Что выгоднее: аренда или ипотека?

Мнение эксперта инвест-клуба Актив Алексея Липяковского, специалиста по недвижимости с опытом более 10 лет.

Я специализируюсь на недвижимости в Москве и Московской области, в основном работаю с квартирами в диапазоне от 3.000.000₽ до 30.000.000₽, а также с элитной недвижимостью свыше 50.000.000₽.

Что сейчас происходит на рынке.

В данный момент цены на рынке падают, потому что основной покупатель не может взять ипотеку из-за высоких ставок.

Сейчас банки дают ставку на вторичное жильё в районе 11%, это не выгодно и мало кто берет ипотеку. Соответственно если нет ипотечника, а это основная кровь рынка, то никто не будет покупать объекты недвижимости.

Прогнозирую, что такая ситуация продлится до конца сентября - октября, потому что:

1. Просядут цены на недвижимость

2. Снизится ключевая ставка и ипотека станет более доступной

3. Выйдут шестимесячные депозиты

4. Люди начнут возвращаться в Москву

5. Официально в этот период начинается сезон по недвижимости .

Рост цен, в этот период, маловероятен, скорее всего они остановятся и на рынке будет очень большая ликвидность. Недвижимость надо будет продавать, но большого ажиотажного спроса я не ожидаю.

Почему сейчас цены падают в цифрах.

Условно, вам нужно купить квартиру в Москве. У вас лимит 10.000.000₽ и вы рассматриваете хорошую однокомнатную квартиру, возле метро, с ремонтом и мебелью.

В новом доме стоимость такой квартиры будет в районе 10.000.000₽. Ваш первоначальный взнос 2.000.000₽ и 8.000.000₽ ипотека под 11%. Суммарная выплата 75.000₽ в месяц, а так же надо купить что-то из мебели, заплатить риэлторам, банку и страховой компании.

Если рассмотреть другой вариант, в котором вы не покупаете эту квартиру, а берёте в аренду, то такая же квартира, по всем параметрам, будет стоить в аренду в районе 40.000₽. Также, в этом случае, вы будете платить только за счётчики, а остальные коммунальные платежи, в районе 5000₽, будут на хозяине. А 2.000.000₽ вы можете в банк на депозит под 7% годовых и получать 12.000₽ в месяц. По итогу, суммарно съемная квартира будет обходиться в 28.000₽ в месяц.

Снимать объект недвижимости и платить за него 28.000₽ + 2.000₽ по счетчикам или брать ипотеку с платежом 75.000₽ + коммуналка 7.000₽? Разница в 60.000₽ делает выбор очевидным.

Люди в данной ситуации хотят подкопить денег, дождаться понижения ставок и понижения цен, а потом уже покупать.

Стартер во вторичной недвижимости это однушки. Сначала кто-то покупает однушку, потом берет себе двушку, выезжая из этой однушки, потом из двушки кто-то выезжает в трёшку, а из трёшки выезжает в дом, из дома в апартаменты и т.д. Так происходит разгон рынка и при этом, выезжая из двушки в трёшку люди берут ипотеку под 11% на небольшие суммы в 1.000.000-2.000.000₽ и платежи по ним не влияют на их бюджет. А вот взять в ипотеку 8.000.000₽-10.000.000₽ при такой ставке накладно, поэтому люди сейчас выбирают аренду недвижимости и копят деньги для того, чтобы в дальнейшем взять ипотеку по низкой процентной ставке и более низким ценам на жилье.

Все это я вижу по работе с моими клиентами, поэтому и прогнозирую падение цен до октября. На рынке есть очень классные варианты, за которые ещё весной была-бы драка, а сейчас они никому не нужны. Я думаю, что в сентябре-октябре ситуация нормализуется и рынок восстановится. Не факт, что цены пойдут вверх, но, в целом, падение прекратится и будет много сделок.

#недвижимость #ипотека #рынокнедвижимости #инвестиции