и, продав эту квартиру, можно будет купить частный самолёт. Или даже космический корабль. Ирине и Анне и вправду покажут и проект, где очень красиво будет всё нарисовано, и отчётность других, похожих комплексов. Они поверят, потому что:

- все инвестируют в Дубай: политики, медийные личности, бизнесмены;

- риелтор хорошо разбирается в рынке;

- все не могут ошибаться.

Ирина и Анна отдадут деньги. На этом сказка закончится. С их доходами потеря $200.000 (или меньше, если они смогут взять там ипотеку) будет не просто ощутимой, а катастрофичной. Заметит ли Денис такой ущерб? Да, но для него он не будет так фатален.

Вывод: прежде чем инвестировать в восточную сказку стоит трезво оценить:

2. Зачем я покупаю, или какая у меня стратегия?

Выбор сводится к трём вариантам:

- для себя, чтобы там жить;

- чтобы спасти свои деньги от инфляции: вложу их и буду получать доход от аренды;

- чтобы заработать.

В первом случае выбор зависит исключительно от ваших предпочтений. Вам понравился именно Дубай и вопрос, выгодно ли это, перед вами не стоит. Подбирать жильё вы будете исходя из своих вкусов и возможностей. Здесь можно только пожелать приятного отдыха или эмиграции. Это вопрос не об инвестициях.

Во втором и третьем случае деньги будут играть важную роль. Если во втором варианте цель сохранить, то доходность менее 10% в долларах вас, скорее всего, устроит. Главное, что тело капитала вложено, не обесценивается и даже покрывает инфляцию. Но чтобы это действительно было так, придётся потрудиться. Нельзя просто взять и купить то, что нравится, в надежде, что кто-то другой будет за это платить. Проще говоря, ориентироваться надо не на себя или мнение риелтора, а на потенциального клиента. Кто он? Братья-индусы, которые приехали работать водителями, а семьи осталась дома? Американец, который работает архитектором в крупной фирме, и привёз с собой детей и жену? Или любовница российского олигарха, которая любит несколько недель в году проводить у моря и заодно ходить на шопинг? Разные клиенты – разные требования. Не получится купить жильё, от которого вы в восторге, и предлагать его всем. Вернее, предлагать-то можно, но спроса не будет.

От клиента будет зависеть стратегия: сдавать посуточно или в долгосрок. Можно и наоборот: сначала определиться со стратегией. Это изначально сузит аудиторию потенциальных клиентов.

И ещё один момент, который надо продумать заранее: кто будет решать все вопросы с арендаторами? Если посуточно, то придётся регулярно делать уборку, менять постельное бельё и полотенца и так далее. Если аренда долгосрочная, то могут появиться вопросы, связанные с косметическим ремонтом или починкой сантехники, электрики. Сразу скажу, что решаются они не так, как в России. Практически любое действие, вплоть до выброса старой мебели, надо согласовывать с управляющей компанией.

Если ваш вариант – третий, то вам сложнее всего. Чтобы заработать на перепродаже, придётся подождать. Год-два-три. Но запросто может получиться так, что за это время недвижимость не подорожает. За последние 15 лет такое уже бывало дважды: в 2009 году и в период с 2016-2019. Как видите, нельзя утверждать, что рынок Дубая стабилен и постоянно развивается. Случаются и откаты, не так уж и редко и на солидные суммы (до 50%).

Стоит помнить и о том, что сейчас этот рынок перегрет. В этом году поток желающих вложиться в дубайскую недвижимость из России значительно больше, чем раньше. Это просто не могло не отразиться на ценах. Ведь даже школьник знает, что спрос рождает предложение. Когда спрос пойдёт на спад, с ценами случится то же самое. Может ли такое произойти в ближайшие два года, пока вы ждёте, чтобы перепродать? Да.

Во-первых, рынок Дубая зависит от нефти. С этим любят спорить и приводить как аргумент, что официально на долю нефти приходится около 1% ВВП ОАЭ. Что ж, удобная позиция — умалчивать о том, что в этот один процент не входят отрасли, непосредственно связанные с этой индустрией: логистика, финансы, нефтепереработка, транспорт и хранение.

Во-вторых, большинство инвесторов – иностранцы. Если резко изменится политическая ситуация в Эмиратах или макроэкономическая ситуация в мире, то кому вы будете перепродавать?

В-третьих, Дубай – это огромный бренд. А у брендов мода меняется быстро: то, что вчера было на пике, сегодня уже не комильфо. Безусловно, есть праймлокации, которые ни разу не падали в цене, но такого нельзя сказать про весь рынок дубайской недвижимости. Да и порог входа там не из тех, что доступен большинству. Можно купить что-то из среднего сегмента, а завтра построят крутую топовую локацию, и станет модно жить там. Да, вот так просто. Мода – это тоже ключевой фактор, по которому оценивается местная недвижимость. А мода непредсказуема.

В-четвёртых, большинство риелторов предпочитают работать с новостройками: процент от продаж выше, работа легче. Клиенты со вторичной недвижимостью не в праймлокации у них явно не в приоритете. Может получиться так, что сначала вы несколько лет ждёте, чтобы квартира подорожала, а потом ещё годик (или больше?), чтоб найти покупателя.

Вывод: Как видите, просто глупо бежать вслед за всеми даже в такое популярное и, казалось бы, выгодное место, как Дубай. Думайте своей головой. Лучше вас никто не оценит:

Но может это всё выдумки Наталии Закхайм, и надо слушать маститых экспертов вроде Олега Торбосова? Ваше мнение?